大温地区楼市炽热 小心虚火(转贴)

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据道明银行经济分析部（TD Economics）发表的最新报告显示，大温地区房地产市场，今年迄今的反弹幅度过高，速度过快，估计未来房价与成交量双双保持高涨的局面不会维持很久。经济专家进而指出，央行的低息政策推动市场反弹的力度可能过猛，或许加国应该提早加息，防止房市出现泡沫。有专业人士呼吁民众保持理智，审慎看待当前地产市道。
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; Z( T- A7 I9 a0 f4 _8 M    房价与交易量连创双高

& h* Y3 Y) s- Q, y! k: s0 l  X5 C    道明银行的报告指出，整个加国房屋销售及房屋价格在严峻经济衰退期间逆势而行。大温楼市亦是如此，在2008年短暂陷入衰退之后，房屋交易量在今年到目前为止已经反弹19%。
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    据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，9月，温哥华共有3559套房屋通过房屋登记出售系统（Multiple Listing Service，简称MLS）售出，较8月的3441套上涨3.4%，较去年同期的1585套更大幅上涨一倍多,成为大温地产史上9月房地产销量排名第二高的月份。  


  ^5 [. |5 ~/ [+ F. X    屋价方面，一度大幅下挫达三分之一的屋价，现也回升至接近历史高位。道明银行报告中说，大温转售房屋平均屋价，由去年10月至今年4月期间，回落大约三分之一，至43.6万元；但到了今年8月份，就已经回升至60.8万元，这个价格只比历来最高价格低8%。
报告估计，到了2009年终结时，大温乃至整个加国的房屋销售及价格水平将会双双高于此次经济衰退在去年秋季冲击加国前的有关水平。

    楼市快速复苏关键原因
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- p; o9 x- S; H5 a    据报道，大多数经济学家都认为，房地产市场能够快速复苏，应归功于央行出台刺激措施、大幅降低隔夜拆借利率至历史最低点，并导致本国商业银行也跟着调低了按揭率。对市场来说，房地产的销量上升至少体现了行情的好转，是一个好现象。
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0 N3 R5 V9 t& V1 j1 M5 l    房地产公司相关人士指出，房价上涨同低利率和房源少有关。低利率有助于提升买屋负担能力，所以买房者急切地想把握住现在低利率的时机。同时，由于市场上的房源稀少，而买家太多，卖家市场也导致了房价上扬。

& N- }3 P. q- @7 g    未来数月房市交投料减
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    道明银行报告指出，未来转售物业供应量将上升，但交易量或见顶。

* \6 F9 o9 p5 U7 s- O! q/ h    道明银行经济学家高斯尔（Pascal Gauthier）表明，自去年的金融海啸迄今，大温地区积压下来的房屋需求，到今年6月已经得到纾缓，因此未来几个月，大温房屋交易量预料将会减少。他认为，虽然大温屋价可望维持坚挺，不过由于经济不明朗，将令2010年大温的楼市，欲振乏力。

0 K1 ~2 ]. X; E% [. R$ m" F# }8 w    专家呼吁改变低息政策

    一些专家对房地产行业的火热表示了担忧，认为央行持续降息，以至于目前息率创历史记录的低位，他们认为这一刺激措施太猛、太快了。毕竟，现在的经济大环境并没有走出衰退的影响，而房地产市场的“一枝独秀”，多多少少让人觉得有些不正常。
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    出于这种担心，道明银行在报告中称，央行应该提早加息，防止房市出现泡沫。当然，该行的经济学家毕肖普（Grant Bishop）同时表示，道明银行并不认为今天房地产市场中的销量和房价“双升”是泡沫，而只是提醒央行应该注意提防泡沫的再次出现。
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    多伦多大学房地产专家杜朗顿（Gilles Duranton）也认为，过低的利率可能造成购买潮，导致市场过热，然后突然降温，最终让买房的人亏本。

    不过，对于道明银行要求提早加息的言论，满地可银行（BMO）有着不同的观点。该行副首席经济学家波特（Douglas Porter）表示，央行减息并非只为了房地产市场，而是着眼于整个经济环境，因而不可能单为了消除房产市场内的潜在问题而提前加息。他预测，只有在房价和销量继续上升的同时，出现高失业率和经济疲软的情况，央行才会修正现行的政策。

( _  d% B/ L2 B8 q& F2 l- [    欧美澳已考虑调升利率
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5 E. H: o. b) a( Z, d% y! @    据加通社消息，美国联储局官员近期已开始思索应在哪个适当时间将政策利率从接近零息口水平调升上来，欧洲各国央行的政策制订者对息口政策亦似乎趋向更为强硬。苏格兰皇家银行（Royal Bank of Scotland）经济师佩鲁佐（Silvio Peruzzo）表示，欧洲央行在宏观经济前景方面，言辞将会逐步变得更为强硬，原因是有关前景演变较央行预期更为正面。澳洲央行本周二宣布加息四分一厘至3.25厘，该行表示，极为关注澳洲房屋价格不断上升的形势。

2 v+ s4 m& |0 y    加国低利率“有条件”
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    加国央行早前作出有条件承诺，指最低限度明年7月前不会调高现行的0.25厘主要隔夜利率水平。但行长卡尼（Mark Carney）上周强调，有关承诺附带多项条件。

$ U4 F% m9 |* h, B+ I: k    据报道，卡尼在卑诗省会维多尼亚发表讲话时花了3段文字谈及该项承诺。他表示，维持利率只是一个预测，而非承诺，如果影响通胀展望的情况急剧转变，该项“有条件的约定”（conditional commitment）就会变化。

    有称现在非买房好时机
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7 J/ Y  K5 Y' V  z2 O. A% P! Y    加拿大华人消费者协会投诉部门负责人陈作人明确告诫说，除非近期有非买不可的迫切需要，建议大家不要急于在现时买房。

    陈作人认为，房价的定位要与国家整体的经济情况和消费者个人的收入水准挂钩，而加国经济复苏前景仍不明朗，各地区工资增长幅度极有限，通观全局，现在的经济状况根本不足以支撑如此高企的房价，更谈不上房价的长远企稳。

    “试想一下，一个叫价60万的房子，在众多买家竞相出offer的情况下，价格被推高到90万售出，这中间无端端哄抬起来的30万是虚的，没有任何实在的经济大环境的支撑。”陈作人指出，当市场终因无力支撑而陡然滑落，这凭空多出来的、与房屋实际价值相差甚远的30万，如何消化？“所以说，消费者一定要保持客观冷静理智的头脑。”
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    普通民众宜静观其变

    陈作人指出，当前一些房地产消费者匆忙入市，有可能是被3种假象或者人云亦云的传言所迷惑。
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    其一，是房价短时间内极速走高的“虚象”，试想，叫价60万的房子，转眼以90万卖出，这种轻而易举唾手可得的“利润”是何等诱人。最终成交的买家也许是憧憬着过个几月半年的时间，自己也有这样的财运；也许是受楼市一时的火爆局面震慑，担心房价再这么涨上去，自己就追不上了。对这类消费者，陈作人劝谕道，无实际通盘经济基础支撑的房地产市道，其实是充满不稳定因素的，潜在买家应静观其变，宁愿多交1、2年房租，也比无端付出虚抬起来的十几、几十万房价划算。

5 K- B1 n8 l! e, H" R9 S( T. H2 T2 V2 P    其二，一些人听说明年7月起施行统一销售税（HST）后，房屋买卖要比现在花更多的钱，交更多的税，因而赶在现在把买房大事办妥，以便省下一笔税钱。殊不知，这是受一种笼统的似是而非的传言所影响。陈作人说，事实上是，HST只会影响到购买新屋的人，而且在满足一定条件下会得到税金返还，而那些买二手屋的买家，完全不会受到HST新税制的影响。
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    其三，银行即将加息的传言或者预测不时传来，使得人们想抓住现在超低利率的时机买房。陈作人指出，现在的利率已是创纪录的低，意味着即使加息，也是从最低的起点加起，而且银行加息将是一步步加，不可能一夜之间加几个百分比，因此无须为了只是尚属不完全可能性的一点房贷利息，而去拼命追买已极大地脱离真实价值的房价。
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* ?1 W! B$ p6 \% n    主业宜选短期固定房贷

    对于迫切需要买房的人士，陈作人指，首先，要创造良好的成功申请贷款的条件，要明白银行决定是否贷款给你时，不是看你落订的房子的价格有多高，而是看你有多大的经济能力可以偿还贷款。第二，尽可能多付首期，把借贷部分控制在最低。第三，在现时经济形势不明朗、利率存在调高可能性的情况下，不妨选择2年左右的固定按揭利率