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买房的真实成本

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发表于 2009-7-20 08:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
购屋的真实成本远超过贷款,传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本,其实是错误的。
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% c/ o) c4 }) C$ w$ F  c0 _1 O为什么?因为房子是消耗品,车子是为了开,房子是为了住,如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修,房子当然也有类似开销。
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. G$ `; m  \+ S  a. `& _有些人辩说,房子会涨价,汽车不会,房子怎可以当消耗品。嗯,房子会涨价固然没错,但是长期下来,其实跟通货膨胀的比率差得不远,而且房子会老旧,屋顶窗户水管电线都有一定寿命,这些成本当然也得算上。
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4 F* H- L3 u0 T) m! H, j) V又,一般人有了房子,除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域,不然换房子其实是在同一个区域,同样的房价水平上面换,增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金,更不可能花掉。除非搬回去公寓租房,不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。
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算一个简单的例子,王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House),方便起见,假设头期款自付25%,也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%(别忘了现在是处于歷史最低点,正常的利率比这个贵1.5-2倍),25年付清,在TD的Mortgage Calculator可以算出,王大房的贷款负担是:每月供款 $1,183。& h' j  p1 I- d% \/ Q  M" y1 J1 m! t
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感觉上好像好便宜,一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*),这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里,至少有几个成本被忽略了:
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$ F9 P) R! Y, ?' O" n地产税:$250 ($300,000 * 1% / 12)
# Y4 R5 F% E, l2 z水电暖气:$200" \. T+ o1 n% h; _
房屋维护:$150(少算了,因为一般建议是每年会花房价的百分之1,那就是$250/月)
3 s) c; [5 y( ?; G7 r# Z* I以上是实际上从口袋掏出去的钱,没有讨价还价的余地,一个月将近$1,800就这么花掉了。+ O) n- Y2 J/ ?. x3 C
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(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金,也就是变相的储蓄,一开始的时候这个部份非常小,等到还本金的部份大到一个程度,可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。# R" i3 {! e# q% A5 B
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但是头期款付的$75,000,其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里,假设无风险的利率水平是2.5%,税率25%:机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%,方便起见,不计算复利),如此,王大房拥有大房的真实成本是$2,000。
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: |5 _7 d/ C8 I2 j# S8 W! T1 n(*) 机会成本看起来很小,其实长期复利累积下来很大,如果年投资报酬率长期可达到8%,避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下,那么机会成本就成长到$400,自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。& G+ ^! C! y8 _7 P" l
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page link:http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/
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发表于 2009-7-20 09:28 | 显示全部楼层
So what is your point, live in an apartment or what? Do you think it is a decent life for you if you can afford a house?
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发表于 2009-7-20 15:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 cantaloup 于 2009-7-20 17:00 编辑 & ~9 [- f4 [9 v0 ?9 p& r
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钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。
5 q# G7 V" }9 j2 Y& }3 {( j即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧
( u% m$ a- p$ E8 B" M2 ^% p8 ~
' g  m# R7 a( }+ J, H: j呵呵!开个玩笑而已!大多数人挣钱是为了生活得更好,而不是当钱的守财奴,楼主本意应该是提醒大家,买房要考虑养房的花销。
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发表于 2009-7-20 16:25 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。
9 o$ w% h& d: V/ ^9 e; {即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧! O( m0 G# r* `8 q5 Q

9 [' F2 t- r# A+ Z7 u! i" _呵呵!开个玩笑而已!大多数人 ...
4 J1 e6 B( M3 t0 Ccantaloup 发表于 2009-7-20 16:57

; a; s4 f& I2 O5 g/ W; I  |
% H4 X) K- W+ P: @! ?9 Q$ N有道理,支持。
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发表于 2009-7-20 18:08 | 显示全部楼层
钱就是即使花掉最合算.
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 楼主| 发表于 2009-7-23 10:30 | 显示全部楼层
3# cantaloup 2 x& @/ @% e9 s, N
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是,文章并没有说该不该买房。 3 d3 c% p8 \, A' A5 T7 j
  d' f$ L- C! |1 R6 k
我相信一般人如果收入能买房,就该买,但是买之前应该考虑真实成本,才能作合理的决定。6 ^1 W' |  g: u% f8 W

# S1 }( m  \) A8 i, P别忘了巴非特的房子是50年前用『现金』买的,在那之前,虽然他的财富与赚钱能力都远高于一般人,还是用租的
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