[ZT] 救市措施对房屋买卖/租赁市场的负面影响

zhucalvin · 发表于 2009-2-15 15:50

09-02-15 08:10:05

最新的救市方案:

根据最新的救市方案,大约480B用于直接拯救陷入水深火热的美国大众消费者,其余是政府开支,最终真正影响到就业市场的仅仅占有20%,包括如下部分:

That includes $120 billion on infrastructure and science and more than $30 billion on energy-related infrastructure projects.

其中直接用来资助房托的有$8000元的初次购房补贴.这个政策对于房市的促进作用不大,2006-2007年美国的自有房率接近70%,2008年也在65%以上,初次购房者本来有限;限于目前的就业市场,新增初次购房者数量更加稀少,因此无法推动房市价格.

降低房贷付款的弊端:

教主提出的降低房贷付款的策略,更好地推动了房价和租赁市场的下跌.房贷数额减少,就等于房子价值的下跌,房价下跌越多,又会进一步影响房租的下调.

F2以及JPM,C等银行纷纷暂停FORECLOSURE:
去年11月到今年2月,由于F2毫无理智地暂停FORECLOSURE,造成了美国FORECLOSURE RATE的大幅下跌.于是,这些蠢人以为找到了解决房市问题的关键,纷纷于近日宣布再次暂停.其实,越暂停,损失越大,这些损失,需要今后更加严格的信用限制来弥补.
而且,暂停期间,等于变相请房主免费居住房屋,这又反过来影响了房屋租赁的市场.

维州房屋租赁市场将遭受空前严重的打击:
由于救穷不救急,片面拯救无力偿还贷款的穷人,势必牺牲国家安全的利益.
政府一方面号称要招纳大量的FBI,一方面又暂停了包括FBI大楼在内的诸多国安建设，并且将大幅消减国防开支，这对于完全依赖政府开支的维州房屋市场是大挑战。
去年12月，维州的失业率已经达到5.3%，许多政府合同工失业后很难找到工作。这在维州历史上是未曾有过的，对于房屋租赁市场的影响将会在2009年3月之后放大显现，2009年9月逐渐达到高峰。

过多举债对于房市今后的影响:
因为过度举债，未来10年之内，美国房市难以有像样地反弹，即使通货膨胀上升，但是鉴于房屋供应量的充足，以及人民生活水平的下降，生活必需品在日常开支中占据的比例日益增加，物价飞涨，而房租持续下跌并非不可能。即使房租不下跌，大多数租客大多会采用群租的方式来因应局势，造成房屋的过度使用和折旧，使得房主不堪重负。

另外，由于目前的过度举债，造成了今后赋税的增加，特别是房产税将会持续上升，以弥补地方政府的财力不足，这对于房产市场也有非常不利的影响。

综上所述，房市的好坏更加取决于市场的调节（见亚当斯看不见的手），政府的过度干预反而会影响房市的恢复。根据加州1980-2000年房市衰退的历程可以得知，正常情况下，房市的反转需要经历房贷利率大幅提升，房贷和租房成本接近，就业率提高等阶段，差不多10年时间才能恢复。

目前人为地降低房贷，干预房市，只能促使租房成本同步下跌，加重衰退的进程，牺牲房主更加长久的利益，是非常不理智的市井行为。

zhucalvin · 发表于 2009-2-15 16:01

当前房地产正经受前所未有的金融危机，这个过程正在进行中，尚看不到结束的时间，如何理解、应对危机，前车之鉴非常值得参考，以下节选美国房地产教科书中译本关于大萧条时期的美国房地产的相关章节内容，以飨网友：

“20世纪20年代长期的繁荣突然结束了，因为1929年10月股票市场陷入了危机。尽管很多人相信经济低迷只是暂时的现象，复苏就在眼前，事实上此次大萧条在美国历史上持续时间最长，也是最严重的经济衰退。从1929年开始，产出和就业连续四年稳步下降，到1933年降到谷底。经济陷入最低谷时，将近四分之一的人口失业，拼命地四处寻求工作但一无所获。

在股票市场崩溃之前，房地产泡沫就已经破灭了，尽管许多急切的投机者并没有意识到他们正面对艰难的下降着陆时期。1926年开始，房地产投资、建设、物业销售以及物业价值就已经开始慢慢地持续下降。房地产活动尽管在许多市场出现萎靡，但是比起20世纪20年代早期或者前十年来说仍然保持在一个很高的水平，并且在一些市场如新的城市写字楼或者公寓建筑的建造方面仍然显得很繁荣。

但是20世纪20年代后期，购买分区土地的投机狂潮逐渐平静，许多依靠贷款购买且期望快速倒手获得利润的人们开始拖欠贷款和财产税。大的灾难出现了，很快大多数抵押债券无法履行，丧失抵押品赎回权，许多债券持有者失去资本，导致整个20世纪30年代为公众所注意的大量欺诈以及腐败现象的发生，这与20世纪80年代储蓄和贷款协会的失败同出一辙。1929年后，由于银行面临着不断增加的流动性危机，他们拒绝提供新的房地产贷款或者对当前的房地产项目进行再融资，经常要求非常快地回收贷款。这种自残性质的方法带来了市场的进一步崩溃以及无数银行倒闭。成千上万的储蓄者损失了他们手中大部分甚至全部储蓄。

整个1931年新的投资、开发、销售以及租赁在许多市场上仍然继续，房地产公司仍然抱有期望，然而在随后的一些年份中每一件事情都停止了，破产成为家常便饭。得不到融资，房地产价值骤然跌落。许多市场都冻结了，充斥着供销售和出租的房地产，即使售价或者租金打折得很厉害也无人问津。到1933年为止，将近半数的住房抵押贷款没有履约，每天有1000宗物业丧失抵押品赎回权。年新增住宅建设量从1925年创纪录的93.7万套下降到1933年低谷时期的9.3万套，总共下降了90%。”

从以上内容可以总结如下几个特点：

1．房地产调整具有提前性，要先于经济整体的调整；

2．缺乏流动性以及银行拒绝继续提供融资加剧了房地产和银行危机

zhucalvin · 发表于 2009-2-15 16:03

发布时间：2008-7-23 来源：国际金融报
20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而，由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

美国房地产泡沫：人口7.5万地产经纪2.5万

上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如，棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每3位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

然而，好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷?克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

日本房地产泡沫：东京都地价＞美国全国地价总和

20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国5国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年至2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千港元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

henrywang · 发表于 2009-2-15 18:33

邮差 · 发表于 2009-2-15 19:26

nca · 发表于 2009-2-15 22:01

谢谢分享.没准又一个10年抗战.

icing · 发表于 2009-2-15 22:31

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