 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠 ' l7 {0 E3 D8 U
本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载
V! H' x- J" b' d6 a/ B7 v6 z+ L6 ]' x. w" Z0 [
１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上3 l d4 F7 i7 ]
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ E7 B# c- z/ p+ R4 l空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
7 H- C) E2 a" t& e右。1 n5 d7 g( R% w& |2 h* x
% j& Q* }( A4 w2 L5 J3 d! s２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房% N/ i! ]& L6 Z8 O6 [
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿% ]# U ^& U* H' H# E* |/ F7 I
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮# V" u/ L4 u$ G1 D' G5 ^5 d
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
2 h |1 ~' Y3 ^2 Y; K. o9 K0 ]& P G4 c
３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键2 f1 Y$ y! T. v* U, k0 y) M
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
* g' Z( t" j9 c2 r; R6 w& J
7 [' r B% A& D# n( B４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长 l: I0 W7 D, d
唯一发达国家。
9 g' H$ l9 ~% j: X, K" t! ~% @9 e) N
5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
+ s( k+ u5 i. N, W/ V" ~' Q% `事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子0 c/ \) W0 P* w
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
- `$ w* ~' S5 J8 }/ a. _+ |' J重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
1 v# y4 g6 n- Q. q t; q, c k经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。! ?8 o, R: r1 q" O+ B6 r( S
?8 `+ N0 @5 F6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些7 ?# E; @% v( E" p! g* f: f; o
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于# F; Y; v* N- g
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的 x( X- S" Z+ v2 _$ {$ J+ x
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
7 W0 @/ i0 s/ s J% M- Z
l2 O% R+ }$ E1 V4 q: Y7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
- _ }% q& o% y- z1 o2 E两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
7 {9 |2 K+ Z1 V" g" R/ n说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你% d1 E' B, V; y0 _0 H+ R
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
5 h$ @0 ?- i" I3 F8 T: b1 L5 t/ ]. _
8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年- v j* u6 F' K! c; r* u% m
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。0 p- O# o: N7 U8 A: N. G
* Z4 R' \ u7 @5 ]% R9 d
9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
0 y1 v$ W; `5 e, O! }1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 3 @& M/ g) M x* @
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)8 P+ f' Y4 e( w- F% H
7 O( a/ b+ M! v m0 Q; G/ [10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
) x" N" p* N+ [! N2 S% z' ]
5 u" Y- k3 [" K6 |- _" n11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
" @5 P- K$ b9 Y& i因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
C. B. c' F) s; P在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。, |) G' L+ G3 I; m% G0 z) `4 O0 L
- }" V+ Y, q, ^12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
! q* S2 Y7 o5 j/ P: |你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
% P( @7 I6 t% [息，进入本金将更多。 |; i# H- I9 t7 x
- e1 Q$ K/ }* @! j/ z$ ]2 c
13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个+ Y- V$ p! N, w9 }8 [6 i" z: n
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例( f( h& T3 i6 m, ]/ w l
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
- b7 [ n" |1 @+ D0 j计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
' [5 s, i( K, y# g+ l: H' r+ y可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明( M- d) z- T, `9 q
年11月你可能会追悔莫及。
6 \6 P9 ~# I0 g* l$ t2 j+ D2 D5 r$ C' v @
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
; D" D% v/ _! k' d/ H3 ]9 ^ q年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
3 E5 s3 { Z. f4 Y8 J2 y9 |# B# a) w- j氛下，很难卖出好价钱。
+ P' L9 t9 g0 B4 C3 |7 T# p& [6 @0 n# N1 P
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前, ^+ i& S' r2 ?3 Q' E+ q( A) x
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
- t0 i- p# Z! f1 y# T% v线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
4 [1 i' ~# p M0 I: N炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
: D0 Y% L, f) X7 _7 _9 c便宜出货？) z4 |9 S& F# T, h: L
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
- _# P5 z# E" a% X1 Q原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
4 [8 J0 v& a( {6 `3 l1 p2 y5 ~5 d走长线。; L5 K2 {5 o* g/ j
2 a1 r" ?( j& b2 s16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大' M z' a/ K+ q6 F) X( s7 ?
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４7 d i3 Y2 M, k: c% |. W1 h( A2 g
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就' e4 @ i5 h7 u7 s. P: W# w5 g
降低了。
0 T" \6 {$ J7 h9 }& l' N' Q例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
: l& X9 I' k8 N( z& v" t' t么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０6 ?# K# S1 F6 d7 Y: _
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
$ p. D3 F5 n6 z- P% c5 k, S2 @些统计方法误导了别人。
; d% K& r: D$ u+ c! r, D- p6 K/ `9 b
17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再/ x: J5 j1 m' _* {" a
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了& g' A) h c) m% j$ A) k) M1 H
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价, w9 J( d; d) r* C
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
- w8 e! o7 M, T4 F Y的时刻出手。 Q1 ~+ I i; }- e6 i9 Y
R7 {# C# D1 h( y7 g+ ]18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
8 c3 K7 k3 p& D$ R) y' l, v1 P海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。7 [+ L" h8 e# t! n
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif" I/ s9 L5 v2 S. }4 W& b
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易6 ]& {8 s% m u7 p. A% |
就被消化了。6 c) N) z: }( i. d$ F2 w9 J. T$ o6 q
; s+ a3 i- D% V1 _
补充两点：
- }1 K8 n) Y1 f- O5 B１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，. D7 S7 j+ J5 l& X6 V7 D5 q
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢" h2 B# |% W* K! {/ s. S
慢复苏。: {0 M; ~# e. s4 {6 ?1 }
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
5 v; c2 o+ N; Z& D+ O5 [卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。& Y) T; N) d' y" q. }. Q! \
" O9 o) C; `# J9 E8 `8 W２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
6 x, i5 m G: {* k# t3 S& ^0 E; K一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果1 v0 z9 x: z6 i* Q4 K Q
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价* R& E& w" r; b+ m" ~
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。+ P* D& I" d$ z4 F# y4 a6 x
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
% S* y( E" L0 _( l/ {$ G( r) B3 r易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然/ W0 d3 N; B7 Q% o! Q9 Z
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
1 c: ~8 d# e- A' M b家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
! _+ S2 K+ A, a$ P: T. b
8 [+ T+ q e, e本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
