 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上( j/ `3 g* A6 p
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ ?( ~( V) b5 \8 L空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
5 y! m _( S7 S5 z6 w右。
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\3 v3 N1 B! k9 ^3 \) `２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
8 z0 _0 \7 U+ V- v主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
3 @! y+ n: F& {7 G! l1 y4 U' N的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
C9 @0 P& Y: ?6 s动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。" v3 V, a( ^) h, G; ~. z' \
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键/ K r7 J4 \; ~- N) [! R9 q2 U
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
7 K4 R; G1 @1 q- [9 Z0 r* e2 S: U唯一发达国家。& w" h$ X0 m) v6 M p
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的! Y% ^. k( _6 p
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
6 C3 G. v. X: `5 c# ^4 Z* M吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
$ v% T( h- m* ~) u, `重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大4 C0 `; T0 `5 p# l6 O1 h
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。* h7 N- }( Z" m9 l5 x" i. C
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
; j7 M; g: h4 U房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于; u+ C( l5 L6 j0 X; D
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
& p1 M5 m' d( s: Q9 A4 c1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。. ^. s0 q* j# W k5 u5 `6 d
5 h( \4 l. D8 w; Z( l: `: R7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的5 f$ o8 y2 y6 ]" m: R
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人. P8 m% s6 E2 ^$ ^
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你( ]. d: U; H, S
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年& q+ O& q0 u0 H* U
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
" U) o6 A& i0 @! P2 w8 I1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
! H7 q! N& Y, @0 t% y5 M5 |& Fthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)" H, t: r0 {: \! g# U4 k
" o. {: D; L# W3 {0 r b2 H10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。5 C1 H9 k3 t. f
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
/ R% e( W, G& k因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现3 X+ z. o# k5 w% }+ w0 u
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。, a! _" v2 f6 _! E6 T6 d/ e3 g
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许* T: o0 v0 S+ N0 d
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降3 n$ E8 i9 U+ A. k5 o
息，进入本金将更多。. p9 Z7 p: J( i4 M% A7 G
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个6 p/ B# r2 R7 q/ i# k) t' y
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例- Q* g8 c* X# |( L( a2 q
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
3 E+ S1 x* K+ J1 ?) g; D计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
1 u7 K$ s8 w7 E0 c+ W可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
% n2 v+ ~1 ]( \年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
' @8 Y: g6 n7 m& J/ z$ v年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
7 J* d7 S; M* O$ s$ L) G氛下，很难卖出好价钱。2 f$ I4 D8 m+ z8 G% z, i( S/ S
$ p- ~ \5 \! C3 s* d15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前3 r- }7 R2 G4 E2 P
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
* ]) {/ Q1 p( T5 E$ ?6 x1 Y; y2 O, v线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线7 @2 b. w+ d4 i3 ?1 V$ o
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们2 M! [8 w, S( P% y
便宜出货？: c+ P6 i; u; ~/ q& W; C) @1 x
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
: M% }, E3 m \+ I, L$ N% c原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租- o7 k& E- w, l( E. ? c3 d2 b
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大0 r: N7 A* ^$ A# T0 j! [
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
3 o3 L9 n7 ?& W' Z) P, \- I6 A０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
1 R: M9 z/ s$ v3 x降低了。
7 ]: J$ U6 N7 L% h例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那5 y" U2 S- h9 F* {& v* c- C0 [
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０- s6 D7 k2 C* {: f, N/ \
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
+ P0 m* h- f7 W8 s: c些统计方法误导了别人。
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* p J% }: Z1 t/ C17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
2 F7 i) }5 Q* |* @* o, U& e降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
2 J" s* N& E, p6 T- W+ q他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
: _+ n G# H' ^( v/ f T$ {1 U抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
& x5 w% U Y. w& a的时刻出手。6 v4 e) m$ ?4 |9 a2 ~ [1 X7 b3 f/ h
2 \( ~' K" `. M6 D18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上/ P: o+ h0 t+ ?' g3 X: L
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
3 I+ Y) d6 u u" ?; ]" U! r2 ]7 r上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif: R( J: D. e5 @: c* R% l
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易" B5 s4 r2 R" F# H
就被消化了。2 ~5 w" b' ~$ m E& q" f3 a) F7 K/ w
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补充两点：4 M1 n$ E, J: ]2 W( o
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，5 r- t' O& G: J8 D+ `
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢* c8 R' |* z/ R# P* `, k+ r
慢复苏。7 {- r* w, Q A8 Y4 v: l+ r5 n
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
l4 `% w! Y) S8 D# {0 Y _卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。' O; |3 r ?2 t7 c' a" ^6 X
9 z, \/ q3 \3 I9 b* [２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
0 T9 S) s& f" i3 O+ j7 [一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
( [# B* d" R/ f; X你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价1 ?* V! \7 f+ o5 b: w$ Y9 j
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
" T# S, ^2 F; o9 V) A二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
! t- n; F8 H1 U& L3 I+ B易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
$ m# L# O& \- L2 i0 {9 ?. {4 O也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
8 r0 p" a& A; i3 |/ J( a# g家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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- _6 Q3 e- p8 i/ b+ n J本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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