 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ^2 Z9 S+ ~ C- j- s, V
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- c! Q3 E& w) w% @# L8 H2 s4 C& ~1 n１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上1 D$ a7 m: ^: v+ O' N9 Y8 d
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
- F/ _; F* _! F空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
9 n, L: E, @& d& D右。
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* f/ s% L% Q3 T) \/ P２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
' u! N/ V( _/ p& n/ q2 Q; n8 D主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
7 c- s" f+ x2 L H8 v5 X/ [6 Y8 V: _的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
; e% \0 D/ ~" s. n动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。9 h! e2 @2 S, g4 X- X! k
6 y0 I% S3 o8 I+ d W# w5 m３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键: i P5 ~2 |- m9 P$ X) B x
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。% N/ s6 N) m) q: B( N2 O& o2 \
( F( [& ]: [3 R U5 L. w４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
: q9 v9 {; |! w* U) M" Q+ |* v2 E0 _5 j唯一发达国家。
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! w/ n# S0 l! q. O( r: a" G5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的9 a# ?- ~! t: \( N) J. E: f
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子0 }& T- M- d- R1 }# k9 D+ ^1 ?
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
2 C; w. J7 D' k; K& O) I6 t |重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大8 u: ]- U- h+ O9 o! T4 H# F
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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+ I5 U3 r% {2 z9 [/ S# f6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些" Q0 [* m) ?9 }: R4 q/ s& E9 V
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于8 E0 X% [/ |2 O# k
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的; [- M. D; @! L+ C+ L8 |
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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3 o' ?5 D- D% b; g1 `1 X7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的6 ^" f$ [( l3 h! A9 a
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
5 P. Y* M# l* e4 @# W& b; M说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你8 _( t+ h4 ~) {8 C
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
1 O2 p$ b, R4 J% m4 ]租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。, C7 E+ M4 e! C6 M# w$ n& V
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
+ I( n7 ?4 v' K1 T d1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
9 i- t8 r1 V8 a* N- k, bthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.). v9 u; ^! O' z- b% {9 C0 c) J
* Q; j% A2 M: U( v10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。7 \3 B& N0 A# a3 `9 t3 j a- K
- f( {5 i9 u6 A5 E. m. A: r ~* |3 P11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
, n( k4 S$ K$ \1 C8 R因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
7 F" U" m6 A* P4 z8 B( B( k在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
' I$ X/ [9 v& |$ s* h6 R% ^你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降# P- ]: E* z+ e f
息，进入本金将更多。
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' ?+ \$ V% o/ z& M13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个7 x9 h* W4 Y2 S5 s3 r
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例 `% \ `5 |- s( O# ?/ M% o" M
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预8 |' k/ D) G7 g4 @) T% e
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
4 ~% p) `8 X [$ y* s可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
* W' l! u1 f# \! q" Z9 n- x. Y年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明 z! N: i2 r: D7 t" t: }
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
. x- ^ |. h7 S# J& M7 F$ O2 |氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前% a' C" \& M$ J- K
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长& s% l* e9 b7 ?: D; ^1 \
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线7 h" e) [6 P2 l! r" l: ~4 r
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们) `$ m$ Y3 I/ Y) j4 H0 b5 V
便宜出货？
. ~5 N: |1 _3 o0 f原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
5 D% d7 _- r8 @- C; a/ t原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
* {* q4 X4 u! c* f走长线。 e: ]1 L# L7 x/ _- L
! O( z+ ]3 h2 B$ @. S- I16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
: T) B; C' s. r _- f/ |额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
; q% l* b; F/ X3 R- V C０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
. N0 q4 S) e2 _' U2 F. J$ A: G" Q降低了。0 `( }. g/ `# |1 b2 S6 j* B7 F
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那2 ?0 i' E. k F. R6 m6 x& s6 n/ `* H8 t
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
* V; w' x6 ^, O, @万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
; ?$ K8 u3 g! K3 d些统计方法误导了别人。
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& N8 N0 p0 D3 Q17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
' `' t, g$ D, \. o降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
. T- z" B, B5 c# q他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
- r. x7 c) D+ g0 f! v抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
2 }7 Z5 L/ }' J* Z c# ?( v e的时刻出手。9 j" X" x) e+ L5 m
" m. h* q6 |# z7 ]) i18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上( H9 q- G6 ]2 @0 ~6 \0 N
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。2 y4 Y4 L( a1 h/ `# f5 \5 A1 Y
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif$ i6 m9 v4 z" @
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易: @* Q9 J. V" z/ x+ [
就被消化了。
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补充两点：
# P; R* C p, P9 ^ d7 D: \１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
! O' s: ^% E% R* Z; F出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢& V5 k! `" a( Y" g
慢复苏。1 g* n; o- J. S3 t, X* S
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
( o' v J; R# P+ ^9 C卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。$ X. B( s% ^# ]! L4 S- |8 R
2 D3 C7 b1 [$ _! j3 L, \２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：1 o7 x. Q) t/ S. }1 @) a
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
2 R" y. K6 N9 F* y你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
K- A+ M8 K: N) x6 A肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。+ J$ x2 x: m- W4 u) X
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交+ \+ G$ f o0 d3 L% Z
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
% W2 P/ I, A$ h. e1 O也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
5 o$ U) b2 D+ R/ `: f家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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+ r! [! N- M8 {0 v1 y8 z% x4 H本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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