 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠
4 c$ l7 g$ Q/ \% a7 A R$ u本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载
' B3 Z5 r) ~, I, x2 o
% a4 z# c, S8 K" q0 m& ]１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
8 d% L1 P" v+ ]' R. C. P5 G& q3 q( u一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
4 m2 P; v* |6 }6 U; W3 @0 h空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左 p( ?3 R% r0 T2 n3 _" ~
右。7 x% N/ X/ D- s# A8 v) n* h
* E7 ` b& O+ m
２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
V+ w. A4 r$ W& m2 @: w主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
# M8 I6 ]* v7 D% a" n( v8 O( n的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
- a5 c& g0 W* ~ i0 u动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
( {: h; l7 J1 c
8 R! b" m( i. q! ]３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键: M! B2 E5 z4 c: v# ]4 p7 _4 ?
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。; \8 z/ R- }) j6 |2 p# y0 O1 _: C1 Z
. ^* ^: g7 l( A
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长, M+ M/ X1 I/ \( K7 i
唯一发达国家。* c/ ^/ t- x1 n: \% `. i+ g
, K" l# P# M O, T8 G5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的' c/ Q% m5 G, V- s1 Q
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子8 |+ t( A( J; c' k( U) X% J# T
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
. n J3 z3 l' m重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大7 _% {" h) P; A' ?1 F4 J) p
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。1 [' T2 H, F" O2 W4 f* H. R
# _1 z3 S' B" ~6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
- T- s2 \/ Z' f房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
8 M# z& t$ F- y5 ^5 o9 v8 z5 D G" Q少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的9 {! x- |4 h, r9 e$ ^- K2 W
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。' t5 \. ]( [! V0 w6 X
* B" E. H2 V/ S: _6 W/ L1 [5 x! W7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
+ \* \0 Z; I3 U* e两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
/ k3 p j8 `4 w) y# _: y9 c: l8 `9 p说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你# S6 k: F1 p1 N. J3 {
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。4 O; o) Y6 ?9 w+ m4 h9 U
* @0 A8 N2 B0 R* ~* s+ w8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
# O; Q8 x5 q8 ^6 Z6 x租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。) U4 x) I: J8 ]9 x) A4 J, n! ]
5 X) |/ g* T; w+ Q9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, / W3 B8 H, Y: m4 B J5 Z
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
1 ^) F3 u; N- X5 y Hthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
* j9 B8 @1 @" P$ \5 g$ T5 N: j8 O5 j* p' r7 H0 s9 o4 r0 F
10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
5 \# B& a* O. M% n) J9 {
% G" w2 d& |* D11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原- {+ }8 l' o' G8 Q/ H: _
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现5 |" V( \) T: S d) `
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
# p3 l/ _9 c& U6 s) z( o9 G4 O
+ E: T% k4 N: E12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
5 a; v/ }* C# d2 ^3 e你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
; R' N$ S6 q6 U8 G, F1 b5 q息，进入本金将更多。/ c: y" J: {7 H. z, [0 c, k# ^
& o) U, b+ A0 }3 b- V( J! a) ?8 j3 `13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个 ?* k% l. s! T O" ?
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
- s( @9 R9 _4 e% I" P如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
# @, H& x5 f( o- `( p计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
6 c8 p- J" E% i( K4 Z可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
/ R4 N( K* D! g; D7 z1 z$ f& x年11月你可能会追悔莫及。
1 J' z. {0 y8 d1 u; q' M4 Z6 V/ K f
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
. }' \( i( g" O5 J0 }1 k年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
0 ?' \9 R7 O3 @9 R. K M9 ^! [氛下，很难卖出好价钱。
: T( g$ L7 {! |- W- V" R# m
% [- R. g1 r) k" ?* t* }8 [3 B15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
/ r+ B: a7 ?1 b7 C# i) i% c只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长- B& l$ F+ X) w9 J# X+ \
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线: s0 }4 C M: D8 [5 [* c
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
% {0 k% [9 |2 L7 k' O6 z0 b便宜出货？
( k$ B6 V9 E* y2 t; w原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。4 s3 j" B0 ]& M& ?3 Y5 p
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
- C* u# H& Z* S走长线。
+ x! _- z' X( c
: c9 A! @5 H0 O16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大! A/ p, G: _4 W8 y9 f
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
+ `% X* f1 E+ w. q! e' J０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就" T9 ]# ^" ^. z- }
降低了。
5 v# t0 N) B7 W. i# ^; C例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
: U5 } a# G8 h8 B# b: _+ w4 _么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
8 k+ D6 ^ @& m) t万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
9 U0 |: l% r! \$ D/ q5 @2 R) G( n些统计方法误导了别人。6 N: b# I! |: Y
' f1 ?4 d: k. ^$ z& D/ _
17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
4 f7 G1 {) B0 D$ F降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了 k; M& T" ~9 a3 e
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价. w2 [/ d% U) {
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
/ }( K5 Y% E; O( n6 h2 o" Q的时刻出手。
% o4 E! T) U. I) J# g4 ]3 x Q# U7 b$ {; _ G+ B( W/ [; k
18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
3 v7 F& N/ \6 Q5 Q( u海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。9 L7 h. U+ G- o; B; O$ ?
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
+ w3 j: m. |2 ~7 k" S, y) @# q% k大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
) ]7 I5 E" v* U就被消化了。
3 X, s" M1 b- F- _/ X
, |. i! @* S, |1 a1 [补充两点：
' h) D' U B" @7 {/ o. ?１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
( e+ q0 X" h V; v出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢% j. _0 | Q5 U1 c3 ] w8 _8 O
慢复苏。
; c n, i/ D* w. g% Z我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
) s/ H2 |& L& K& K5 ^+ e+ i卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
2 |9 v1 w- k$ B0 k0 g% S& \: A# z9 g) N3 k K" X( i) T0 R7 c( Z U
２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：3 a+ z/ {# L1 N% j" l
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果) I, G, d& I/ k, A% Z9 x! p5 {
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
! [# y5 T* I* t/ P2 r5 e% W3 O肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。( o# }! J: ]0 l
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
- j* W" @; i1 o易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
; K7 q$ M2 s" B; N! e0 p3 C也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买8 \# j. _9 s- M+ c+ {* u) t
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。" O- ~! T$ R; t6 r* |5 t, @& s4 {
* }/ [( D# w$ f7 M& I9 t
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
