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原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表 
: c x* ?( j' b$ c6 b对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.. b* v, n3 Q0 j6 ?8 [
对于投资房要减去当时的利率.
4 i" d( ^7 j) q/ N, w& W对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.
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你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧?
: o8 k! ~. y U, E诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平,计算一下一套住房四十年后的收益:: w; p) F$ D! ]" g, b4 O/ \1 V0 a9 X: z9 f
按现在的利率,一套35万的房子,20%首付,贷款利率6.15%,35年后共支付约68万。 Y7 |$ k0 `) M* k/ p0 a! q% G: v
包括每年支付的地税和保养,按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。
% J5 g" A3 S" ~$ r. K% c0 v6 F考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算,35年后出售该房屋的收入约为260万。
3 _7 D J0 H) w260-82/82=2.17倍.: V. U; x" b" \/ t, j
比较纳斯达克指标从1972到目前近四十年,从100点到如今的2285近20倍的增幅计算.
; e/ b* L4 a' p0 A) H! [5 y2 e首期7万到40年后增值约为140万.( Y- R5 w! g6 z
35年中平均每年投资82-7/35=2万,累计增值约E=2x(1+20/35)^34=900万.扣除股市暴涨暴跌对平衡增值的影响,调整到400万.
2 U5 N& K9 f1 Z同时扣除35年房屋租金,按每年10%的上涨率,2x(1+10%)^35=56万。, x' L9 P- [5 {' g1 h, S: Z& X
实际收益为:(140+400-56)/(7+2x34)=6倍9 T0 t6 K# {# D. r& l2 ?
参考指标:阿省1965,工资收入约7000/每年,平均房屋价值3万。2007年,收入约为7万/每年,房屋均价30万。房屋40年增值约十倍。$ \% [1 S. A8 h. r, D: q4 C+ Z6 F8 q; T
计算比较粗糙,做个参考吧。 |
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