埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4630|回复: 24

房市的利空与利好

[复制链接]
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。3 D$ c: @# d- s; F( g7 _
4 {& \8 A0 N7 r( L7 [6 b
虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。' ~1 Q  ]- [# z' J9 ?1 O& e
* s* U0 f% [; z
谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:0 T# o% J) n0 \# a* D# g
1。存量不断创新高;( H3 J; d& D0 |$ Z5 D" P/ h# q
2。房价依然太高,购买力不足;
+ e2 O" ?/ W1 _" k3。来爱城人已大幅度减少;, K+ h7 c6 h) @8 S8 C
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
; }$ s8 ?) Y7 F* U7 h" W% l5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。( y6 J% A: \- P# x; ?0 }

' I. s$ h8 [- a: \! p看多朋友则认为有很多利好因素:
" v: D7 V& g' F2 Y  v8 l1。油价不断创新高;
0 O4 l/ Q( f5 e- K1 H- I; c2。 工作多,经济好;$ v; [+ m4 w% E+ M* {' ^
3。利率降,贷款负担减少;; L$ V8 B) w6 S9 P
4。美国经济可能已见底回升;4 _9 Z% r) A. O# R6 t
5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。
3 ^' A+ r: O3 d& [
+ q3 ~4 `9 i: R5 Z任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:* K$ b/ f4 W, E9 Y& p
& E7 O) Y" z0 i' _
1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。% @, m# N. D4 n0 D4 `
3 j0 s2 t/ l  ~2 ]5 S+ a; s3 K. I
2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:6 g; x5 a9 ]2 E. ^
        1)炒家屯房;
: F" Y' x3 O& a) q) y5 f         2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;
' L. J/ Q% O- A% V1 B, P' L# M         3)建筑商大量建SPEC  home.  g/ ]5 q9 V% M* l2 ?8 g
表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。. E1 N& O6 Y! }& Z! X0 e  p5 Q
. l) o8 b" h* U4 _0 h
3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:
2 u0 d( k/ `/ Q: p% h- |        1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。! I. c% b! d% j3 o; `4 t& s, {4 t
         2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;( Q6 V2 y$ W8 v2 f7 b( U
         3) 新换房的人多会选择先卖再买;
) G/ k  G; J' Z从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。  R6 t( M1 t8 |) a( {
$ c  y5 s) w0 F( o' u+ t8 d
4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
7 j% h# M  s- e4 o) }, E& e) h6 i% Q  f1 y6 J; U
5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:34 | 显示全部楼层
沙发?: A. Y& o4 R" f  H. Y1 s
坐下看。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 09:43 | 显示全部楼层
沙发居然没有抢到!一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五,很多是我想说而不知道怎么说的!很理性,利好利空都有。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
分析得极有见地。
4 H8 i. Z7 p, z- l( K7 l5 N特别是第2、3点。4 F/ q( a2 X. [4 ~: W6 {
我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子,以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况,这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。& |" x4 ]1 s3 w( o* k$ V. x
可以印证LZ的第3点。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-5-9 11:16 | 显示全部楼层
太有才了!# B: G8 Y. F  R0 [8 o6 s4 c

2 E4 M5 d2 C+ Q! U8 G根据楼主的分析可以得出一个结论:说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵,开个玩笑。
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:26 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
- q7 e& e* Q- P# O9 {' b通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。

3 v" q2 ~( U* ~
* e& M/ Q# K& o: M" [. ]
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

6 x4 v4 `0 K2 N* h+ W3 [" F
" |/ p( ~0 P  D9 u3 G7 T. K, K5 c. f6 p. ~% t* w7 c3 k
By the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:05 | 显示全部楼层
假象利空利好,分析的好。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表
2 E: z1 J' w+ }, n& @2 y建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.

2 b! U+ c/ n2 F4 b/ a  }4 \非也,非也。商业建筑和基建投资可没有减少,看看alberta明年投资了多少?200多亿!
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:15 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 13:23 | 显示全部楼层

* I% ]. R4 D! ?/ p1 z# R. ?楼主才是高手中的高手.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 16:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
先存下来,再慢慢看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 18:55 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感谢 LZ 分享观点。  b: u  X" V: _* z+ }( {" G
6 j0 [8 N9 }+ t
昨天不知道哪位跟我玩阴的,不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了,也该上班了。白天在单位上班,所以不能及时回你的帖子,请谅解。4 Y" w5 U) Q6 @5 }! z! v. z! ~) y
5 p$ E' S! v' P9 L6 Y8 ?) r' U$ {3 m
LZ 会做人阿,多空都分析到了,但是又不明确表达观点,高啊!, z5 h0 [5 Z) ~' L  ^) w2 y
5 N# M$ E. L& c9 f9 V5 q) T1 ^1 S
个人觉得,LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理,动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系,值得我好好学习阿。- l' _& G8 N* p) y
6 t1 W% [  U8 T" F8 _, B4 J
LZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲,事物都是辩证的发展的,都是有周期的,周期的变化是由量变到质变促成的(相信这些大家比我学得好)。所以,“市场上供不应求的假象是巨大的利空,供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动:在接近高点的时候卖出,接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候,“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”,大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手,觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要,但是显然是在超过低点后出手更安全,更有把握,而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变,但是没有给出关键的“拐点”预测,而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方,看空的和看多的都觉得LZ分析的好,所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话,LZ要是去竞选,肯定获胜!
- ?5 B% J4 ^0 I' m9 Y5 |
" Z- S2 R4 t1 g# D1 ?
3 p$ j$ a# x" \, e3 H8 _- h; G( U5 Q* ?2 ?
LZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息,并且向市场注资,促使加币贬值,来激活出口。但是即使有通货膨胀,房价也可能在其他的因素的作用下下跌,美国就是个例子。所以说,“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的,不是绝对的,因此不能说是实质利好。0 O6 |1 o5 j9 f+ C' P8 B' f

4 i, f2 C4 h+ c% X: B$ K8 fLZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重,他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值,他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。. r1 Z& _" U8 D) v" Z
0 l; K% ~& }7 D) m
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 20:04 | 显示全部楼层
如果通货膨胀导致大幅加薪,就一定对房市有大大的促进
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 21:26 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
# [4 O; T" t) i4 }0 k' K0 I1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。

0 U$ s0 ?! y0 U/ a- K' u: S) u4 q/ {; E* ~
LZ 的第一条写的非常好,但是随之而来的问题是:
' v" [2 b8 \0 i% E; |LZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的,是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱,从而都不能算是“实质利好”?1 A2 c/ G; b  r% H+ y! p

: d" ~; P+ A5 o! @* q( U
$ V% M& T# I& O, z; D2 h3 H% m/ y% g/ {5 U8 ?
% d8 P( m& j4 }% S1 P! C% q6 H
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 22:20 | 显示全部楼层
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:37 | 显示全部楼层
原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表
$ B9 C. o1 E% Q! Y希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

; N; j9 v6 i3 z& o4 `( Z( S% ~/ `' U" d/ B. [0 {: H8 n7 p
9 c  J% n7 l2 s' u3 s
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战? , ^- Y' n0 e1 F) x( S

9 z6 P+ l2 Q  ~) x9 L& g) r7 p! J% X% A' v8 T: `* s
7 q7 s7 Q  w! p, c1 k0 g. p; o4 Z" d
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 05:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表
/ W, {& G3 G; O6 H7 z' @+ w! {* W, M$ {
0 _! o: j- d+ q- s

. H, s( L! \7 `& S2 u希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...
4 k8 f( R. v, z" J5 v4 a
1 ?( x6 x/ d, u0 V8 Y4 m. P, f% r% N

. p( Q* c% s) g$ I  X7 ], P希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
$ L) U1 [2 x6 ]/ j- n  G6 p- h
% l( X$ m1 B2 n
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-10 05:42 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表 $ @- |1 }6 n4 j: M+ H

6 Y/ x1 |; U* A1 Q1 P9 l! W7 a, s) `: r5 h/ e0 y3 d/ ]- b* o
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?

1 d. J9 {$ o$ {! X( I! W  E兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 08:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表   N1 u- z# {5 D( ]6 ~( i
% M; N  K, k* m" V, ~; y
兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊

1 g3 o8 c) Y, y$ _
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
高论!!通篇闪烁着辩证唯物主义的火花!!!!& r$ j$ }6 a! N4 O3 L. I: E9 x! H

% W) q- j3 ]) b* h; E2 K
) w  a9 Y6 F7 T& |. X个人认为,本市房产市场短期已经无大利可图,即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。
" K7 U! q9 ^* ~7 v目前成交量激增属于正常季节性市道,不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点,目前温度适宜,工作时间长,工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 07:50 | 显示全部楼层

建房商好像永远没有我们分析的透彻

他们的政策永远都是慢一拍。6 w6 g' b; V, b( I4 Z; G; V# q& I
总结搂主发言:目前爱城房市表面平静,实质孕育大涨。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-13 07:35 | 显示全部楼层

一句话:佩服,有深度。

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-2-16 14:17 , Processed in 0.192633 second(s), 41 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表