 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。8 `( Q2 a3 \) Y3 B( T- A
. \! o3 R3 k) s$ u/ A虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。9 p+ s4 G, U0 L$ v# y
' Z4 w2 H( o- o9 p* _谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
% ^* c; Y/ _/ y! \1。存量不断创新高；
$ H3 S2 c# z' F0 m) H. O' ?) ]6 _2。房价依然太高，购买力不足；
" S" Q/ C. ^8 b# z* V4 D- V7 ]# K3。来爱城人已大幅度减少；8 Q9 u% s: P/ @5 W- F* C6 a) A
4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
& D, i+ F" P* L5 E c5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。0 q2 r4 F2 e& R; Y" t) u. L" i
& Z7 G/ F5 A7 Y6 N$ i/ s看多朋友则认为有很多利好因素：
* U# Z, O) w( L" B* M1。油价不断创新高；
) z5 d# W$ S) Z4 I* ~5 w& f2。 工作多，经济好；, y1 q& l4 U0 _, l
3。利率降，贷款负担减少；" W6 x. K5 U. F/ _0 m2 W
4。美国经济可能已见底回升；
3 V9 ?6 F$ D k+ ^0 _ K5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
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任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：$ d/ ~/ c! s' q+ c1 f) ^3 V& Y
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1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。: Z0 r) W3 N8 L+ q' l4 X4 B2 W
3 _+ W4 P% ?' u0 l7 Y0 I" V2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
% V, A' I8 P; f* d 1）炒家屯房；" S4 x! Q3 @: b
2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；
1 q) t" P) ^/ a H) t% Y( l 3）建筑商大量建SPEC home.
. l9 p+ [$ }( y- L& F表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。
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3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：8 n* Z5 @/ o% \9 S' v
1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。, f* c2 F* ]1 U+ j
2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
# ^+ t/ N' v R 3) 新换房的人多会选择先卖再买；( ~2 Y7 |2 \' z4 d. r1 b' U
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。
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! t7 v8 M: D. P8 t4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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