报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
" d# [$ q$ y' c6 w如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
  t, N( `- h7 R9 D100%肯定。

  F# |; b6 ^- j* o那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
' V5 Y+ ?* U+ s6 o) N# L/ w! u问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
& \7 Z) [. ^3 X* a  B
( @  w' Z# s# `$ Z2 P9 F" M我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
; C2 U! _8 u/ m% S1 Y
1 z& c# ]' p6 C/ j: m[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

/ t. q0 D/ @, R% ^8 ^* v
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
2 l8 p, @- K! Z/ v
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
8 H3 W! N3 w; M' ]  @楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
* F3 ^) _5 s  r
1 f" D: h3 @, Z  p( }' {! V关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
1 K& V9 G! R. y! b+ ~其实不光是这个，任何税务问 ...

% [7 m# N. r8 r
6 s( ~  W! Y# i我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
* M1 {# U  I. S6 W! v) T6 `
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


+ v, |; A; {  ~" {3 Q/ {我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

8 r7 X6 u5 `, t* w0 Y7 W你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
9 X$ Y! I+ t* Q$ d2 w& |
6 E0 J$ _8 W' @$ p! t0 H# }1 ~就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
/ G  ^# ^0 H6 j' E6 E" V
+ {" ~; f3 k% i& N! M7 u就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

; R4 ]! f* {2 V+ c/ o2 n完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

( W' J, r5 d: p) d; t
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

1 r( a1 ^1 ]& }2 k+ A  B
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

1 K9 C! i2 n2 X- H' a& o$ ihttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

$ G( E/ s; N1 I! c' `' n, P3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
8 [  c5 @' J4 bas being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
" r! t8 K4 b- D% X* Hintended to be exclusive of any other factor.)

! t" ]/ U  s" D* p( i% {0 o(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
* i/ ]) z" _- z, l  ^% R, }6 w8 |its purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
  V  M% c/ f8 x3 b9 F' S3 G(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
9 k5 K  q/ |% a% k5 Z9 K( T(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
9 |6 u# s8 Q  z5 s7 uestate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
7 N) r6 M8 c2 E' a# ?$ E9 X; a0 e& s(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
) m( s! @. \5 W0 cacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
6 o/ B3 K4 J: H, ]% N% _& O5 B% itaxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
: c) Z8 G  [# P6 V; c2 Gas well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
2 R, d) W4 A, v% d. l4 Restate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

* ^* e3 f; k! v/ Z7 A/ T4 h% B3 B

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

% k0 B$ Q; O3 q0 t/ {% N7 y% A$ F1 ?2 a, {
/ V" [3 l: {. I. `你应该把全篇文章都贴出来
! O  S  }3 O% p! s2 \: `; Q9 c
. `  s% a- N& H$ |6 \* N! D

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
  Z) b2 a; s6 ?: cin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
$ J4 |% P9 a5 K6 F0 }3 ior as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
4 k" ~8 p( |- F, }secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
4 J8 N) O9 p$ U- G, hintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"


7 \5 b1 ]2 d. l+ O- o3 Y: G
  B) B1 K/ o/ W- V( }你应该把全篇文章都贴出来

/ ?- B! b; ^# `3 @  f( Y7 G [/quote]
* i3 ?. Z( O8 x) D
! Z2 n7 s$ V3 [/ \6 d6 A! W

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

3 H8 q; y+ }! X: A, f' e
+ L5 E- _2 D) sProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
* z! V- S' x7 c3 ~7 J% O- m# R/ |这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
; b3 d' s2 q% f. h$ x, L9 ?2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
. L& _1 Y9 q# [% X4 q4.Are not held as part of a collection"
! _6 E# q$ R& l9 B  Y9 I
capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
- G/ k: {9 D& K% t2 Q2 uAny gain on its sale will be business income.

1 e( c4 _- U( \4 Z你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
4 ?; I# ~, I  s5 j" v2 F
9 k, B) w2 [* j9 D) W. O说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

2 e% m" j4 c! c8 T各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
% F5 Z4 W: T/ H6 N, }0 h/ v
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
: k- y1 T1 Z2 D, b3 r8 s如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

0 _8 {7 p2 K! l' ~各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

) \! A" S! {3 y) b, h1 O8 _其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
, ^1 T. d+ V5 L! J7 U2 s; l
+ Q9 Z3 K7 }5 L4 ?' c各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
4 w) T- u. ?+ E2 g, `4 L商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

( N; v$ F( ?  s6 W; r其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

  U6 f8 B1 P/ d  b
5 }5 C3 Q3 W! S( r我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
7 l0 q; [- c4 h  |6 I4 C
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
- }2 w. n% D( K$ R7 {' @8 l
想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
: q0 o8 V2 b/ E" h" M
+ W& Y3 M8 `6 Y[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

+ D! W+ q$ O: s
2 f  P. U+ i2 G9 D9 [" v其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
, V: T! a& V+ u/ t/ \
# C- z6 B* e" Q- m你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
& Z' C* F, x5 d/ {6 U# j7 c& d8 O
# b4 [  c9 z9 O3 [0 ]/ }你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

- e. r9 f9 _" o6 s0 ~. C" g! z( g如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
" ~% [+ f. j& {4 A7 E/ w4 ]再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

0 g6 _2 H5 ~8 c4 m' v: j* k( K: @
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
( I2 |3 }4 k5 d; O
  b, m1 b2 s1 l4 f: ?) ?另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
' v+ |8 H$ M: X1 s' d7 Z  G* u你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
% p4 e1 o3 [, u6 R8 Q+ ^还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
+ D9 P6 R- [8 x4 z( G! p你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

! Y% P) n1 Q* q6 V* ]  h! d4 o
& |$ ?; A& `- _0 E& b  {我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

0 x& O' R9 k! r! X; ?2 E# X; K
- g$ r, [& ?6 U$ d/ p2 v
8 y' o( \# i- t, `7 O
- t" w1 {- u1 c! b0 F3 g我的牙呢？谁看见了...

( ~, \: H7 ^/ ]4 {, f# b' c( j我捡到了,你想买回去吗?