为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
- i/ f; `. d$ `. C' s7 T+ |2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2 y2 G& I. Z6 q8 O4 S2 I0 X0 l2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
+ M# E1 f! N& m! h- {  p
) ~5 |# d! f; U( g6 h, B) n以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
6 Y, b$ x  u8 E' J( Q- Q
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
& r+ i5 e6 C! M4 _0 A
, B1 p; f; J  o, \0 P注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
! c4 c3 U3 A7 q8 C9 d
! u" g; [; t* E1 i其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
' g  _+ _- W* d, Q# I% @3 |许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% i1 v+ Z. N. I
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

0 x4 f( S+ W/ G% I* I0 S
! F' p# w) g, D' v4 Z1 P
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# [4 F5 n, M9 A3 |3 c/ Z- x看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2 A* d5 O, g  i- l2008年爱城房事将继续调整
+ @% X0 ^1 C5 S0 p( l爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
* i0 R  W. R: d1 x2 Y移民生活----Life of Immigrants
' J/ W" k- y2 v, T让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
9 ?4 T7 w; Q6 I0 t) b谈房论地----House & Land
* Y1 M: n+ |! X* D- j# J# o/ a0 e0 X( r' \. h
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; q% l* z; q5 w; b. h+ o( o

1 l2 d) ~" Q( D# z# ~
# w" w  p  o5 @" g6 I/ r为什么现在不是买房的时候？
- ^3 F- b) L0 ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  J3 N6 ^0 z7 S. f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# V: [! `* x* i+ A0 {2 B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, v& o: Q, [0 @5 ~" h) `看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% D! h. ?' `1 C# J, G, y收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



/ V9 E. o! L# ~为什么现在不是买房的时候？
; {5 `9 y0 M. ]* X! @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ b- K$ j# [3 J& {% J. @3 I, @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

6 h/ n' p3 e% Y' f) f6 H: z忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
% s, \/ L$ m8 R7 K" K: K说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
' q/ B& R  @- @2 t; n
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
) c& y9 U) @! v! _7 z2 h& z8 b为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
, M+ E9 x# }; q1 F' ^8 |2 [+ C
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
* f( ^0 q+ E7 U, A" _: {: O我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% T% r2 [! ]+ Q% m楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  h# Z) H" ?( m3 b7 I* d6 M为什么？
$ O+ O5 g3 `( z( a0 @请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 E. {% X- b5 U  W. y) U* iRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

4 Q/ h% p% y0 t% I

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

$ ~7 ]. a! `% A4 ^0 K“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
0 A7 t; p2 {( o8 j2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
4 G9 `1 w6 Q3 |2 y; n# |  ?我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
8 Y4 d- E* y6 D# T, S2 `ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
  |. ^& R6 \$ C9 t0 E. o这个结论怎么样？事实就是这样。"
% V$ c4 v* R: l& P5 i6 J% C  x+ Z
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
) h6 ]) w. l7 F! _% I. ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
$ l5 S/ H4 _5 O7 C9 B说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
: g! [; U0 h! }0 k9 H: {$ H这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

' [) b3 e5 b" r: A- L. b3 d6 Y$ L
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
& h# y( W' g, l9 q  m2 y  v$ \
4 }2 @. R- d7 ~6 b
7 q, m( H! T, k  b) Y0 d& }8 n忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

) D$ g. c+ s% O2 E
2 s6 J* W4 m" F8 {$ K& Q% j. {是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( }, {) h& L4 J" b: M
. k$ i( O5 J! _  c/ R也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ G! k8 B4 C+ V$ n
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

  v4 J' M" Z2 \7 o* y3 e
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
; l3 a, w  v  [3 o7 v& j% \
  t! Y9 z! p6 U. M我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 A; b2 R# _- C. @8 ?3 R9 i. @
6 h8 n9 e2 X& s5 W" I
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

+ s5 ?7 y. f7 o; g) D也太简单了吧！！

. i8 w, I/ w& V+ G
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
& o; J6 z4 a' n4 E8 k. C" J

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
6 [- W0 l$ [5 Q5 x* Q0 ^我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
1 ^3 u! {5 j3 {/ Z( |9 v" t6 l9 L
# x/ n8 r; ~3 N3 I7 |7 a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
! h' ^9 f' i3 S/ `  N; T. G# O: ]9 r
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
% l: Z9 w% J) H$ ]7 n; }. {5 b2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
- |$ h/ A* {9 J( T. V& O& b2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
& g* C6 v/ B: A+ y2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
3 z$ k8 t6 ~; S5 x- h  |) L+ [. J
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
: u% o5 U8 l% G2 z& c4 k8 J5 M2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
9 n0 E- S" f3 G- i8 r4 c2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 K- e- z! R1 Y( ~  `2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
  \1 b8 j2 R8 ^0 C/ l4 m6 V2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
7 T  R) \: P( p4 x0 d
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
9 Y, X- m: R+ R6 i9 X
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

* y) B$ J; G2 ?- e6 x再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

% O; V3 Y( M  G真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 T8 ^% P: j# y; J$ ]- v9 o
大家多交流。谢谢。
/ x$ c$ r1 m' y  K. G3 R
) N/ _4 Z1 \- {1 j  G3 k/ m2 X[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 }1 J5 G6 {- |) u+ i$ X$ A* G8 q+ n我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

/ p' O. q/ {3 n6 b) E
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
/ U, U* e: [2 N. B- ]我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! h1 y$ f1 x  \3 j/ l% B大家看看他回贴就能了解出来.
' }- S8 o! T) T5 d8 `9 s8 K3 l( Y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
6 z' B2 p- W* `
3 h4 A4 K  p2 d' O  i: q我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
+ L& j' O. u" X: R5 ?7 H! r' \
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" }- ?0 Z  o* g, ?, P4 o

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* T; p6 j! j8 c9 i6 y0 P# @. v/ y7 k8 z# @
, u- J1 e# [  E. f! }, o8 w+ r3 B" C
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 ^' T0 H/ P+ C' F
" Y4 ^9 M. s- m1 e0 O6 `也太简单了吧！！

1 _8 G# W7 o* P/ U+ `: p6 \- U
/ l1 K# P' \& S* _# `9 G! m  |难道你反而观之。