为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
/ _/ {: A" G' a8 p2 ^
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( U" v* B$ [9 u: i$ r2 k+ m2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
4 X+ K0 n/ k/ E2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
$ w: e6 q% ^4 F/ U2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
1 z% T$ X8 _7 ~( m& n
3 ^6 Z' T+ h* `4 m- Q7 y以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

, Z* U: N8 Q  v4 D注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
' N: G+ D$ a) G  i
; }3 I  O9 U9 p7 ]) M& P其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
8 t  y6 ]% v3 Q# q, a许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

& U- c8 E) X' j$ b* X0 j2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

9 J3 `- S6 \' \+ }9 J, ?/ |
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 J1 o' S/ p3 ~% _" J一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" B+ v* d" x$ o' [% @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
, b0 r  d/ }* `* h4 h" l- X不要把歧视说成是窝里斗!
, w: p6 N9 j- s9 Y: f) }+ c移民生活----Life of Immigrants
/ v7 n# l7 F6 G  Z: ~让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

: e* ~) l4 \. j- e" r8 ?) D3 J1 o其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


2 P) N3 g* y" E$ o& g, g5 {$ a0 o
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
) r9 s; C( x: D2 q$ X' C4 L谈房论地----Hou ...

& N; Y2 o3 t2 K. o! B
. M  R3 `$ F( F0 G# X, o8 {4 m% L收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
0 S) T( N( K/ H: X7 G! H2 u' o有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. R* R/ H# I# U8 {


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# {6 I4 P% G. Z' T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
! ], e9 \+ m& M$ P说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 ~0 j' z( {0 m& u5 N9 X
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
# P2 G+ s" s9 l4 J) G8 E请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

# S0 X5 \1 Z. B" n  |0 v如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
, K; p+ i# C4 Y5 t6 q$ K$ ]5 K我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

% @5 [5 D4 ?" q5 y4 b; h- z恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
: x( \& k9 V7 o( M6 w# ~楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
! g' X' k) P& X; E2 g
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
+ Z% r" N4 k! Y0 f, Y; c请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) I+ I) u& X( M* J. qRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) h) ]9 a& P$ f  W5 {- V1 L- \

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

7 j5 [( @- [# B& j“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
( I: f. u( q4 Z% n$ g9 Z2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
  q" A6 l4 v! Y9 ]$ n2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
; _" M- i; O$ ~+ C# y这个结论怎么样？事实就是这样。"

& ~: k  `% v3 g" |8 D0 u$ j现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
; z3 f/ L3 R& C! g+ t我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

1 t8 X) k! D- i+ @. R/ m& \
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
! i$ ~! i$ G) Y) C这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


- t, s) j0 [7 e+ x! q' c% v忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( b$ Z5 K; q3 A8 S6 x: ?: @$ `& Q

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% J! l. o5 u# S$ }" A0 E
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
) G+ @  m: k& w. }% h" n  p" d
5 C6 M0 g8 b2 ?5 E" h
( k$ I4 R( j! O9 ^1 Z6 I8 g$ t$ Q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
& j6 p( \0 e9 |8 f“这位同学 (指yxi ...

. N* r: y9 {2 ~
# K! a8 w- T% Q* m; B( ~& r请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

) i% r' C# e' s, f" q0 X, O也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% g, C0 b' G' S+ c- R/ h我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
0 h$ ^6 ?. z, n+ W) N- B3 H) D& y9 B2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
: K3 x+ ?* q2 C1 D8 h$ V4 L, K, ^2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 W9 q0 j- ]/ e8 I2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
$ p6 y! Q( E/ N- s  W2 [4 l) j
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

6 v1 |( z! q" A. ~按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

/ ?1 }+ b+ j4 d/ d, \; z打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

0 n4 d  _. b( A& f; Fratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
- T7 t. \) x+ @1 Q8 n
9 N, ~9 k  e9 v- c3 m( ^再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
! T7 L1 A& Y6 }/ @2 a
! t/ }( Y+ v) F) e" o真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
; T4 |; Q$ c- Z0 t; K8 h6 b
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 @& ~4 D$ i! c: a1 \我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

" X2 x( d) [5 a) |+ [# j
1 n3 D. q. [% z7 n& w/ u你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  u% x2 f- w8 U! Q- e6 }" U2 _我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 c0 }/ w9 L- `) X5 S! Q
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
/ Z  s* @- J3 u  N

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
% X# [# T* W9 h+ V不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 Q/ j# g5 r7 x; `% l我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
- t( J- g+ i0 f$ |1 V" T
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
) P7 t2 s. \) u* v; l7 V: G
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

) A" ~! {- ^  `9 Q7 u另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
# G' Q2 Z: l, G

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

# C7 H6 H$ i4 e- _
. `5 ~5 N- }* ]2 w' V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

+ r2 S4 ]' w# U
* L  A3 Y+ f8 y4 w; [  p9 {难道你反而观之。