为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

( K6 n2 k, m; Y- y9 L7 X% x! n2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2 D7 V+ ]) N9 j' d3 }2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
. l' Z) G  G( j3 T; u. V2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
9 W" [. S6 B9 c2 L2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
9 h% b: M9 N+ o  ]
; _5 E6 X% {+ T) W注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
$ U! r, y* P6 y2 D! m* d
( R4 d( |9 @: W2 r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
  j1 R, k! g1 h, t# Y' e2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

9 u& E8 z! r- k: V- t0 i
3 I) c# b5 x; @; L$ D! y) `# u7 @
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% e3 d3 r& U' k% w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 J6 W  d  ]- A看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
% d" s( {- k2 m$ Z5 n/ |7 ~1 S4 u2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
1 r' V) A1 M3 Q移民生活----Life of Immigrants
$ A; q, l8 J4 e让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
8 R3 I3 _$ N+ q* R5 P2 D谈房论地----House & Land
( E# A( O$ J4 N# n& O' |) t
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 z* |' D7 H0 e4 Y/ U- o


( I4 @7 q% N9 q& U) Z2 P6 H; {* v: |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ R3 ^; Q9 w. n% b  v/ S# O) C# O; z4 {一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 |, [  B# x2 B7 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' ^7 |1 W6 D- n' z7 [看涨派帖子的几个通病
+ y# r. B, [6 Z6 t4 ]! W谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

, u8 o3 F% m- u: ~

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, t$ t& K5 v5 x: K6 Y- }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: q; @) M9 G! F0 e/ M& _: N- ?说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ K# {% J9 R2 r为什么？
# u, V0 w/ R. g! c7 q请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 r) S2 q# H0 o8 `5 lRatio是57%。
  e( C& P- a$ F1 H6 C0 c5 `
& Y; [- a8 o7 E; c如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
) r1 k0 C  X+ Y* t, D
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
, [7 v, K; ]) \. z- L0 Y# }
+ P1 W5 y% ?$ e: S不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
5 O$ I9 Z' K) F6 x2 P4 MRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- m7 y, y4 S$ k( ^9 r5 t5 y1 F

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

( l( _& q, m& s  }1 U“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
: j0 x) Q0 |6 A6 J2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
6 [; r4 n* W  V$ s; `, Dratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
7 J& H0 ~: ?) `3 I: ?. M+ ?2 W这个结论怎么样？事实就是这样。"
8 `" _# Z0 i: F7 J9 M0 G7 e
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

+ P2 P5 J8 e3 N2 v
6 \7 Y9 o" J1 z, \现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
2 h9 F. u+ B' T6 E这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

8 T+ u8 w7 D2 a7 l2 y$ E  Z, p  O
* j( g- ~5 j% {) |% {[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

4 S2 Y. b) I" g: _# h7 m
2 K- w, _$ C. g+ L  @; i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

6 |; F: J. w. y! ?# H4 `是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 V3 B# F, J9 X- q
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

8 |& z) A  a0 d" N  H' u& ~  W! P, [
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
* w: B2 j7 F0 m/ `& d- s" T“这位同学 (指yxi ...

( r# c* V: N: B. H5 w; M
$ Q7 _0 z! T  \% A
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
. w8 f& R, P2 E9 j
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
" \5 M, x2 a+ c4 y5 J! C

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

1 O% |: d# w' b! A也太简单了吧！！

. V. s1 D! o! Y1 s7 k4 [" q
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
0 }" W  g8 p  {2 Y; ?; k房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
; w' D6 ]$ t4 ~* T  [3 d6 K$ P2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, z3 q- A8 g# }* c9 R) o2 K. `- k2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
5 g+ N9 C9 }1 f: Z2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
) ?/ P9 z' g# E& L. I9 Y2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% e, V4 d+ y3 x2 `( A2 d7 a: T
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
( a3 ]4 \8 p: \4 J, }; N1 i. S; F
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

& c0 u, D4 y( `再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

$ h% x/ b4 C* I2 c& S真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% A0 }. a; ?) H* y- A* i: _
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
. e0 V& w6 n: z/ ~; J; P/ w我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

% n3 p, a3 {1 H# c( \你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  Q: a) w2 e2 C5 S我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
; U2 B$ M$ ~5 w* }8 \- t  Z  R; }
; L) B4 P% w. ~% v2 [: A你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
! X2 y! k+ M6 P3 l6 Z不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ }8 j9 F$ ~3 y8 h+ R大家看看他回贴就能了解出来.
8 Z+ ?, j) O! P6 q& ~: b我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
6 Q/ W. W. q1 \: u- W4 `
6 D( v$ P% C+ C+ r我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
) U5 f4 U: a/ c* W) h% B$ [
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
7 _8 x  [. [9 R  o

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


* n3 C9 I  J9 ^7 a# H- H% H是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# J! ^0 R- m1 ?9 ?* Y: S1 q
也太简单了吧！！

7 F. P) |- X  a, p* [! k
难道你反而观之。