为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' R) U5 @! _0 X/ O6 |; O2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
  j8 ^* _1 ]3 L) a$ k5 X) M0 k2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
( v1 {; _$ H  M+ k) `
3 ^- N7 e2 f1 I6 t. J以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
/ S$ T4 m2 R( E
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
5 d* m0 z3 w' C* ~$ h
' p/ b+ g! `6 b# `注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

  ]+ M7 Z  g7 T  T0 T其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# T6 ]# g, ~  _- X; ]2 v$ Q
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 n8 {# t: m0 Q8 `2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! Q2 h. w8 K5 w, F6 A, N为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, [4 K  d8 e# O; P& s; c' C. _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 `/ m$ Y8 T- \  K3 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
- w* B! z5 ?% D' L+ v4 o爱城新闻----Edmonton News
( u7 \+ P) ]  g8 ]8 a/ s. b0 A不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
$ d. x1 t9 _) f: ~3 z' a; ~8 f4 X) p* ]
1 b# A1 n/ t" y3 O& V其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. L" L" q. V8 T" v0 X


9 a8 |" R5 i) v! Z5 j为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) _$ A& G- a" k9 o5 I' X' K2 }一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 b; W+ Y; c$ `, p, B. z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
+ W3 }  L5 S1 V  ]* \谈房论地----Hou ...

* D$ x( z6 k0 M& D% g  Q
, ^+ m) x4 \% y收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
, H( P( v- H+ s. X# o+ [  ?有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
/ ]' N; ]" K* Q0 F; Q. x

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 Y7 e, l3 i% m
1 I  _( p  W- h9 \! l6 _

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 c: u4 F# A3 S  W# Y/ ]谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- y! q' b4 V* ?$ h# Z看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

  A) u& |; d; s9 l1 V
& u' u/ H( ]* z/ f& c: E0 B忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# n4 d3 r' @" u4 F) j# G

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
$ f% e. @# r, D为什么？
  x# Y( ?, o1 J请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' a9 d. d! ?" J3 A' Z% w. kRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 O* A) h1 x# R. a' z
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
' ], S% _( l  s: C楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 O/ s5 l* E* L3 X5 U9 K为什么？
( k3 n6 P/ u* {5 H/ [请问：2003年一月份的平均房价是多少？
0 \1 j$ H( K+ {6 H. nRatio是57%。

6 L. X8 w( p# g) @4 ]: p' e如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

: E0 B7 O* `( F" F; @# T( q- z8 a
) _% U# `' c/ `' H, M6 L# @! b

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

% g) z) X" H! e) q$ K“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
- }8 `' j6 k3 S我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
, [* U, P: X% {1 u- s& u4 ?3 G说实话我确实是马甲,现实见过你.
& J4 L# x  ], M1 r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

9 f  O  k' h+ |. X
' V) {3 Y5 L" [" a" }% c现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 c- ~; t% ^5 r) ^这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: [2 V2 f6 e/ M" U1 [) `& j# W+ B& c
# _# Y" A- v6 [) P忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' c2 s$ i; ^6 z% @" {, Q5 p

3 @, L1 C% H3 D" o6 f. T9 S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

/ O/ N& p5 n  g也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
7 G' M% s; S# N$ ~

/ o1 U- \6 B) K, `3 w我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

2 C& S  E) W/ I% h5 P请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

" a* e+ `/ {/ Z# S2 \% A# T我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

4 p$ `* P) W) h: E9 g
& z9 D& E8 D. K是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 @4 V, j. d& S) p9 t. @3 F3 k
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
3 G* x# N9 M- G5 f0 b, t; g0 E# ]房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
2 c! I; l% o1 d; c( I. V5 i) e

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 [0 s+ ~+ E3 N& W8 v8 g9 }大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
) Y& s# k0 ?+ ~* m
, F# H! p. I( s. R我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

4 V( I5 R5 ?: D8 n* p" Z  w0 S' u2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
/ l; ?, ~5 O% [6 t  f4 V+ Q! e! _2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
5 Q$ Q( e, D1 |* }: m2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
" V" M$ E$ [7 K/ n2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
! o" _% K$ |) V  R6 Z8 y, ?! I( h2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
% Y3 I) s  z/ ]8 B9 W
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
$ a% }9 o8 P  w7 q! T5 U5 F2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 o( A% q; l3 @9 V+ C5 ]2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
# A8 Y. s  ~/ X7 L
1 o) f1 A& M  J' B6 M按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
" G  w) V! m! p$ i: Y4 n
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# M- T# A: A/ t1 j* M8 C2 x: y
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
/ y- S/ b6 |; Z" Y) `
1 @9 J/ I4 o4 p再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

) T3 d2 z0 _$ z- T+ `$ G0 h2 x! u2 O真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

1 Y& ^- D" ?2 A- @  C大家多交流。谢谢。
  x3 |; M. o5 z
+ P, z8 j3 n( n! K2 f[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 V) K1 c9 ^. }) u/ e我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

# c0 C; ]( Z9 [! u5 K
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
1 V- o( I/ ^  k5 ?* X: }5 H, v
7 ?% \" }0 J" k你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
. X8 H# F2 g7 x* E: i+ d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 K; O$ R5 j) @( C; `到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
7 L0 Q9 E; J/ ]" s9 b8 d2 ]( w
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

" l0 @0 [( z9 J) S+ e$ j1 h% k另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 @; u: t) I. q- k, [3 l" H- d

# Q- Q8 B& F8 g' j$ `, H是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。