为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
- o- `* m& t7 l" c+ ?
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
& Q& m9 @3 H7 ^* ?5 V8 H' u2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

0 Q/ d8 L$ T% J2 @; H以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
5 C8 [3 W+ m- R' D  d
0 ?# }6 B. F' D7 _结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
! q  }6 b, x6 f% ]8 |
  `2 i" ]2 Y- n) e9 ]其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
% M1 ^. }7 D3 o" Z9 K: |许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; d8 l. k% _9 |' N5 R2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' G, l0 X' B# ~6 o
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
8 y6 K  o6 X# h( `. {爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
4 U5 V0 q; M! W, ~$ R移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
4 |2 i4 x- r8 h! X: Z( j
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

9 r! Y# q) j- }& n: ~& u, p4 ]

+ L  j6 i7 U  K& J6 F为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ h3 f' e4 b$ a2 t, v+ B1 N( G一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 e# ~1 J: v( G! V收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 a: m- g0 T9 x; a2 `4 t& }


6 ^) U8 x- \4 ~2 a7 F6 J: |为什么现在不是买房的时候？
& @; V$ }8 L  p9 D% \- Z  c' Q. J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, \! z6 ~: U" F一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

$ Z8 f( v! C6 x' p
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
3 ?+ R4 i9 ^/ I- K说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 B4 v0 ^5 E" {( E2 a" A

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

9 X* L, e  ?( {9 z- Q) A不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
" Y9 @7 h0 j2 e+ {$ I5 M: B为什么？
! G7 K2 ~5 F- L; K请问：2003年一月份的平均房价是多少？
$ A! }& a) G% m* {" _6 [$ T3 nRatio是57%。
  j" f: d( {+ \, q) _" Q
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
7 V$ F( o8 E0 h2 L
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

3 }% s( m9 f0 A- \0 j不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 V- j; ?7 i# q( h7 u8 n8 a为什么？
5 n  k+ P. }+ x/ C请问：2003年一月份的平均房价是多少？
% _! Z5 o3 q- T* Z1 w' Y, rRatio是57%。

9 V$ K* ?$ }' ^& Y4 u3 v* D' B7 `如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

! i0 t/ d: N" X/ M1 q- a% E“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 C! H1 R( Z/ V" \2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) A- [# C+ o; I2 p9 \& D- }: v这个结论怎么样？事实就是这样。"

( T: Z. c% Q+ j; i) `3 o! }; Y' C现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
& r$ y' t6 _2 f3 L+ ]! o

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
! {2 u2 q$ G- y7 [$ z说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 E6 S/ w, E( S4 u' J3 |  e5 A; y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# a1 c4 }  w2 E$ b+ N

" P& |, ]7 k/ u8 `[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
& u& s& v+ Y; \, a1 ?/ D
. w% j9 n0 i1 A% ~
( O# K7 \  f( U: N" E6 O7 _! @) ^忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 d* ~  o  @3 ~9 W说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

! ]* f# R1 Y5 F& l* i" p3 ~0 H0 g$ U
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ @9 {3 L4 ~& f; f
: L0 ~% S1 I: y  O# R也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 t" n. P' B7 u: \, s+ U, ~& s/ ~
6 f" T: x0 [6 G  M/ |7 ^
( V$ I: x' W+ m: f. P7 \3 i/ H我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
' r" @" f. p' Y/ C: G“这位同学 (指yxi ...

5 k: n. n/ O# X& a; A1 G# i

8 B/ f/ ]/ X  m8 }& m$ `: E请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

8 X% _$ v2 R( m- Z. K" w3 f我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


8 u) w- R" n; Q2 [" e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 t$ w. j9 e' W. Q2 E
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
  b+ Q( S: Y& z0 f$ M. O房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 `% S7 f; M5 G5 E. D
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
" f2 u. a8 T! z/ [8 m6 k  L  p; y8 \2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" w9 v  P2 O  ]' k2 u
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ i$ |7 _: Y8 D$ _# B6 [" w1 f2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
1 M9 N$ b2 i% o! M( N" |. ~2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

$ o/ `3 m. R7 q) K3 u按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
- A& P8 z5 d6 P! T/ Y6 r
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
4 H! s5 X  l  i3 N3 C$ Z. x
4 T1 I# u+ F3 R9 w. G0 ^7 z: V再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
5 g; d# l/ n" r; u( R4 U- h
6 _  z1 q1 I' k- J真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
) K  o) E2 ^2 _, U+ i+ x
大家多交流。谢谢。
/ d' A' O- k4 a% W+ p
- V% B' k/ k" b6 o& h8 Q[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, D1 N. p, J7 L0 [: H. i  v
+ M/ T. M' _2 v+ Z  B! V- ^" C我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

1 D' N5 o+ J$ n6 B* o你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 y% `; ~4 q! s
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
6 g/ u  H' O* _9 t+ w8 u6 ]不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
2 O" f% v5 c0 P* p. V+ g) H' {我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

4 `: k- q  n. Q, i1 Q8 F+ F3 b到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
- L' x; W+ E5 q% N5 E( x: _
& Z2 K- D& h  T) |' O你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
' d; @/ M9 [& Y! @
# m7 W/ p' \% R( f另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
6 o. |% i/ y  c3 ^

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, E. e$ A! U  p
# }; }* m$ m: K* y3 J
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。