为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 `* ]* q( b( \, H
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
5 u( s  G3 s  W2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
; K1 p! ^, L" t7 z4 D  h2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

" S9 _( k( ^$ q0 r( j. l+ E以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
+ H4 N, o& p7 u
注意：纸上谈兵仅供参考。
7 `, Z. R- ~2 b& b

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

/ a: L( Y9 U/ E; S/ C( |! q其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

& D% E, c" M3 K- g# I2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ R. e$ I) e+ p为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
2 n) j. m8 Y0 q) `9 k1 s爱城新闻----Edmonton News
6 A! n- A' u! p! F5 t! N/ N' R不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
3 _9 {. n1 l$ q- A( W/ Q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
. ?* e3 r6 ?& z0 G9 O
% ^, P. q5 Y% @) y$ l9 o( h8 _其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

! I$ m$ P* }3 @- F
' S6 D) Z. i, }  @+ K8 f/ R
为什么现在不是买房的时候？
3 B  `0 R: g) S7 b) W- `: d8 V' ?! R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 |' H( F7 q* V, V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* t* t! j- N7 Y' z! E) f0 T* ^3 l谈房论地----Hou ...

& l8 U/ r  ]  g, x5 `. Q收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% c& C# [0 o+ i
% a& [8 i" P% J, S6 p6 h8 U
9 h$ \0 T- ~1 K6 l& C  `; i1 ]
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 C2 G! a8 j* i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
+ Z& @5 z; j1 X- l- w  [+ U" t谈房论地----Hou ...

) O# Y" {7 M2 Z7 Z0 O
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# x' A+ l8 H! P" S  C, g说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" h0 }7 a4 N) E1 E

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

# P* f$ e3 F$ B7 g3 F不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 Q1 A& X* X7 [) ?为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) r0 `- U3 c4 CRatio是57%。

7 G  a3 Q% z% ^5 }3 u# J如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
4 l$ z+ L3 v; W7 r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
3 d! W" Z1 G# A4 a- L+ Q+ @
1 Y" @) z9 D2 f& g( n& ]1 d恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
/ L- n2 ]& b2 W/ Q  |; E+ J! Y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
6 I9 }6 F) ]" n
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  A0 J3 s# Y; E为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 ^6 s0 M6 z3 m4 Y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 V% X) I  B- C

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
/ h* d; Q2 P+ }% q2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
6 i; C+ i/ ~7 U( L/ a' N  r我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
! K$ L7 u' i1 _2 t2 L, j/ hratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
' H. G+ [0 B9 W这个结论怎么样？事实就是这样。"

5 O/ ^& `% x, J/ L: N* n% |! P1 h现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
1 T9 t$ \) q1 z1 o2 [4 ~: u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
- d6 d& O/ D' y) c: f说实话我确实是马甲,现实见过你.
4 K8 m* a5 Q3 H; U我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

" W: _: F" h' f+ \6 X  B现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; ?- e# M9 w9 I& R" s' ~7 N; N

  X  a) ]5 {* w) b; |) v* V[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
& W+ {3 i! N1 }4 h
" ~8 N" }9 k/ B0 q7 h0 r
/ w( I' X4 P: d" m7 E忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 d5 x2 Y7 S, N3 T# b! o, b8 ]" p( {

! w! ?3 n2 p+ N8 R9 H
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
0 ~" T0 [& s% I) N/ l# ~# I2 e7 _
! H& g% N( Q# W+ X$ c! u) w' W1 \也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


5 B6 s) u/ g! J$ I4 w- V我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
: x' R4 t- K6 ?5 e- t“这位同学 (指yxi ...

3 y' r! {$ K$ u* |: }
: o5 E# b8 P$ @8 ~2 |1 A
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
2 B8 o& a3 R/ ?
' I3 g) \( D- v3 W7 n我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% Z/ O0 X& v) K! q6 ~9 X0 b
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
4 n: I) g0 E2 x# G" |& }& k) |& f( p
1 R: A8 l- A- W- Q" ]5 j$ P也太简单了吧！！

8 r5 d! N- i: |$ j: q8 p) q: F% i- l房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
: e" ~+ ]& R  A' p3 K房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
2 _1 p8 P. t" U, g, m2 [; @2 f

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  ^: |) D$ {" {0 B3 Q0 `. P
8 A9 I4 M' q1 N5 e+ @, {我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
# m$ z: c- z, ?( _2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
' g9 a; p( |* P3 `2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 o" ^; G2 V# N; A, R
' o3 Q2 t' ]7 O  X) t; `% }2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
1 U6 A- n+ F) J* n- q; V2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
% d4 V& K& S. F5 T, Y4 a, A' T' K- k2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
3 G3 H2 H  F5 @7 {" ~
; t$ h, O$ D8 h. N* U4 R! Y按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
* n/ L7 [# ^+ |7 z
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

+ z$ Q7 E3 P0 _/ @# P- \ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
8 Z; `5 g4 o! R" P; v0 \7 y
# H; N* H8 ~! y" v/ C再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
. a  E1 X; a( y7 q( ?* c7 z
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

0 Q9 {/ v) j& M) W2 ^% y9 P3 ^大家多交流。谢谢。
& n: {  P6 C/ I9 ~+ J! B8 b
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
7 o- B7 x- H# e- U+ B* P我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 `# H/ q5 ?+ r5 x我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! S2 [: g: U( C  c( F1 N
* p' j; a; U, p/ G3 b你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
3 j' b! H9 E1 G0 K) {7 u9 A我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

- v* G3 Y) U1 P/ T3 w; F你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ _# m# s8 V( R8 J大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ |" @! J- g$ l; t( a到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

3 m0 y" z, J( R( Y+ L  x9 B7 i你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
) v, a7 @7 A: R4 y$ n! v# x" n
$ ]" O/ V8 e8 q6 }3 ]( V3 a( k另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
7 X/ T, j) v* m4 P4 T. s$ Q- u

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

# A+ m+ G5 M( U+ m. x2 H
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( ?4 R( g7 Y- `. U! ?; D, n
: q% ^! Y2 O0 h' [" a也太简单了吧！！

& G: {5 p9 H" S3 s) @
9 K" v2 P0 i- C难道你反而观之。