为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 S: c) T7 c2 g& {2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" s/ u4 n. v7 k* N2 C5 |2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, Q% W/ z: P9 I" F' k" @( }
& u( v% s' }' P4 y5 j. N* l, q" h以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
# I7 M+ K! R8 a/ D
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
% Q8 ^" V3 J- m: D7 `
' q) f# o. I- b* [/ j0 S" o, i) D注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
3 X# _# K9 c' T
: U4 E7 h% I+ Q# Y% W5 s4 W3 N0 b4 f其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
2 a9 `% P. |# G- M2 ^7 P6 k' D2 z' ]许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" o2 c: r) N- b4 B. h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, D% j  l: l" U' J
1 s+ g8 z! Y0 n9 \# Q; i
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" N+ \4 z1 b: X一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; l2 e- }4 B9 R& f6 O看涨派帖子的几个通病
* S# U, v0 z$ S& H; ?$ s: U谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
6 a6 G4 X  @) N' F& `6 N+ x爱城新闻----Edmonton News
% L% _+ ~/ S' d6 u8 J3 ~1 c8 U不要把歧视说成是窝里斗!
( h: j1 R, D* F' d! X' F1 }5 V移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

' U- j8 _$ n+ ~- N; G: \2 K其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

  b: C1 K6 b6 b1 s

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  r! l0 k/ r: k0 ]- @一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

0 u. j1 ?8 `/ ^$ k; p# r
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
. Q: C0 u- p; T, I; K; u& q有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' x* K% b! \$ [' t; q  r9 S
0 n/ p! G/ ^5 E7 b5 l2 m2 k
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ Z) r- e- K, L3 c1 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 A: x( U7 V9 C% Z! q/ |/ Z8 Z看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 }* I/ d* Z+ L3 u( B. [忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* Z/ `" |3 G5 ~: U6 K

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% H# f! {& V6 K2 b) L. z5 C
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
$ T. D- ^+ a, \$ |+ n请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
6 j3 f: B4 M) `8 n. @$ w- ]
  T) ?! k4 I$ a9 S/ l如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
; N( j5 [& o, ~6 ]7 C( P( S% J楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
4 P) J% U3 c: T. ~
: @0 E$ C4 F- f8 [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
, J0 _/ c# [! `4 L) y为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: D, i% h: I: y# Z* SRatio是57%。
. Y4 j$ I) v; z/ e2 ?' C3 k
9 ?9 ~" G1 G& D3 j$ y. v- ~如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

# @  D0 b% K7 f8 O9 ]& f) z7 E
& e" n  T( }  {& v6 x6 X9 T

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
* |3 m  {7 X- @2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
1 ]9 {0 V3 h  R8 [  C2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
  z( R3 t/ Q4 i+ [/ c这个结论怎么样？事实就是这样。"

4 U0 j4 X" D7 P2 W' O4 k现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
1 t( l& c8 B2 D7 `- p5 |说实话我确实是马甲,现实见过你.
. Q2 a1 Z, t! p) N9 K. x) Q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 N! ?* Q# p" G5 P现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
; w( N$ \; B/ z. ~) }& R
; B% n( E& }( n) [% i) C" V! R* x
* v8 C! E# H* C+ o[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 Z; R6 l( W) |6 @  a说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

: T% o' ~& d8 X9 S4 w. Z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: k' X$ s% j1 {) a* K
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
  X! I, U5 i1 v. C0 |5 u

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
- v* F' A! h, N/ ^0 d3 a7 |( @9 x“这位同学 (指yxi ...

4 c1 Z# u) y" Z* X$ n4 n
% F; w, h$ O  A! |, o8 s
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
  b9 u; b- l& A2 k5 h
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 t2 c8 \9 v3 e. b( ?
也太简单了吧！！

# F$ H0 N3 }$ v+ [: P  s
# R6 Y4 H2 t$ c房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
) |2 ~" c  |% D3 R' S1 ?房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& r! z9 E! q; i! m$ L5 i大家看看他回贴就能了解出来.
' b7 n$ y/ h7 v我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
$ ]7 v& ^' \: @7 \2 T8 r2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
& {/ t- ]8 g7 i0 {2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
) u) {/ Q2 T( d, n2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
/ P  q6 m2 [. ^' F& ~% V, \) i2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; |+ c6 C2 d9 d, m9 r
7 ?/ u. U! b6 V% m; J/ w! W2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
9 Z- T. Q) H* R+ R, O2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
& C- ~  ]% v( Z2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

  u0 E# j4 `( V2 _  _按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

, b1 J( I& g; p打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
! Y3 m" ~: |! l
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; L* f; G* ^# L- v: T2 U7 [. {
1 Z0 }+ Z5 {9 n1 s, m- x再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

$ o% `; b1 }0 P6 `1 o真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ }3 S# H! |3 I- g# h  r! O
  v% x2 z3 v' G+ T大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
* F# H7 B$ P6 |
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. ^, p9 E, j. |8 h. P
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 @' k8 q' R4 v, O) m+ w1 m3 l5 M
3 v. D& S4 Z7 c% p, Y你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
8 o. Q4 }+ p# l! m6 ~$ A6 ^

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
; R# b* T+ |: M' a& l. S
! W$ j& K) J8 V+ y; `4 Y/ f我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
& q) A8 k4 h/ p2 W2 |" w4 o
- [0 w/ z: o- k+ }4 [) B9 D8 B你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
4 I9 y9 S" c- f5 n
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

8 O% J' n% B" d
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

) U* c- H, ?8 ]- W, t也太简单了吧！！

: f. P! Q, q& m1 Z9 }' {
难道你反而观之。