给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

9 ~" i9 \; M: S- f) R; \- F要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
: H; ~5 H7 J2 _' [- s# m- X2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
# [. @3 Q5 F3 [" J6 V0 c" _4 U: D
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

% n: |3 ]) q8 L9 ^: v那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
  D5 y  `4 ~0 P1 t/ {4 @- o( ]2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
6 D2 `) A. R" d, J# P: M
$ H2 A5 K) G" ~( _) u4 M那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
8 {5 D: u* r7 u2 e+ G( x8 K
% c7 [0 ~+ k9 ^7 ][ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
6 y" u$ S+ j8 v$ R/ B8 S
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
) N# a' r! Q9 B  U3 g9 A* ^0 V
7 z" q8 V- P! R# m4 {2 x你省利息，2000 X 5% = 100
" p) T2 z; ~. ]0 z( N9 ]付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168
% P( ?+ X3 _7 i  p
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
- s) c; D" x: O
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
" f6 z* @! f* a( ]
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
& f( p0 @- s5 R# G8 ?" A/ i6 m
0 L! ?  E3 \9 ]5 Z[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

+ D( {2 ]+ \# ?9 U
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
, K. k  K8 o  h: X! p! u6 w! `4 @Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
/ R, g  l( S8 s% b& R                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
9 C$ }- N( ?* A  z6 y
. v; i( l& x' g0 n1 R- P税后收入：200+100-115=185

( O+ z/ v! a6 ~另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
, A7 x+ O1 Q% n* R, M7 C0 _' R" ~
' l% m8 n. w4 J; B; y3 D9 m2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
" `" Z: F* C( Q  ?
; P5 N5 N1 I8 j, y9 d  |- e' J8 f. K[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
5 J/ d* P8 ?# D# j% f
; p; [7 M  F. g! ^如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

* q2 e7 |/ A4 |  l6 B. {* L- y
5 R+ y- y( R7 n# t% n3 |假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

" ^5 t+ b7 P# b; ^" c2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
- Z# p& c8 C( D
; D" p/ E  [2 h9 I; O2 m9 a2 }计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
, q+ Y! V7 |0 e: S+ s
! _* @  o0 S. ?; K[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

4 ^; Y- s2 I8 \9 l9 Q, F* d1 V9 XTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
7 y0 q/ W/ c  Q9 @

Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
2 p2 H4 ]+ X9 [* y2 W
% u, x! C) `+ D, J% ^' XTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

" {1 u2 E+ D- G+ [/ s你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

) m' M& P* [& C8 t. n  F. h如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
9 i0 S+ K0 ]2 P' s8 j
搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表

/ D! U5 s% c; x* a' B
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

  C, m/ b: n- N) n2 L. T8 y8 l肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

3 q7 [  U6 u( k  w8 y2 R( q; F
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

+ Y) T* u- e" r6 _" J7 J[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

& X2 ^% o3 l7 r, G
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

8 a/ j: V) W8 F4 m  \$ ?$ K8 p按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

3 S+ p/ N6 G( h3 Q9 H7 y9 H在利息这方面，如花是对的。
) M; V% i7 y3 B! [
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
) o# `. k7 g5 R% P5 z
还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
/ a9 S( C1 I' |4 j% Q
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表




5 T3 y! V2 V+ j# v6 P哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
7 ]6 [2 o8 Q2 y, T那不是capital lost，是non-capital lost

9 A. C9 P' W3 I5 |! ^2 k/ l& ]0 g$ `我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
7 e3 @3 Z/ i% w! a/ ]
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
8 p! r3 [! U' r还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
) Y# O* ]' s  V5 q如果 ...

2 O) U3 w. X, Y+ K
  p8 b! p! p0 P- O用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
' T) }  |+ |( N! z
Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
+ o" k" S7 g/ g6 ULess: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00

: @+ H% E/ c. \. {7 V$ X说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

回复 沙发 的帖子
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

) S, a. N* ^% y* z. n$ v9 c你省利息，2000 X 5% = 100
  v: ~( \4 S* X8 I2 x- k, ?' P付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
' v* X2 Y3 V) U/ l" a应交税：为零
8 n/ w8 N% ~7 l' g股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
2 s5 G0 b- I- B6 w那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
, l* ]0 N2 l# u$ x" A8 b: {如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
/ ~$ p+ C  c# n" g2 l" K
% |, V3 z- w4 l5 f1 ]) n还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

. \# U* v" U: J- j4 V4 U4 n如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
4 y( c% B4 T$ T4 ?3 V9 h* z/ o8 g
你省利息，2000 X 5% = 100
& z. T; `. [: f% Y9 q4 a付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
; X1 P- L$ S7 [& v股票税后收益 366
% R+ r1 a' X7 k3 N7 W1 b; q8 J实际收益366+100 - 115 =351

) w5 q8 o( f' u" a而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

* s+ O& q$ p& J5 j! ?; h还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
& K# L3 P! Y! ]# o不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

# ~* d0 V( j, m! S
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
% v" A) e: |" a  K: J( H' z“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

& h( H1 `6 }, ?6 a/ |对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

  h/ Y. R4 ~4 G- D3 b至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
" f. A. t) @& q# Q$ g% d8 h, z
. v5 l" x: |% a2 b1 Q) ]. q[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
) r7 V, s* c* Ghttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1