给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
  Z$ [1 _7 M5 d又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

. W# D+ \2 f  d- Z4 |要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
% V7 N6 h, w( V! c0 x, v2 w1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
& o% ]3 e: t% B6 G7 D
% g" b6 n0 B. s+ W- s那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
9 A" @. g! w% G9 l! v3 t2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
9 ?( N9 O) F7 a) e  ^  _3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
1 t) r" A& l# I& n& ]3 r+ }3 m5 k
. K# L+ a+ E& y. p+ K那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

# e" n; M. E4 ^" E! p( A" g  l[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
! M, i6 Z- z# x- `& ~* r
% ^1 I) p3 Y, q" J6 O至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168
0 g1 a: x' T+ y9 N8 j' |" g
6 L, z  \4 x! X而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

, {, N, e) u) C5 Y7 L4 V0 n. w8 U还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
4 |6 S& A0 R  |5 S, d3 A
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

% O2 l' U3 ^7 }7 E1 ?& b  y* c[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

- E4 I, D/ m7 f/ P' S( h' R6 ~
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
5 w7 j) ?6 z$ C7 D) x4 \
如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
8 j7 |* r3 H7 ~5 f6 O, N" A: sInterest expense                          - 115
9 ?/ D/ n; a5 Y+ |5 W7 I  ~                                                          -------
) d4 z, P5 _9 Q, O2 P: R Taxable income                             0  can not be negative
7 A( c* c4 Z% M
税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
) \$ @$ Q0 k% U8 o& k1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
  ?/ E0 t  J% p0 i# i) T
6 W7 c3 t* n  X2 y[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


. h: d& v/ \" y2 W* ~你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
$ {0 n8 i6 X( [- g1 w
+ D) R! o$ D+ |* v# H$ v如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
, H. q( E$ O& b  l& j+ ~& K% _! i                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

: \9 ]- o; x" z# T# w- O  \. |; q6 ^, b假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
3 B, z/ ?1 ^( S/ I4 u& {  m, |
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
9 L; A' @: K+ E: l
买RRSP的cash flow
  m$ D# Z% f4 V2000A/(1-40%)X60%-100
; z" R- M& y  @6 P! L0 t* ~! l
; ^. |# S7 Y7 I- C5 X计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
+ {4 E6 Y8 E* L+ B6 Q7 `1 V8 }
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
5 M! p# L# A! q
/ ]" Q) b) z8 o( b算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

* I4 ~2 P/ _$ l" r
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

" M7 j: A6 @: q6 h* |, u1 t; t
Taxable capital gain当然是这样算了

& G1 X; e* S5 T7 R% TTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

2 }$ E) P4 @) m3 a- WTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

& `8 k5 H1 h1 Y如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系
) M$ D' S) }; I, F% g8 T, e4 A
, z; w8 k; B! a& M1 W[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表

/ x1 i$ I. a; a# f- X5 q
4 i- J, d/ }% R你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

; g) i; v, f  E9 C/ e  [) T" ^: c如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
2 X7 t# M/ u7 B7 Q, x& Q7 l3 O! \: i
搞清楚他们的 ...

. R  @3 s! Y, c5 X! k肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

) t( U  S1 D- z3 z你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
  N. J' V% U4 y3 f) p楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

# s1 Q! u6 l3 I# K' S目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表


0 Z( Y, y" F! Y) _& B6 i4 h# U你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

0 E3 y# B! V3 L% S按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
0 Z4 s% g9 _; [! e9 ^( x
. @: ~, n6 F/ a6 X  C" S9 X在利息这方面，如花是对的。
0 o# a" r' m6 I$ H- u0 T# Y$ {
1 i7 i( [/ A; l( B+ I1 }  l最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
4 F! m4 _: z: V* o: n" m. O
- K6 p  j' P) Y- U" d$ j  ]还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
, ~9 k- K' Y  a# a
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表




  d& Y; R1 I9 d, _哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

5 e$ t% G) q4 l8 ?9 S% t! l我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
/ s8 {! a& f( R+ T还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
% c5 G: M# s& @- t& A' P+ y一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
6 b1 l4 Q5 W- m如果 ...

2 _/ |% X  ~0 {  |% }: o5 H用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
" }* F) R' \, [# D9 S. `Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
; H: ]* \% V) S, s) m+ e8 hTotal Taxable Income   0.00
, Y. \3 W/ }4 a' x
; K! q/ U' z  G- k# |- h8 _" F说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
3 W6 o* ~5 z8 {+ n" Z
% e- `: e  i1 R9 b# k' g. m9 U至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
0 \8 y0 }  w6 ^" T8 Q付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
! V8 b- p# b& T1 q应交税：为零
7 G- ^# ~4 A5 {  a% \: u股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
; J. ^" J; L$ c; Q
3 Q4 ~, a; X) J4 Z# \3 e6 C. ~4 R而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
: V3 b- s1 o% a/ N( f. m- l2 d如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
# ?  `5 C1 C1 ]& \+ ^% n
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

2 }7 M" y9 |$ \/ T如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
: p& m9 @- f8 I- l2 V
你省利息，2000 X 5% = 100
  P" l+ Q* K( H: I6 O' @付利息, 2000 X 5.75% = 115
2 t) U4 ~* f8 d! Z; P股票税前收益， 2000 X 20% = 400
5 @" t( X7 h, q# j- e应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

- g9 E# e* Y7 ?5 g9 C7 A5 X而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
5 p' }9 s% j3 h$ X$ Q! D% Z9 }
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

7 E0 Q+ @) Q0 `: T9 a7 G$ v3 H
. O8 F' ~5 H1 u4 @, }+ o' d, I着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
! ^  V& q- a  D0 [& O. p
对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

5 s2 H5 \  }2 J' E& ?[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
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