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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。; e( Z; ^5 ]1 Q9 G( Y9 R! t
譬如:1 _- s7 g; h0 Q0 V: q. T
" U$ x1 S5 {4 M8 f
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?* R- {1 y0 p  w0 O' `; G9 |
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?3 m4 e" u  W% s, m$ U
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。( m" p! \# G4 }4 r, C
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
: a' I! [9 s/ v6 m/ g5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.7 B: f4 a( X2 }8 T6 ]3 [* p1 U

/ z+ w1 @7 W7 X6 f在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
' Z$ b% b1 ]9 [, q& t! w9 ?      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。; s0 M1 R6 b/ l4 d% l* _
4 r" I7 Q& \) K0 y. z# f! r
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
2 K. f5 f! M' c% \4 S
5 e* E7 E8 A8 e, o+ q. f  E      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
1 N8 i: b5 h6 i8 q5 A% m7 {3 S9 B! q' `- s
下表为近年来爱城建房数量:7 J3 M) p+ L  `% w, s
" x& K' O& J" R; I/ M
Year                      housing start
" U$ b, ^& ]: t7 N& J5 G
' ?3 t) B9 q/ ?2002                        12581+ l+ j: d* g% p. D
2003                        12380
( @& m" A2 x% w0 k3 A2004                        11488/ B: V5 u' \, L4 l. m) ?
2005                        13294
4 L$ `' d) p- \9 o# C2006                        14970
2 G# `1 @7 R0 L# g+ h2 c5 ^2007                        15000 (估计)5 y  V# C6 l, l1 U* s3 T+ f
& U# d' i! o. d2 a3 y& n
以下连接为迄今人口增长:
" L$ h! E9 E" n0 `, H& h* I2 Z# W- i6 j+ p; c  B0 ^8 w
Edmonton Population- Percentage Growth
( f8 Q, R' b& O) p& E2 a1 v! L& A/ [2 g/ K1 Q) P
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
( u; X# l1 R" o, {. V$ r
+ z7 o* t- d: m) A       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
1 ^# _: p$ L6 A1 W3 C' L7 D6 k
( k; l( l7 v7 G( Uhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

1 S/ Y6 c& b7 {期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 4 M1 q8 k; [, X7 y" u
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

0 x4 ^9 |" ~  ^/ h7 O! a% ~* m; Q反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
9 D, D% m( y7 r* `; ]2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
7 C5 u0 T/ i# n- ^3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”( t" _. D$ T2 e
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
/ y6 w2 n0 I. [$ _4 P# X以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。' n& O3 o9 v/ E  ?
# _5 ^3 h1 ?/ T7 b
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
5 l0 o* W) ?' G: }2 V0 u5 o) k( [' N( g
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。6 O0 H, U+ \8 n( O7 b: h

" r" g$ [0 Y" o: z0 w如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

- Z  c$ A5 |0 X, j" X[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。5 ], L; l" [+ }, `  Q4 N! v

& b5 }; Y2 s: B后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
: B: H/ [3 h! C8 j- Y1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。' p9 s3 ?5 [% o" _& J- G
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

( E1 q6 Z5 H+ G; W
5 k  B! {4 ?0 d+ u1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。/ U& k, r( a, T. S* T4 k5 H9 v' S
2。 连接如下:2 v8 B& P4 p* \$ l# j, @! k
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
+ `$ t- L. K& k# b3 W2002 - 2005 人口平均增长不到2%。. k- ]4 s/ \- Z$ C& Z& g- b
2006 - 2007 人口平均增长约3%  o) w/ s9 z! O9 k& O9 o
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
6 \0 j; k2 s+ A) X  ^3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
5 K  o, N6 Q1 \, q) d$ i4 S  E! G在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
5 n1 |& r5 _& v9 `8 a) Q4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
0 z6 R; |6 G- C- e# `
# A8 U, ?/ k- v- d后市看来不大好吧,要是后市 ...

2 f+ C+ t  W/ X* L1 m$ _5 H$ R正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 ; |2 O0 C) S; _& r7 f

7 c. D# w! D) d- }) v& c( {/ U5 x
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。$ \4 G3 o; Q, ~& e/ `
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
* U, F7 U. m  g, @/ w/ Z
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
- P) g: l1 A3 w5 s2 x! t  c) {6 N' s
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
* ^- w- s! I2 O2 @& y1 e/ p; v8 }% ^
) E5 g. t7 B2 g5 h仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
" l& n, f* ?  ]: r! i& @
# z/ B# G9 ^8 }9 x2 j' {
7 Q* O$ r! e6 ?  h! L0 E; w房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

2 _2 ^# P* b5 x9 t* ]* T* E: \4 C4 C/ h7 U
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
# m8 L8 [3 p7 }
$ ^; o8 U8 h! N7 h+ F' g
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
# D# B4 }  d$ w) ~3 i* n: \; ^' x3 b% H% K
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

6 G$ R, L% d% u# ~6 z3 l
* [. n% F1 F: D  j. C) N8 V有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
# {! W% ?( q$ K- B1 u2 h$ v, p& S# I; t; B# k4 m+ t
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 - Q! `* M' N" P3 ]! k% }6 \
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
0 ]9 `6 ]0 n0 k1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。9 W- v) a% L1 k. I
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
  l  x& E: k/ ]( A: j
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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