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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
& C. Z8 |4 k# S* ?5 M譬如:
( R+ m/ P& `: u; `0 c$ x4 w
* }8 h6 B7 R# u/ G9 x" K' E0 B' ^1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
- o& V9 w; s9 ^9 ]! g3 Q2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
+ {) E' R; T8 `" `2 X) c0 {3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。# S) a- D0 e" t" F1 S2 L0 E
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
+ |2 b5 l3 m2 T: i% O5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.8 O3 S( v* J, L. Q! r0 c2 m
, {9 E: G* _* w+ Z; d
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
1 G# m3 s5 D. K- s7 a, r$ _3 j/ u      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
4 e0 c1 |, ?7 G6 r# Q+ T: a9 F! O& }8 I, Z1 ?
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 & M4 y% {" L) {& l( @( C% s. Q9 s
  `$ I/ I! \2 M7 H
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
1 D( f9 M+ V$ p" g; B+ x7 ~$ i- p+ m4 r: `+ I; U) `
下表为近年来爱城建房数量:, |  I/ `/ Y! g
$ w7 O, x) h* m$ X: S; O
Year                      housing start" H+ A9 {7 T* ]7 s" [( O! F

5 H+ c' v2 B1 I( }2002                        125815 ]8 Y6 l2 D( A  G  R9 K1 f
2003                        12380
  p6 g0 h2 F; Z% L3 m& D/ `0 a  H2004                        11488
8 A! y" E  e/ V8 E- ]$ q/ y2005                        13294" u! l6 j# j2 m2 C" ~5 m$ R4 v
2006                        14970
' ?% d, c  x& j, X- I2007                        15000 (估计)
7 p8 p7 J2 |% s" z) s6 n) l1 `5 u" Z' B8 X8 ^8 A3 z
以下连接为迄今人口增长:
; @& K3 W' G9 {3 e, I" p- ?
* [: a5 X: Z4 X/ G0 J5 bEdmonton Population- Percentage Growth
. Y& W  r; q$ a( T( V$ P
' o# L& w& D. `如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。! Y4 s) {, y) @7 o5 c* Q/ m( A

  H- f/ G8 O3 d- F       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
) O% L1 ]  Q0 R( H2 L$ `0 C& Y3 {0 Q/ t
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

6 t2 e. K0 j5 w9 K2 }1 U3 R8 s期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
, `! S" R5 h: b; b好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
0 @$ S6 Z% t8 U8 F& }6 G% ^  h2 o
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
大型搬家
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。$ j+ r9 {* k, q& G, t( D
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
4 G) }  z' h- q! h" m3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
* S; L3 }8 O! k大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。% S6 }* j; C9 d( F% y
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
2 A' g, [' s* [/ k2 C* T! n/ a
/ C3 r+ s- v1 u. k
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 # M- J3 u# A; o* U
  s1 w4 `  Y' {9 {$ L# d: ?, O) S
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
* T! U, J8 P" o- t: v) @
( e& u( J3 M! ?% X& G如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
; E' n: N. z  m& l. i
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。, H. R. C/ ?" v6 W$ ]0 ]: A
" A$ Q$ [/ y- m3 s% z
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 5 Q( e' D) y% i# F
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。* U' v. c6 F0 X  O; G+ r3 M  |
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
# ?8 _% u' E9 S. C+ x) H! ~7 E
  e/ H! M9 t$ I( h; I: t1 }+ F
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。# t2 ~1 i6 r% ^% Q) C+ o$ }
2。 连接如下:
+ T- h% [0 I& W) x8 g: l) Qhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf8 e+ Q7 x3 p: p/ p8 b
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
1 g; J5 h% g; q# x" Y2006 - 2007 人口平均增长约3%
) w8 B( z+ u9 y4 U1 v: q2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
2 a0 ]' m- E2 E2 g. l2 C& a, R3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。/ w( y5 O" g. D; U
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
, s% T; i& l/ w1 Y+ d7 y, O* e4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。' l- {5 U# p( j# Y

- o+ T% s$ R3 |$ O1 E2 M后市看来不大好吧,要是后市 ...
7 h# r8 B5 v- V( }, i8 R
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
6 E+ }% ^$ G( Y0 D
7 q" _; H2 o2 y3 u; R7 m, c. I# P; q2 B, n9 t
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。! r  V( J' f2 N4 n6 b
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

" f/ {0 c& Y! X. `; y% j  I$ s! K老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   + E! B5 T" \+ Z+ a! V

! o8 K5 g, b7 ]: E! q; `0 r- x可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
! M1 K" h  V$ l0 x3 \4 T  f3 k' v4 F& ?
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 1 q* P2 {) t9 n; j/ F2 _. Y
) D  T  z6 o7 K- b
6 P5 b. n: ?: [3 i5 Y8 T
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

" X: O1 a& d( K. W, k5 }$ z2 T" M
( A( H8 h* Z, F: i9 K1 H5 q同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
0 j9 f% \5 ]' H; v5 |. [4 ~( E. j: J1 _2 Y5 n6 b9 y6 N
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
# y  s* T2 z8 r2 c. I9 t; G: L1 {* T
$ Z+ K+ h1 f% n8 w1 l* c% N) G正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

/ I' _% _: u# S* s* X6 d
- t- j- c; Q' y' W+ i有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
' J5 F2 W1 a. b+ c5 H
& Q( I  Q) E: t
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 ' P( ^$ h% q3 S% v) ?4 M3 u6 t5 Z
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
3 t* n/ z" Y' K1 Q1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
  K8 j: \6 E  [7 C8 J" C2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
$ }1 O+ G4 d3 C: v* X
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
大型搬家
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
理袁律师事务所
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