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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
/ B( ~ v* R$ D! l/ c) G譬如:5 c* [7 ]) A; i
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
9 O0 Z4 M/ e1 T4 u) S+ N% E6 O2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
& G0 f# {" f+ m0 Y: w4 Q J3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
5 ]8 z, p/ m( ~# L4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?& r6 W4 X! A- O& S. s
5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
, `2 p) m. U: H$ _( O* X# l1 ^9 d 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。& E' ] @9 ~4 w2 q1 ~" p# n0 K
9 c E: Q3 E+ M7 v) P Y 2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:3 ~& N$ g8 v/ l- w, j* U
3 a* ?5 U% }& X Q下表为近年来爱城建房数量:9 M4 p: {: ]1 A' W! z$ x: x
: \$ f& t+ z" H7 p1 ^: |Year housing start+ Z+ j4 {" c4 O/ j/ j* j
* z% ^9 k7 \ p: a2002 12581
' X5 Z$ y6 y4 ~/ l9 k2003 12380( @* c) h/ w, d0 Y3 q ~+ |
2004 11488
* {; M) |% {) E! C/ {2 u! z2005 132943 g8 X+ y7 m, d8 B1 X
2006 14970
3 L. s, L/ N5 i$ c# H! b2007 15000 (估计)
* h: S# P! C Y
$ R3 t9 d: S) L7 m, ]以下连接为迄今人口增长:$ ^5 O1 W. f0 S' M0 R/ Z
) e. C# t9 E4 }$ z/ S6 Q- ~Edmonton Population- Percentage Growth
1 g; e1 N5 e# [" ?7 b. [: b
% E5 Y: I, Q k; R6 j8 |1 }" A如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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& ^3 q4 f# c9 d& V2 S7 | 4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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