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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
% ^6 o5 ?9 b2 @1 _  s! f$ y, w+ I譬如:
) v# e+ h* \# p$ j- t" y; g) x; e. J) o2 d2 j1 ^
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
. G6 Q" B: H8 }. W1 W% n% C2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?" u6 P# c. D1 x9 D- U7 p
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
, d7 C* y$ k6 H& j$ L4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?/ ~/ @* `2 j  U+ B% [
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.' ~! b( U1 P* e) \2 m$ X5 {7 m
4 y; C' H" i+ u( y0 z  i
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。) t  ~" S, {. H/ b& Q4 {
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
" [; k5 s, Z0 m9 E8 B" E
, u+ t) {9 |# z3 H      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
/ Y/ n7 A$ u9 c, L. N% E$ G% i0 Y: ^9 k: I8 \
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:& F* b' j6 k' J1 [: N

1 \% d- O: z. |5 [, ?, }1 S下表为近年来爱城建房数量:- M5 |8 ]4 E- U
! t+ i) X( U: J- G
Year                      housing start- u! Q7 y. U4 p6 Y0 [' `

9 [, g$ G9 P  h. o; j. H2002                        12581
+ E8 `( ]! H- S3 J" b4 C. F2003                        12380
1 @1 F2 Y( L+ b6 u& s2004                        11488
' R1 a  r; K* S8 \2005                        13294/ N% O! o; C+ E* l# U5 V
2006                        149702 r7 h2 u* c8 d. S/ z. A* B! a# P
2007                        15000 (估计)
. ^* N  C8 S3 R7 C
8 b+ j% T" V* C' O( q* ^. y9 O# a以下连接为迄今人口增长:8 F5 c3 |' l! U1 u4 r+ ^+ ?

. [* R1 S6 F! L1 oEdmonton Population- Percentage Growth
: n$ ]% P: @! w$ S1 N- `3 Q8 j! ^
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
+ x/ Z$ ~/ T# V. W) T+ P8 c9 f6 ?+ E, P1 }; ]8 ]
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
3 y0 ]9 l$ `  Z5 i; w' H
! i1 `- V1 [$ _1 t, [http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
+ i3 S1 B  X4 S3 W6 K, H
期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 / M  T7 P6 x8 [4 C
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
0 a/ r1 g. a7 Z0 ?9 \3 ?; G
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
理袁律师事务所
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
& {  l1 c) l# D6 l% I: V7 N2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
8 P5 G7 h  s" t2 R4 t* c, |( n% y3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”% D" q* Q! w( {( _& O4 k
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
' Y, _9 Q" t2 k& V$ r( v以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
0 s& _  U- B) Z+ p6 U4 x! i
9 ]; ^1 k, ]" P# D( Y
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 $ l6 H( {$ E$ u# U- j; K1 L

5 q  x0 Y6 B! _9 k$ X1 P/ m 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。- i5 |1 K* |# i8 ?/ W% k; Y, X
3 P' t. u( `3 t
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
( v! p% ^/ f% u
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
5 J  E# ^2 Q# A- B- G
  K  f3 j& M( w3 L$ o1 d后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 # L3 y/ R) f& P+ Y, V+ C" n
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。& A/ ~8 I( {- c+ p1 p* I8 R
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

0 W) x7 g3 B/ y  B
7 ^, y8 n! N" v, C6 i1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
5 O0 Q" b" I+ p/ s  X; w2。 连接如下:+ R# q. P" v, V" P0 }! U8 Z% m
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
' w6 r4 |% k) D) _9 o2002 - 2005 人口平均增长不到2%。* {# q8 d& _% w5 l! d9 `; M
2006 - 2007 人口平均增长约3%
- H7 {* t8 t+ e$ N9 m% X" E5 U2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。" z) D1 P6 Y1 N8 x+ G
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
$ R  s# N8 C0 B% y; U在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 - o3 U1 Q/ y3 J9 l4 K4 ?% D
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。, a  a* q- \* B

6 h/ B: W; \" c' B- q, n+ D后市看来不大好吧,要是后市 ...
2 U1 b* o; t1 y, D& ^7 e4 f
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表   l/ E7 b/ r4 K# r/ ]+ j, v$ E5 [
% V# r0 Z" `+ R$ G1 `! A

3 t% S8 l9 V& n3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。! i3 Z5 {  |, ^$ j9 {: Y
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
4 P6 g/ r, h0 b5 A) w
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
% N: [5 Z) s5 I' w* V
: @9 x  `* J" o* E$ Q- Z& {9 i可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
5 C- |6 |2 W4 U% u: C
9 y: L7 n! S: i6 c1 s+ f+ }7 X7 u8 D仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 3 c1 T  H% \# {; f3 U! F( z
- o" m; Z" R8 [' c3 y% u5 T

% k# v' g3 G% p房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

$ j9 B( \  Z! n! B: A- g
; P0 U! {+ d% e( O6 o同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
; Y+ |# o- d8 \% j6 G
' [7 t! ]# g0 F
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 0 S- M; o3 C6 d

/ @, V) O& b  |% O: e' i正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

3 ~9 M2 Z3 V+ ?; B# d
) f& Q; `$ i' _0 z7 n有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
& N1 H* l0 Z7 m7 B5 D
: H) p5 s9 [  g+ \" L8 f4 |+ f
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 0 A3 z; E/ ]5 h8 P9 }
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 * L  S1 |  a, A- g# K! u) S+ Z/ R
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。1 `% x* }. {, D1 ]" {
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
+ f& B4 A* D  U; z
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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