爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
. O! X( M, o% U* Z4 U8 R8 H
2 i. ~: A, o/ H! N1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
7 J$ @, ?9 p/ p2 H5 f+ {6 d2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
0 i. v- Z: \- P: U9 e" y! V2 C3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
- B4 b( n) M) h5 F/ l+ T9 y8 P, L3 F4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
* ~- d, x- N, i5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
  F1 l& q6 i8 Z, i) l/ n3 F# @
3 h4 I8 g; w; _在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
+ F8 T7 P( D3 e$ k! }+ P      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
0 ?) I9 z3 }3 W4 H' T( g
4 L, m3 ]  j, H9 m0 c      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
( ]& E6 [7 L2 F* F7 u
下表为近年来爱城建房数量：

' {1 w; Z! S$ Q5 p8 c) c9 gYear                      housing start

) J2 P# I, p% F$ ]2002                        12581
2003                        12380
, y2 y6 x! ?# B; ^! Q2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
/ F8 P9 ~" r7 a0 t1 Y2007                        15000 （估计）

以下连接为迄今人口增长：
4 V  w. b9 g% k& g
9 e1 e5 {- S2 I) zEdmonton Population- Percentage Growth

/ N4 {# V1 `* ?8 W2 d/ ?如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

" y3 p7 H% Y: o  y6 l       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

  s2 j$ C8 M: a! r6 C, W8 Q* Ehttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
, E& U' g3 P0 ]5 M0 [+ D% j6 @3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
7 O2 ?* Z5 ~7 D( o5 i, A! d% B8 n+ f大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
# Y  ?3 |0 z& G' Q

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
  f1 h  N1 D" d3 z9 M4 u0 }) A
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
, f4 G. G6 V+ M# G
% v- n& {" q6 o1 h) B如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

1 ]+ u% ]: x- `[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
" K, Z+ O7 J& z) b
! m! `% V( d' ~1 V: g* \后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

3 c0 X3 M+ C0 X7 e$ L
& D1 ^' r* w' }3 {1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
# X0 v7 }6 S$ X( ?2。 连接如下：
: k# s& |7 j/ R: H( m2 n  L( T2 phttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
) }% _5 T1 K2 ]) a3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
; h9 @. F) a9 I4 T/ @- {在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
( y( X0 r1 f; O0 p: p, H% g4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

" C+ H. j6 q6 l后市看来不大好吧,要是后市 ...

# }6 m! i, ]! _" f正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
8 h8 x! a  q4 }  t% ~3 N* ^

7 F% d& ~2 ~+ ?" ^3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

/ s1 M! h  W4 b老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
# v& [1 E/ `9 r8 B4 {0 H9 y
. z+ `$ S6 E+ s) c& ^仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表


房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

  r2 P7 @+ L" y7 `" m
; a' Z% p& n5 p同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

% u. j' I- `2 Q- ]7 a

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
( y6 Q5 K' a: _; V3 u
( [0 l# _# b( d# t/ _; a% C正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

1 ?2 I2 }- m0 h. \+ `. T) Z. q/ ], d有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
+ f3 T" z) P3 r* i, ^3 Z+ w: K
! Y& Y9 @9 P) Z6 e/ d) d

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
; @/ Q7 S, e# q2 H% {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.