爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
' p) i: s" K/ M5 L譬如:
% G: z7 P; j5 G" P! E5 F
7 r% R9 o6 p4 ]7 _1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
' }+ t3 W" Z! ?, e& G$ n+ o2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
: L3 v: c# U  p  ]" _1 P3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
- Y- v$ f7 ?$ E4 S$ @0 z5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
; K6 j5 q* V) k( [6 q
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
" v# F( O5 J% A$ h5 @7 {, f6 ?      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
( v8 g) h4 Q; ]. N7 t7 A
& |, D" i# C. J% H. F) g, J$ w      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
& {/ `( I6 L. y
9 o& g9 D. Q+ _* P      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：

) b* v1 A2 }- IYear                      housing start
6 K5 n$ \/ o  r% [( P9 L7 G) u- I
2002                        12581
, ?) n/ h$ w+ F' V3 P2003                        12380
, u! w& A; O& \" b' l/ U$ K+ O5 m2004                        11488
7 p) W+ k" a# |! h5 v0 W2005                        13294
& M5 ?9 x$ _, I. j# }1 E. n( ^2006                        14970
2007                        15000 （估计）

" M( S. q1 ^) }9 ^8 Z$ X& }( B以下连接为迄今人口增长：

Edmonton Population- Percentage Growth
7 d1 V; X) i" K9 X" g
2 f% u& }1 j' a4 o如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

+ b6 i2 ?: R6 A7 s       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

' A& p& m0 q+ Dhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

- [3 `8 `7 ]; E$ a% Y5 @- n, z$ X- r, S反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
* {" u; N, O0 n1 d( s) S) n2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
8 c4 n/ t# z9 i3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
% k, Y$ s1 K2 O; q: h) l大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

( `* O9 W1 `1 {) Z1 |4 m- [: ?6 h如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

/ X' T2 L% Y8 h[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
0 `; P9 z2 ~2 T( V1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
6 b+ f; a3 X6 N! C' p% r1 W2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

. p1 v/ t/ \; g7 Z, p/ n
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
$ U  c8 A8 q, L4 V2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
( K* b. m1 }9 G$ p# M' F2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
0 q/ U$ ~$ z& r) q$ M6 p; J+ C- r( K3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
# y4 M$ m2 W4 y6 e
后市看来不大好吧,要是后市 ...

- _9 ~0 h: y9 |' o正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
# i* G5 A8 u5 E# @& u

* R# Q1 a' v, @  i- h3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
1 x; K* K6 k4 [. ~% b8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

2 g- V: x9 R& o3 z1 T6 k" g7 J# \老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
/ Z9 ]. D. |) l) l7 n, m/ I  A! t  H
可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

( G% r  e. q  m3 V' s1 D仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

9 H' p- c: d. ^( F
  |" a- J# m9 I% v% s, }' a房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

$ w2 M& X- L8 `& k6 l
同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
" O8 u+ g1 m* Z' u7 v

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

* H. N/ k9 ^( c; w正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
8 O% w  z% {! z; A, R) q* I1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
1 u! b8 G8 f7 A+ \6 ?! }1 Q( m2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.