几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
( h( K2 Q( q7 D1 G1 C/ w$ ?listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
* X- `# i' ~, T9 U7 n 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
: m7 L! z* s5 K* N* o( T故事二
7 ]6 m$ G* W9 T7 c我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
5 C+ Y5 v/ k* d( J7 N: e
1 K: V9 k0 b+ Q  v9 K4 X我们有TOP 的平均工资
6 x) J3 o4 J; C6 Y; F我们有最低的税率
我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
$ f0 P' I: w0 w: H( r+ U2 m（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
' T# [; X6 c" I: h  C为什么房价会跌？

$ h6 P+ s6 h( @8 q; [' z' B[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

# n, E7 p* p2 W( m$ n9 s( Z微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
5 N/ b3 f& B3 p6 K0 N$ w- o* }/ m
那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
' u2 v0 E3 ?. R# Q
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
+ ^3 w8 a3 Z2 ]1 ]. q6 L) e
我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
! |+ E* B$ `( j* v" z( R
如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
# `8 H/ d- c9 p) f4 ?我也来讲一个小故事。

; x8 p8 ?" i0 V微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

( z% _3 h$ T  M( d. L: Y& I2 E Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
5 D- C+ A" o) P8 h8 Z! i
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
+ }4 R; P/ V: _" U5 g2 S有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
# R2 P; Y# z2 _0 q还是他老婆害怕才作罢。
6 \- Y+ f# y7 d/ X; K& I- U那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
+ a, U6 i7 m6 L+ J- ~现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
* ]3 I# K6 q7 n$ M" [2 Z跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
$ S; W+ b4 \! _: S. a当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
4 E; `. p7 j  Z偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
% P2 d4 Y" E0 R3 @我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

: A6 f% i; }& z) \; G+ i
& ~2 G8 g7 w( R. I" R补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

6 G) G4 C2 M0 c8 R问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
9 j9 K/ R3 O8 F- e5 n& s  s
; L4 j/ J$ `) e) P8 b' s( m在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表

! U5 ?. [# q( E$ Y9 ]5 M! \
4 Z; ]) ~$ g% Z* q% E3 o6 y# F补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

! Q2 Z; p" `8 P3 N& [+ I. @. k9 y问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

/ P7 w) |5 X. N0 z

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
9 Q5 d/ s) [% m4 {( Z! ]偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

; s8 S2 E. M' b" O

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

% a% p) j4 F& J: X& a6 R, T120万加人年薪逾8.9万一半居安省

4 J, K& h; p5 q+ j加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
5 U& D7 h4 r" Z: g6 h
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
* L+ I! d, R/ o
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
. m! u1 Q; E/ {5 x* o* R问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
. b% \  f' C" X2 H6 d好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
& }( h: y8 I% A. s白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
& i* \- G( k2 h* `( ]- i8 g# t多伦多没有去不知道。
7 [! ^1 n5 i1 @9 G" I- K" s9 K; J温哥华前几天才回
7 ?) m9 K5 S, n" W0 {2 j好一点的区一个condo抵这里一个house
8 x7 O* U. W9 @$ y4 [  Z% b西温一块地就要100多万，就不谈房子了
* h! h3 `3 f7 S& d非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
8 v4 X1 b( G+ ^. _- x" X! r! p8 h& J/ v白送都不想去住。当然便宜。

( b! D7 e+ y$ \# X! W* g
9 D: ^5 \" ]2 }: r, R9 {西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
1 I6 E% m9 _  |6 R# r- m
- O6 L  g' ^4 c* d0 i公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
8 C0 F/ J4 W$ u3 \3 \0 G" ~+ S
你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。
* j) I! _8 K) H0 c* `, r
, i9 U- V$ y. E4 }  X# R$ {5 p5 G[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
6 x+ ^- Y: F5 g1 w; R6 ?& e4 B也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
4 U: m) M: t/ ^7 Z新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
& K# i: ^& X4 M4 w, b降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
5 x; ~3 W8 y. M: ^$ I这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

% C4 c( ]% I3 u+ |哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
! F9 A5 n+ p1 h) s" ~Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

  C* B' m% P0 j: ~' j4 Whttp://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
0 p% ^1 {, B2 A既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
+ {" P* l! r0 C) C" o5 u甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
' F5 d3 i: o7 _8 a: S& a少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
/ q: i) v  K0 ?/ r  Hedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
! K6 r) _% W+ m! J$ t" }* R4 T1 k$ Y2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
/ s) y8 K* E- c  i( i- T5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
* ]* q4 M3 e0 ?4 A9 o: D既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
. K7 l9 o. ]$ U9 h. y
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

: s" d( n! x" p0 I9 R/ V! {
- g, B, D2 V! ^6 _5 O- ^& o错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
& H) G3 D# d6 ~/ e' l( E  m! F1 a
http://www.sterlingedmonton.com/

$ C+ Z, }, Z9 m8 O, C
; g% m( |# y. Y3 w# ~  l这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.