几个小故事

紫光

故事一
: O7 Z& ^6 C; [( Y" j! A一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
* U+ b! m2 E/ Z# g' ^% Rlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
! X# Z0 w5 m9 t* n故事二
: X8 E+ ?0 ~' I. g0 H& _我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
' w# Y1 [4 E+ G; u, s7 [/ C可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
我们有最低的税率
. x# C! U) x. D9 x  [2 _- H9 f我们有最低的空房率
, s) t0 M+ r1 a我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
2 S- o# }( U: P. O/ \1 A, S2 C) S（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
7 ~- o9 i2 J: @  K) z; U为什么房价会跌？
6 u% m- J4 ~6 U
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
6 W$ e8 Q2 U1 h9 O. S
微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

6 k) o5 f3 {+ Z9 ?8 k那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

" Z4 q4 h2 e; ?  v0 x% Q' W; R微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。

同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

2 J( G4 u) r$ o2 u: w3 z( V6 z# S我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

  i; X1 C8 N* r; _如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
5 w# i0 z7 Z. I5 W% F我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

% u+ D9 v1 l- r8 T0 x Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
  G4 R$ e' I1 R7 I+ b$ H) ^3 i这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
& Y4 X, `- X& i5 a5 ^
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
7 q+ K7 s2 g" C有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
9 d1 I8 g8 Y5 s那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
) l3 K( E7 y9 p现在翻了3倍又怎么样？
27-8万
# \( M% T( C  U$ y5 }" n0 w跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
. v5 m- P2 |, R& \4 X: y1 ?当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
# }# O$ \) g+ e% x( l我跟楼上两位看法刚好相反。
: q( a  b) @9 ^/ W; {# g- F这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

- w% P3 c2 r# d8 ]
" W) }4 t5 ?4 X3 L: q7 R补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

" n' C& n0 Y) A; l0 {' ?6 U问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

: ~7 }5 q2 z- T, e在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表

0 O! L! K! Q" E$ a
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
5 g1 Q' ]# t5 Y# x
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

4 R$ y' H' ^3 {& U2 c; q2 P: _/ v
' g5 t; l/ z8 U; p. M3 L* o

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
* C, N5 y" J, t' b$ \感觉楼主好像漏了什么。
; o: R5 O' `- b5 N7 c偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
2 x9 o8 r$ ?6 ?# Y1 X' i
120万加人年薪逾8.9万一半居安省
: i+ ^* G0 D1 R4 y9 x' }: |
; W3 @  m2 Q' x) v* `! V; @加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

* L1 K0 r, v5 ~/ h收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
' C1 `' c% W5 l5 `- i问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
8 \0 d8 k5 T) h* h* \6 P$ u' ^温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
0 M* U+ S' u$ s) c- x# O) l! q非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
- H& E3 F& k( k' T& g; |! H9 m' x白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
$ k: A* x% e1 y7 M  A+ r多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
5 S+ m. |" K8 B9 F) m2 J2 l好一点的区一个condo抵这里一个house
' d# h9 f9 u7 f西温一块地就要100多万，就不谈房子了
' x( I- j( x' I非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
: r3 t7 r. L+ t( J白送都不想去住。当然便宜。

- t& M% A1 ^% t9 x( U5 l
3 O* r; i7 u* m+ J西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
8 T9 y" Z+ i* M) k3 g
  C5 L3 B) E, i3 i- V3 s) {/ U列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
0 k1 Z3 \7 w) h/ l+ I  Y0 _
* s/ w6 c8 C+ U8 C: z! R; E你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

! V8 _, [4 A: U+ H7 O8 U* T最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
% g# U3 k' v% A* p2 t* ]5 sjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
$ C% g5 l4 n' p: C$ h也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
- b' y% F" x9 J7 b6 ^http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
2 x$ l  M+ Z( S2 @; Y注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
' Z6 `* G6 M) R4 y1 D9 {新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
9 ~7 Z  f+ J- K" j+ ^; |降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
* a# m& e! V; @, A7 w2 W% M0 m还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
/ y7 c4 p# i: Y7 E( O% Z也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
, m* i! F( ?' |http ...

- M+ k  r4 |: p1 Z% F3 f! R( v* X
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

: w' b' h7 u% n' j6 [6 U. Bhttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
# y* L1 ]' k& }8 j. e1 C' x9 \Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
8 c2 I0 Q9 P- `) c: N
http://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
8 ?4 v- e3 F3 T! t甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
. {* m5 I9 z" _少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

# E& Y6 ~( t) r6 v顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
* c$ X& ~2 H" o' N' W$ f2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
1 [( {* j& S; l% c5%的还是找得到的。现在
你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
1 W( i! u* @% R$ b0 Y7 n- X我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
: z- F( X6 b5 y  d0 @+ v你还期望人会越来越少吗？
2 ]- M$ c5 d$ e# I
  u$ J# b5 v( Y9 O5 o* f4 l: W其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
) r4 Y- m" s, t6 r& j( O
2 {' ~9 d- j9 `0 P' C8 q" x所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
/ y  f" t  c/ r) D- _5 m. L3 O
8 R4 j  x* [0 h  Q  ~新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
! d$ l; ]6 L# ^( W# v# \7 B# jEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
7 O# ]% M2 u- K; r9 V$ v* `
& r) c) K; g: {, p7 ?7 t3 y5 t; Zhttp://www.sterlingedmonton.com/

! z9 w4 |1 ]6 v
这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.