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加拿大Condo的危险所在

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发表于 2007-9-18 17:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-7-28 20:08 编辑 # y$ h/ w) F5 I: |  {2 Z- W

$ [+ T1 I7 l% `咱只谈事实,不谈预测。因为所有预测如巴菲持之言,只是让算卦的感觉好受些。- `* P% k: I+ q) [% |
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加国房市近史! O; W$ B, s6 x; D

# i( y" o4 ^1 |) y加拿大全国以MLS售出房屋的平均价在95年是0,720。到05年增至了9,311,整个增幅为65%。多伦多是由95年的5,311增至05年的336,176,增幅为72%。
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. `+ L5 |) O9 Z% ~价钱增加是一回事,能否买得起是另一回事。比如房价增涨了50%,大家收入增加65%,买房人士不会太胆怯,可如果房价下降5%,收入却下降10%,买房人士肯定大减。这就是追踪可担负性的重要性。股市有个评估股票的指标叫P/E指数,就是计算资产价格(P)与这些资产所产生的收入之比例。越低越好。P/E=20花20元买个每年下l元金蛋的母鸡。+ }, m3 O6 _0 _$ U3 G

1 ^  r0 Z! t: e# V+ c房市也可以借此监测趋势。P就是MLS平均房价,E即两房柏文年均租金。概念上就是平均房价与年均现金流之比。以此计算的话,95到01年多伦多的P/E比是稳定在20。到05年增加到27。温哥华的情况是95年P/E=31,然后下降到26-28,03年后开始上升,05年达35。
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Urbanation追踪每季的房价指数以评估可负担性。他们虚拟的情况是:房价是多市700平方尺condo平均价格,用按期5年的贷款利率,假定25%首期,电费0/月,地税1%,管理费为.43/平方尺计算买此单元所需收入。由于低利息的关系,从01到05年买上述单元所需收入在,000到,000之间,几乎没有变化。05年底以后情况开始变化。07年第二季度欲买上述单元所需收入是,000。比06年同期增加了11%。
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现况:加拿大现在的宏观经济状况与房市形势都是“一派大好”。失业率为6%,为33年来最低;工资以3.7%速度增长(许多人在问:真的?)。今年的通货膨涨率在2%以上;第二季度经济增长是3.4%;今年的房价在见证美国下降了3.2%的同时7月价上涨了10%;今年多伦多condo的销售又增加了24%。8 @' C7 p6 _* G

$ k* G7 f5 I0 T8 O危险所在: W6 I' C- a/ u2 q9 C- Z; Q8 x* V

2 d5 l8 t' L3 B7 a9 s说句实话,现在还真难指出危险所在之处。如美国次级贷款占到了贷款的20%以上,而加拿大只有5%;次级贷款的跳票率在美国为13%,而且还在增加。而加拿大却低于3%,而且建筑商在经历了89-91年的惨痛经历后也谨慎了许多。现在condo必须预售出60-70%才可动工,而且签约时放定金,入住前放25%,但这并不意味着不会出问题。此次金融信心危机中损失惨重的一个对冲基金给其客户的信中说:不是我们无能,而是市场太难测,我们的数学模型显示出现这种情况的机率是百万亿分之一。它再次揭示:危险永远来自人们没有想到,因而无法预测的地方。
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4 E, H: I. L4 r# Y3 W按BMO首席经济学家Sherry Cooper所说:如按平均平方面积计算,现Condo的价格比相应位置,相当质量的独立房还贵。
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8 J* A3 P% I% c9 R( C3 s* d( y+ r5 g另外现在建筑业的就业率出现饱和,抢工人现象十分严重,原材料又一个劲的上涨。建筑商如何在人头紧、材料贵、借钱花费增加的情况下按期在原预算内完工将是巨大挑战。% X/ u* h/ \/ l+ z
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套用股市俗话:老熊从未错过,只是说的太早了点。(Bears have never been wrong, they are just TOO early); b2 E9 u, w5 b$ \- n+ i4 i

7 C7 M1 D& r  @  n$ P& n  v" I+ ^2011-07-28 解除回复可见
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发表于 2007-9-18 17:44 | 显示全部楼层
vc,nv,jm
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发表于 2007-9-18 17:45 | 显示全部楼层
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发表于 2007-9-18 17:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kan kan
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发表于 2007-9-18 17:58 | 显示全部楼层
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发表于 2007-9-18 18:17 | 显示全部楼层
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发表于 2007-9-18 18:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2007-9-18 18:34 | 显示全部楼层
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发表于 2007-9-18 18:35 | 显示全部楼层
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理袁律师事务所
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发表于 2007-9-18 18:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 康裕隆 于 2007-9-18 18:44 发表 . A4 E9 @: R5 J
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ni nu
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发表于 2007-9-18 18:37 | 显示全部楼层
板凳,沙发。
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发表于 2007-9-18 18:41 | 显示全部楼层
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发表于 2007-9-18 18:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2007-9-18 18:46 | 显示全部楼层
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发表于 2007-9-18 18:53 | 显示全部楼层
LZ不厚道.
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发表于 2007-9-18 18:53 | 显示全部楼层
好好看看
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发表于 2007-9-18 19:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2007-9-18 19:13 | 显示全部楼层
what?
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发表于 2007-9-18 19:21 | 显示全部楼层

回复 #1 八年移民 的帖子

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发表于 2007-9-18 19:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
take a look
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发表于 2007-9-18 19:58 | 显示全部楼层
Thanks!
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发表于 2007-9-18 20:00 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
upup!!
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发表于 2007-9-18 20:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想知道。
理袁律师事务所
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发表于 2007-9-18 20:18 | 显示全部楼层
看看苦恼六六六
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发表于 2007-9-18 20:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
非常想知道.
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发表于 2007-9-18 20:44 | 显示全部楼层

kkk

kankan!
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发表于 2007-9-18 20:46 | 显示全部楼层
ka....
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发表于 2007-9-18 21:01 | 显示全部楼层
Just have a look.
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发表于 2007-9-18 21:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
interesting
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发表于 2007-9-18 21:41 | 显示全部楼层
ding ding
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