房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

! a1 Y- y! ]' S1 k" o1 ^- h3 m( K说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
; @* ?2 }6 Y, s- l2 C即3.8万，
- e  V9 a+ M5 d; y4 L卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
" }  T+ a, q# s+ \; C投资回报3.16/3.8=83%
2 F$ F; c5 `* z; C5 d; T- K0 H抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。
6 ^5 R- W- W6 }$ D- y
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
9 C2 ^. K: p' ]- s7 _/ b' b帮你算算账。
  D& J: z! `2 O2 d, Z一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
* F' e- g7 _: {% D# E( j2 U即3.8万，
! h  L' x' ^& N, s; S7 h  L卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
. X7 `+ ?# ?* u0 v8 d; {投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

$ K# w6 c% T4 u- N2 o$ ]8 |没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
5 c. N1 e2 [5 H. i; {3 o  J帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
  Q# S8 u  t/ \$ D/ @6 b- j即3.8万，
5 @  |( y$ t0 r# Y. y! X9 n$ P卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
, a: J6 ?# T9 i. {抢银行才有这种回报。

* t) D3 q! G" v, f
这回报确实诱人
' P5 f* i  S* ~
+ a8 J# E3 R: c9 E如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
& s8 I' j7 @' a5 w
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
/ h; A( W0 s' l3 T! ~9 Z# |问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
; ~" ]+ h& k- q1 ]$ R
, O6 m0 p& T$ P$ W/ Q[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
5 n) v7 M7 ^+ f0 {2 g) ]（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
5 `  ~# x  A# k# R; Y8 R2 Q  b（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
& L; y3 q3 N5 R! x（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
8 ~" R  |) E6 e, R6 T（３）卖的时候找agent了 ...

1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
/ [4 [4 P8 i$ I0 w/ }因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
, K- I' J. k5 y+ U& r: G. ]% q2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
# U- h! t" B6 t2 O如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
# a  C, [% L4 z7 S7 O（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

: u. l( d0 T/ U6 m
/ x. _, T+ _( |3 s/ MRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
2 E2 v3 F- n- ^而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
. T9 x( T1 h, _3 W$ ]$ {6 S+ M如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.

( g. o" s- a( \5 S! Y* {问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
- A  G5 |* F* K5 Z
* a) x. H6 n7 v4 N" o-20%
-15%
-10%
-5%
, b9 e" m' M5 ~- X9 y0%
5%
10%
15%
20%
30%
, D% y1 x) N: l: s* t) u' f40%
$ r1 u7 W) F7 O6 u4 A50%
60%

当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
$ s, `$ C7 d$ L6 h) A: Y比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
$ |$ a: w7 `8 s可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
: ]# j# H4 W4 v0 E5 m+ g! ?6 l( J+ G如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"
1 Q- s. k! a" w: E) L; K
# q3 H* r# B; z4 F: l+ Y7 U0 x去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

该例子至少不具代表性：
5 W/ a2 ^. l& z, v1 N1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
# f, [+ p' @( H' x5 |1 i% c2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
1 O4 E, o; B$ R* E$ Q3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。