加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓

+ J( l9 ^  \( {8 Z! |) r温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

平均房价微跌约 4–5%
# U8 q, ]  Y# C! T6 A, n
1 y% U* A6 I4 Q5 }5 r2 Y公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%



多位大温经纪表示：
4 e; ]/ ?3 u" V  d7 F
  e: {! A; \0 M7 L# O1 i; ]“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

2 B) w% V4 c" o% M买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
8 ?  }1 l" W" D1 [# d( L3 c+ ~
9 R$ f/ @2 R4 q; @: K多伦多：销量跌了11%，价格也在退
% \3 x5 K: {/ X' z# f
先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
7 X1 i7 Q. l' c- u0 z5 j8 _( W
2025全年：

1 C! _3 F3 A5 B8 Q" o3 j成交量：62,433套
, T4 a3 W( o; ^" A1 E7 H2 M
同比下降：11.2%
" \/ x  ?. o% b0 _: V
; m/ D' w  s- ~1 |: q8 @平均房价：$1,067,968
5 d/ g7 a5 z, v( h' f
同比下跌：4.7%
/ L9 w* w* `5 U% t/ a7 v3 _
. Q- I  K$ L8 e6 n# q2 X7 f4 f到了年底更明显：2025年12月：

综合房价指数：同比 -6.3%

% x' }0 y4 e; ]: `9 F  S3 x平均价：约 $1,006,735
7 p$ E1 z8 \* ~- S
再跌 5.1%

; \+ s+ k2 @: |也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
7 }) }' C" Q& V7 g2 d( f
更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。
2 c' @3 D: S+ f) i# ~* @
全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
0 x' H4 H6 G; [% G  F
& L$ f1 ]  u% _7 R加拿大地产协会（CREA）数据显示：
+ G) a+ v: I% r! g: L
全国销量环比再跌 2.7%
  K: n4 c/ p" J- Y/ _; ~3 W, W- S
比2024年同期低 4.5%
1 ~( C& K+ _: [. r0 @2 ?
8 ?- Y  ^( t7 ^. D% k( d7 ?; z挂牌量同比增加 7.4%
  W8 \; d9 l* c7 b5 D
+ \6 k' P) o2 D  [! i" |9 x库存约 4.5个月（接近平衡市）
+ S3 h9 ^9 ?$ v- S3 y
" p0 d0 _4 H) A什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
' W  V& g- a% d$ z0 E3 y, ^# T
最惨的是公寓
+ T$ P% ~1 y8 v2 K, k1 n5 L+ j; @
过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
. @9 ~6 n" P1 U+ I7 o- g
2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

( G/ ?, p0 Z7 l, ^6 ]一位经纪直言：
, a6 g7 t" p0 T" A# T3 h" C' ?% i
( i4 I6 e) N7 o: h“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

( E7 m' [" F: h9 I7 U! K看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

9 p' m0 i% Y% ^7 b- s而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
' d) s  y0 e4 v/ r  L
预售市场：更是“一地鸡毛”
0 X3 `! n7 N- t1 H
真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

$ e  R: V5 Z- [7 G9 \经纪人的原话很扎心：
/ w" h" t% T1 d5 T  a! u* [  W
# R- D6 I9 p: U8 ^( x* T+ I. A“现在这个市场又丑又惨。”

5 ?9 a6 f- P! n2 ^! l买家违约
, n! K& T" o' r$ k. N2 U
2 a4 R" s4 S, b9 L, P- F' s8 |官司变多
+ S! g9 w/ T) A2 H. H" \
0 L& ^8 j3 s1 m被迫亏本出手
- r' M/ J6 j1 l/ C! g# I9 w
首付打水漂

很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
4 G! d5 t# C4 Z6 F% q
* k& p, }# R! Y3 ^' ^: Z. D5 x' N不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
  H" r9 V: ?2 ?; Y( v
* u+ W" ~/ ~  E! z9 Z/ E, S  R% b“这三年，季节性彻底消失了。”

3 X6 x, A& |" X) ^; a5 D) z. b7 c更真实的信号是：
6 S( \7 z+ `! ~" D( s* w. C
+ }- [  L0 G! u- V/ B9 G有人开始二按

有人找私人贷款
5 ?. w3 q- E- h3 ~8 x
房租也不够cover成本
' I* `- p7 b& G+ k3 C
家庭财务压力正在浮出水面

& \) k" u: [+ F  x5 p4 b' S本地经纪总结一句话：

2 z7 y0 P& g! B( L. {  S3 @! M. Q“不是急着买，而是等到有信心才买。”
; S6 g% r) ~# F  F1 [  W% H
这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
; y2 \. o  ^7 Q% B7 n; d3 H
利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

& Q1 K( e- m1 [但不是所有地方都跌
. K/ V' i: G7 H  w
有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
3 B3 W* E" z) f- s3 v
一些小省份反而逆势上涨：

. a; C7 g3 {" [9 F! g$ H萨省：+9%
+ b, [0 E) V, M% J% B" F
纽芬兰：接近双位数增长
5 n% E  I  H6 g( K$ n2 H# B
8 B) \0 T3 l# `: g6 X9 a' v& I5 q魁北克城：+17%

. T' W2 X( y7 m4 Y原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

* {0 v2 G! N7 b! c说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
4 B9 `3 [+ B: c- O
真正的问题不是价格，而是心理

  H* w8 w. Y7 L" |6 l' B现在的市场有个奇怪现象：

买家：
9 Y  {2 u/ Z/ @; u# i1 b* o6 w8 t9 y
9 l- Y, I: C$ s' x$ r$ g0 z; a6 ^有选择权

' r' j7 y, q) L/ t& @3 ?但不着急

总觉得还能再等等

, ~7 }. m) X: K/ i卖家：

不想认输
( j: s( B, A7 j! f
还想着高位价格

挂了又撤
" I: b, F; I! {
结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
. a! C5 y& ^* H7 u4 Q& X& a1 E
7 w3 W4 s% _* L- c# ^2 {给华人买家的现实建议
0 Y4 f  `8 I2 {* S
% x% k* p5 O1 p) u% R如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

自住买家
. d/ n6 X2 x- z" Q" {5 g* y; n
6 p" a6 ]: s! X7 [8 V& P议价能力最强的时期之一

可以慢慢挑
% _8 ~4 }" e+ B; b
别冲动

投资/预售

风险明显升高

现金流要算清
) o5 Z9 z4 b1 U2 w% L. O6 c
别指望短期翻倍
( C3 i1 @) I% W0 R' O
高杠杆操作
, k7 [6 C* g; M/ O& A
8 U: S2 _9 f4 A9 B) D2 s现在真的危险

! H. t9 b- b- R7 q* W未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。