加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

2 r: j8 E( }, c3 v3 L! `但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓
$ x; Z6 c8 l* @0 A* Z# e
温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
, X$ G4 o4 x) w5 ], T
) x! b' W3 T) \0 i2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
* m( D+ f& X4 N8 l# Y
- T4 y0 C& @9 L1 z/ ^5 \* h9 d) `平均房价微跌约 4–5%

公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%

7 ~! O. F6 X; g6 W* c# C+ `
0 f: X, ^# o* x$ O
多位大温经纪表示：
$ E, ?! L  U, M$ J
7 R7 t8 F8 g. i8 B  e( K“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
% R8 A, [9 @. C: y
买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

# I5 g! }6 X' p# i. J* U多伦多：销量跌了11%，价格也在退
5 `9 f" e" K$ s) Y0 C
先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
  d0 Q- }5 I/ _2 R2 H4 z3 c; D& Y5 [
: f. O$ b" t* @5 @2025全年：

成交量：62,433套

同比下降：11.2%

平均房价：$1,067,968
$ @0 |( M5 u( t! h$ |
3 D( m' `& E$ h4 F5 L4 i( X同比下跌：4.7%

到了年底更明显：2025年12月：
+ g" |3 ~6 G! T. V) e6 q( s
+ ^* o- P$ G& K0 z: H+ R8 a综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735
+ t5 A7 s2 A$ r7 i0 v$ m3 \
" o, b4 o# G" Y! W, W0 }$ G0 c% ~再跌 5.1%
. c, @& l7 R4 i5 l8 i# x1 E, w8 q
也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

  g& Q# z, l. _' L. g更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

% k7 c3 k- |' j* W* R全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

/ P: K0 k; `. R加拿大地产协会（CREA）数据显示：
/ m2 X* `+ @, u% U" w9 w* n! V
* c- s2 P; L3 b, z. h0 E- w+ H0 K. P全国销量环比再跌 2.7%

' ~  G9 E  S' D, d* ?/ {. s8 s4 h比2024年同期低 4.5%

挂牌量同比增加 7.4%
6 {/ Q* P' T' c' l& t1 I% R: E
: v& x/ i; `1 Z6 \( _1 h库存约 4.5个月（接近平衡市）
- J. }* F# H1 E, t8 f' E2 }7 ]
什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

2 O$ f. R  e: b8 D+ k. C最惨的是公寓
$ s2 I) N) L0 B& m+ ^$ H5 z
& T& u& Z. N2 Y3 w- D过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
' K! g& B& \  |1 ?$ x! Q+ z
2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

! ?3 P& A8 r5 k) R3 O8 x一位经纪直言：
5 P& [6 o! s4 P
“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

预售市场：更是“一地鸡毛”

$ w+ q2 W) l& U: R, ]真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
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经纪人的原话很扎心：

# m. M7 z6 u- P6 `, \1 K“现在这个市场又丑又惨。”

买家违约
( n8 n; j& m8 ]* ~& Q  |
官司变多
( W9 V0 B4 I. B5 r( [3 w
6 L7 c$ ~  H5 M7 I7 M" z被迫亏本出手
# v) y) K. Z# R( B# v0 t
首付打水漂

很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

% V9 ~/ \% F! m6 n/ DBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
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“这三年，季节性彻底消失了。”

/ h0 |& |; L( [3 A; K* q2 _! ]更真实的信号是：
' o1 R* y( ~3 d, @. B9 @$ J
  ^& n( Y  `; v4 l3 t/ }* W有人开始二按

2 F( f# x# z; c0 T4 V5 Z1 m/ r有人找私人贷款
- N0 [7 A' ]9 Y5 @& G$ Y. M9 L( n
房租也不够cover成本

4 N" G: u3 p* x- X家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：
; f2 u' m8 j! u3 z! q7 {
“不是急着买，而是等到有信心才买。”

这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
! G1 |6 C% `8 U, V3 {3 s5 Z- \
利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

/ F* c* R# U$ G8 B# D2 I5 v6 l! a. E但不是所有地方都跌

1 Y2 P- V: m, y+ V有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
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一些小省份反而逆势上涨：

萨省：+9%
/ v- u) r/ q8 o7 s" l
纽芬兰：接近双位数增长
/ O" R) y/ J* |
! }* `* Q. l; D- y4 F+ C魁北克城：+17%
9 o7 U  N3 ?, y1 \
* l7 H8 R5 J1 i) j原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
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真正的问题不是价格，而是心理

5 u* G8 ?$ m- H  y# D* H0 D# N现在的市场有个奇怪现象：
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买家：
; R( F! W6 j  Y. ^9 w& @' X
8 X5 i4 f  A  ^" y有选择权
! Y: u; J' h' q! a9 Y0 d3 N
但不着急

总觉得还能再等等

卖家：
0 r8 b) g. S8 i; Q5 U7 H& ]
( ^; N. f" Y+ p" J4 }: w( t8 l' x不想认输

. I0 F7 G& }  p4 a6 a9 l8 G7 Q) o还想着高位价格

挂了又撤

结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
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“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
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给华人买家的现实建议

$ u' D" D9 n; p如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
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自住买家

议价能力最强的时期之一

# }+ w8 q" D2 ~' ?可以慢慢挑

% g6 S; G0 c% ?7 [/ k# S别冲动

投资/预售

风险明显升高

现金流要算清
$ j0 N2 v% U* E" d: Z1 ]/ ]& ~
别指望短期翻倍

: j# {! \: l! y0 @) R高杠杆操作

! \+ \/ y& R' }现在真的危险
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0 i" s" i+ F: d未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。