加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
( P8 V+ W% R+ N4 Y, `
《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
7 ?1 T6 y, r, o5 O% I$ y
/ S- X5 D+ ^& w4 W. |加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
; {1 Q: C- B( r- d1 U, c7 Z
/ w+ `1 }8 c/ Z( s. H) E; X目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
& m, `% ?5 A) v% H! ^5 L
5 ?/ C5 `, K/ \与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
8 V. m$ T) U) v5 z& Z( t2 g
/ m) S0 \9 R, ]+ \7 P* ]例如：

, P2 X: H: a. O+ G* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

9 U0 D" D- Q* D( @4 q, s7 J. `* c* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

% |, p; ?2 H0 w* k5 }0 Y! J与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
$ x% g" e8 S/ D+ P3 b- @
; x' [: p1 t3 r主要城市房价预测

% V: ^1 ?' {  `: L! ^3 P8 YTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：



9 @$ k5 }# s8 ?5 L( k9 e' P, ~: R
增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
* V, ]: Y9 z) w, m$ O; M
安大略疲软的原因与公寓市场的未来
- g* R: q: C0 K0 _+ W8 |; h
推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
* u! W# m! n; h9 G
不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

但市场仍有积极信号：
) z/ o8 u1 ~3 D" |( z
* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
% Z7 N$ ?! X4 `6 E
* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
5 M; ~1 y. X9 i3 l. u3 Q+ F, O
+ D7 N( j+ g, G- H) R1 F这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
* R; ~7 z# k( u4 P6 S
公寓市场尚未触底
* [1 e/ g; U, ~8 [2 P; }
0 G: E) C5 j0 _. ~( aSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
# t$ ]7 h3 f* w& ?4 }
根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
" d* ]) e" O5 x* d
% g3 {0 h6 S7 L  g3 f( _* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
. V/ B+ }* H( v: t9 q
完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

/ w; R" w1 ~  l& U- HTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

' D0 O3 L7 m3 n0 _2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
2 L/ U. i$ Y6 h: d7 a
' s6 ?+ `, ~5 d6 D截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

. J4 g, p* s$ g1 h  b到2026年：

* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。
6 n5 r- g  p8 t4 q
因此，整体环境将较2025年更为有利。
0 k4 L* Q6 U) }: z+ Z" C
哪些地区最具可负担性？

1 j) k5 |8 w7 m( ]在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

2 I, P2 v5 y. p+ ~* D阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
; ~/ d* W4 ?: Q
+ }( i) ?& F4 E$ q- X- ^4 f$ G相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
* {& r* C: W8 p. [; \) P# [  G
长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
8 v( y/ e: E* k9 Y) W
8 q) T$ v+ h  z他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
  A( L1 W# [  |9 u/ A7 k6 T
; q4 K4 h$ C! ~; N( l, M结论：适度回升，而非大反弹
$ t  z2 o  y' T& v1 B
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

7 R% \$ y' g; b. x$ I1 F不过，Sondhi补充说：
  b9 U/ h4 b3 L4 t
> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”