 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判8 E+ d- P, D/ o
1 Y! k) K1 s) x; j& Y0 p" s o, R8 B
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.2 N3 ^. y- x4 }
* [# c! {7 \' p7 y+ u1.买新不买旧, 买北不买东5 h1 P' A6 J4 f1 }: I
2.房子是别墅?' p" s1 r* X0 J' ^% A( W0 H
3. 房地产永远升值
. Z. {+ q. ^. O! k. |' L5 ?6 w/ u4. 名校区" {, k9 m9 O9 A/ \
5. 买比租谁合算) ?8 ?' Z; T' ?& s; \4 X
6. 印巴人，中国人，西人
, L6 K* F1 X( G6 ^# {8 P7 G/ K0 Z7. 先买个小的，过几年再换
3 r: R# j# |, V- v4 y$ J | G! ~3 E6 I$ Q! T* } w
1.买新不买旧, 买北不买东
, J# Q! g' t! F" _3 K3 m4 U) m! n2 B2 ?% C9 z
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。3 c' t& A2 h& s9 J L7 w2 r
5 E2 C: \$ ]+ I B
我一共去了以下地方：( P! D- B$ L; v5 x% Q O0 l
HW7-16街 & Bayview
8 Q! |; }: @% D+ h; Y1 y6 t' p19街 & Yonge8 A0 \' r0 `- r! ? a
Kennedy & 407 (新旺角广场）1 z1 N# `$ p% C4 @! K
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
7 m) ]6 B1 n h. lWoodbine & Major Machenzie0 h- P% K5 e6 k' ~& n' c
Nelson & Steels
" k3 L& O7 N9 i# u" Y6 u" |& B+ YPickering 靠近4号公路/ O" C9 { u' x0 G& u3 O
Whitby* Z! S3 X5 _ O9 D& L8 l: r: g
! A% p' m, R1 c' L( b" S
这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。9 Q& d( T6 d3 g# ~
) k f8 c. v/ e' B) n! r6 L3 p+ q先看新房的位置.
! u' E% q9 s; P+ X& O2 Q$ A% D& j* Q* l" O: z6 o& t: D
华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
) {5 J* s& \7 @* d' d( L$ f2 d9 F5 I1 T' R$ A- E1 N" M6 f2 B% P
但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向. ^; D# Z; g- [' i( r& j/ F& P
" R; l% y0 o# ?* }) P" @
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.) Q' S8 [3 ~5 W$ P/ |) H4 p! @
) ~5 w g3 u3 {
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.# t, V( Z3 C6 ^* I7 d& |
( K7 c. K' `0 f# Z( g u. i; N
再看新房本身
$ c1 l, N! h2 Y4 @
* s, I% @$ ^) b# @ }2 q新房的好处有：1 {* X0 I! X# k' n4 m
1)新:& f5 n. G: F) H% f2 }6 K
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.% p0 }& W4 E6 W0 O+ S" ]
. u. P- ~! ~' A3 x3 m2)结构：
6 Y$ O3 @ x G布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
" |3 q( _* e! {# m0 F/ ]; h8 R0 [" S# X, l, s- e
3)用材新:# i. p" e% a4 Z9 c* J2 _5 K9 S3 ~% g
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
/ W7 a3 o/ @. }% a8 @
7 b5 D2 |0 ]- Z* q8 k( e! s( Y" h4)相对便宜, 短期升值潜力大:
) t) j) b# h1 q4 j5 ~: u0 ^尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.& p! y# K0 k; ]; @
. t. K* o/ M( ?* b5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
' j I6 |# {& s* O# _2 a# d E4 x: g& `
由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
. ?7 I( f" P1 P4 c; t0 R3 K; m, r6 |. p8 F- }6 B. _. U& d
新房的坏处有(排名不分先后)：0 \( [9 b4 }" A* ? O
1)地点太远, 太偏5 D0 \# W" n' n3 }
2)用材太差, 不经久:# u1 {; I0 o9 I& L% j8 k$ I
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”./ d- F6 G3 W e7 s6 l
3)地太小:
& i+ v7 x1 {& H' ]! E8 @# s. g7 V所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.& f. ^" S2 }& ^4 ^
4)环境差:* v1 d* Y4 l( N1 x# y) n0 I
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
* j. |9 I* K% o+ u现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
6 c" v$ M" p" u8 P" [. w- X% }5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:* p$ H5 } c! p) O
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
8 y. h7 C* b* _; [! A) M4 X6)新房并不便宜:* b( ~6 S4 C4 w% O% D% S
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.3 J G3 j9 @: [# o. F0 K
, U5 L8 R0 n* d
2.房子是别墅?, l& a. I8 [; x
}7 ~( Y0 A& w7 }/ v
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
% h, h. r8 u5 C* \# G& [' G
* h; @: A T7 J/ K: e1 p别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
8 B9 G" Y& ?- I' H
& k L1 O' E$ |: E% o: Y其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
0 a( j& x; Q4 K6 O4 B) H0 ^1 i0 l9 g2 y
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
7 z# u9 ?& f/ ^9 x! W# N6 K2 ?( Y+ [- |
3. 房地产永远升值& {7 M0 r6 I" A
0 z- K, h7 n' b1 S7 b" S3 Z2 [这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
% h4 m9 J y& U% T" o/ |
( v" f' a2 Y! ?- i+ }长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.! j* v0 L' F9 `$ h% N& G
: C# E- `& \2 M/ c" ]* F1 ^* o任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.' p: h" P0 X% V. O8 m) @3 ?
3 U% @5 i2 B! x4 f
从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
! t6 z( m& ^7 R* }# \8 i2 l' Y4 m& B3 X5 T7 d6 b
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.$ \/ V% K, l2 ?8 J: x
# m/ O/ f% A0 }4. 名校区
" x+ l2 P9 z; u% v3 C' k3 m+ G, L/ ~
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.. v' x& `2 a$ V% G
. p7 w( c( z0 n0 ?& u Y( K C3 P
所谓的排名有几个, 最著名的是:
% z' K# x% l. L8 qhttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html) x7 A' s X$ f, l r
9 U$ x, c5 y% L; ]
这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
6 c- n$ o! G2 y n6 p
- r- V! ?$ F# @, a: W. p" Z% `创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
3 J. S# t4 o" A6 t: j' l
# [. _+ t6 ^7 V6 s' u6 ?- ~( P排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.' k, f9 Q! Q. a9 Q$ n7 h9 k \
& R1 m' i3 P6 } c' W8 G0 y3 P6 o
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
* q% [+ v p: }- ~1 T8 D* a1 R- g9 Y- }$ n+ k$ N2 ^/ s
比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
$ k. J' |1 J( O1 T2 a; p( I. I: F9 o9 }* Y8 j' h7 r
有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
/ P1 z# ]" a6 \: o0 U
/ P) d. E- J% }1 P& p! y/ TRichmount Hill High School也不再参加排名了.
7 a* Q1 m0 c9 \4 h7 x \
+ o# r, v& f8 g" R$ A这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.- b; Y& U$ _+ \: B8 J0 B. N3 M6 M3 [
( P% _& g! Z0 [6 B2 L
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.; Z4 w1 O) D* d7 S. o, J6 k
. C* b( ^9 N$ y; E
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:+ r; E4 _2 _! K# J$ \& ?
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.5 }# S% F! P" ?9 Z
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.) z) I" e9 \9 i
8 Q4 ]' B, ~) q: D- Z" |5. 买比租谁合算7 m; N0 D6 f$ O3 C9 [' V
, H4 g9 j+ l9 b6 g; r其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
$ _% `1 ^* G2 l9 v' D1 U0 P
; c) d% S4 r$ K' u. O比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
$ F9 @1 x& H0 D- P& I1 V ~7 B. `( x
4 A1 l" {* V: D所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
: Q; x& A! K9 P0 D( w* U+ [% U% C2 r: F( }/ d% |) z/ }3 K
其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
# S) ~: p1 g5 ]4 v! [$ j5 E1 y. ]6 ^7 b
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
! I& j. m6 \ f. k- h7 }7 c/ u" W P0 `' |! J
这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
" c2 U- \: I( u, r) r# ]1 w* L' P) x: T
按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
2 S) w- J* i1 C" ]; y0 u* z$ t$ l. l& t L y5 p
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
% {" O2 g4 M# V4 R! t8 W! U- H( F8 a' H; j' S2 Q0 Q
至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.) _8 d1 _" i* S: h" i5 U
" z) G1 K1 ?2 Q3 s0 E关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
' }3 B! u$ ^, S- C3 ^% t2 v s
1 z0 P# }( o7 q每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.* B- P- m' p4 ~( T) a5 J: u/ o2 K
, J/ E: b) x, D
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.1 z3 i# G, ] j
% M( A: }% I6 _我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.( b' [# i% s7 m
* P$ O% }2 @% s! z5 R每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
" \3 i5 i) Z0 F
) W3 w# r3 C$ y- ]; E0 Q大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
% b" a" [ J7 T& }6 A
1 b* X' \2 L" Q" M7 }从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了., d3 a, x; \% V* R! A" I$ t# B
: k: F5 H4 \9 l/ B: o6. 印巴人，中国人，西人$ ]' K3 n* E" {, J* u# U$ z) d3 C
a/ }) U) U5 Q6 ?/ M. s( X( F: j大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.: K8 M4 L4 b6 B
# a7 l* O7 ?$ J! T3 X中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
! N8 t H: H' y4 u: j, w3 {! @: T) S$ z6 [: ^
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.( P% n p+ ~5 F6 L- `/ W2 I
! T6 f4 F* A# |# Q, v h! z我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
# ~7 K0 e) V1 r6 k- d3 u. ~) o$ n6 z0 A$ ]" h( b
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
+ ]" H3 p ~- h& _5 ]: V
! H: l% e9 c$ X, H% k7 z7. 先买个小的，过几年再换/ R$ B9 j+ h/ z9 f5 t' m4 P! Z7 t
# s8 J$ h- b9 [3 I* [$ U8 D
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.$ V6 T0 E3 d5 D, h
8 i- v0 y8 }) A) j; c
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
# x) o+ y: h6 R& c E3 o8 V q [9 v! E- p$ T J, E
但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.. Z/ T& S; g# N; g
. z* O, S4 ?& W9 f U( k( _) [" i多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
6 ~/ p7 V; Z/ v+ L6 z7 K" z. O9 s
3 L) {8 h& X: H而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?) ?/ g% q5 k- O4 s
$ p! W0 p/ y0 I$ o( c# _- C
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的., R; M% L8 e- @1 X% L6 D7 x$ O
5 ~8 w$ ]# |2 |. e8 T# w n G
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主