 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
& Y/ K& C& M% x+ i0 g; z
a. 农地的稀缺性- x5 r" Y) R8 R9 E4 `6 h0 ^
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。7 H+ C2 Z$ t$ a, R3 `& L7 F) R
, E+ ?* j* e* j) L' P8 xb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
! F( [1 x5 ^9 z; {, O. O, q9 h2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
+ }* J8 [9 W$ Z1 x6 S- b" e- w; \7 ?2 s7 O
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
! w0 m f" B& g' o" z- i+ r+ Z; k. g8 G
d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给" }4 [* m& ~6 Q4 H8 v0 r" I
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
# N% |& d# Y, Z8 o7 c$ L [. U5 T; i, |4 z% {( Q
e.高的回报率和易于管理的模式
# `9 _% d# I. c! X# ?# x( e萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为： q* g; }1 g5 T' E
1 E' P; ~1 q9 m（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
; L8 w. r/ w* z& K
0 X! F z$ X2 b5 S' b' j( k（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
1 e6 L3 B$ W; W& Z
: i* T% k# t; V% T8 uf.萨省具有利于粮食生长的自然条件
* q6 F2 X \: S. E! u) d萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
' V$ ~' F( G! |4 O! O, \$ I8 V: f$ X0 B
g.萨省的农地有良好的基础设施
2 e1 q* q/ ?- d3 e' e萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。3 m; o6 b7 g4 H7 P8 |
) N) P$ I7 b% H$ E' Y& l$ F8 }, o
h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
' T+ a: ?2 ]+ f; o/ q, D$ H2 @加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，$ U. p7 t: S; Q1 k
' S0 ?1 e; D/ t2 @/ e2 O
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
; D, [! S/ x$ P! C/ p9 y I8 O3 X; X, F3 w
j. 遗产税" {# ]+ d. M. }& X6 Y
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。! I5 s5 R/ c8 Y" G' M
8 C+ r9 w7 y$ \- s$ T; m" m% m
) Z% }5 K" r; t; y% r/ V+ B$ w" R: O! b- I1 ~6 c; N" J2 `
. q( s! d2 L( a5 y- r5 q: F3 Y8 h7 u' O0 G" L$ ?! o
|
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
