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关于房屋出租投资回报率的计算方法

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鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

& ]) J( I6 G3 |8 k- d4 z: Q请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的?6 x  V! Z( f7 S5 z2 n; O: J* F

1 D) Z! r0 M" }; P6 C# v! T* j6 v1 D我的计算是:
' o' v0 y- W8 Z4 y# b* G
* ~5 Z5 M/ |8 _0 `1 }  K! E8 l      租金收入
# R4 o& O8 s1 [9 t' O; Y    -  地税
; e# f# l$ H' w$ Y    -  保险' }. U4 E, K$ I+ F2 @: X- X
    -  贷款的利息部分0 s  }8 D6 q& u7 d8 n
----------------------------------------# r& e0 A& E3 r1 f1 T. X" C4 d" k
     初始投资额度(down payment)% j4 O5 w& B4 o" q: |
! V8 n! h1 t; C. x8 F: [; C7 T
另外大家回报率到多少就可以投资了呢?
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:32 | 显示全部楼层
关注!!!
鲜花(122) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:04 | 显示全部楼层
还应该算上折旧,平时的维护维修,然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-8 10:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 小黄 于 2013-1-8 10:10 编辑
1 I  w7 [  q4 b% g3 g0 t# V1 W
% q, y! g0 Y  {很重要一点你没加:预期升值。
4 k0 X! ~; C$ M+ ^0 o- D) a) r% C" i. G, ]  |9 w5 Y  P
没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
6 W- S; T6 \- \; r, C1 P" Z1 u- @; \( j
最好的例子是国内,你要光看你那个公式,得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。
鲜花(32) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:44 | 显示全部楼层
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 12:22 | 显示全部楼层
no rental income tax?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2013-1-8 10:08
* {4 B) j, K2 H8 T8 `很重要一点你没加:预期升值。: p0 k: Z& k5 ?5 U- p

% M$ c5 q6 m) M5 t没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

0 t# c! p# ^3 F% }这是最不靠谱的。
理袁律师事务所
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除,但折旧不影响现金流,不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关,而且需要实际发生才考虑的。至于收入税,大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税,受不同的家庭收入影响,边际税率差别比较大,因此税前的租金收益率更有比较的意义。

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-9 07:45  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:26 | 显示全部楼层
你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
3 }4 q9 p: E0 d( D0 M) S' p做多了,只是一种感觉,就几个点差而已,等你把数据输入模型的时间,机会就走掉了。8 c# A' [2 X# b5 F. I( q0 ]- t
房市虽没那么快,但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-9 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看到一个房子,个人最直觉的感觉,14年以内回收是我的底线,再长了就不适合了。当然,行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。,还是那句话,合不合适,熟悉之后就是一个感觉,行家们别拍砖啊,呵呵
鲜花(1583) 鸡蛋(5)
发表于 2013-1-10 18:44 | 显示全部楼层
in most cases,1 J! D. m0 Z* i6 O
Land value will increase, but the building value will decreasing.
8 I: a, A) i3 D  g" mRental tax will be declined by CCA.
9 u6 A* }# Y! h+ V, P6 NIf you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-10 22:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 要不古人 总是买房买地,置业
鲜花(7) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-14 11:18 | 显示全部楼层
把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-14 13:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
redrunner 发表于 2013-1-10 18:44 : l+ I% }$ {6 c* Q! Q# ?% n
in most cases,* I" y$ d, W. |7 j( W6 O. @4 K
Land value will increase, but the building value will decreasing. # G  g& [6 w8 s3 t2 l( Z( L
Rental tax will  ...

; Y  U3 @6 S) H6 j8 IHey can you explain how does the CCA work? Thanks
鲜花(6) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-15 19:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
For example,
; b7 A- T+ q% qAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).( X2 [8 U, a* F1 Q  U, G0 {
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
2 J$ h+ ?' c' y4 a) LYou will have a capital gain instead of rental income.
大型搬家
鲜花(292) 鸡蛋(116)
发表于 2013-1-15 22:26 | 显示全部楼层
你这个可是大工程那,山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。, L/ Q3 k* e4 p8 u
不过我有一个概念觉得可以分享一下,其实山人认为,譬如一个房子10年前买的,10年后卖掉,增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱,而是钱最大的程度的得到了保值,最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说,房产是最好的保值手段了,除非你是商人,你具体有一个business可以钱生钱,那就是另一个story了。但是寻常百姓,此法为上策。8 o7 F- H3 Z: H: i, J
至于当中具体细化到那么多的参数指数,山人不敢随便发表意见。3 \, N  F5 {, o9 ]/ m1 \' @
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。
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