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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到$ D7 |( n+ B8 f; M3 \+ n5 A
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
4 H9 t4 f/ @/ `. r) L* H: c贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就0 M' [. ~) W, [9 N
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志( V% W0 [, E f" ~
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8 I. w( N: R' x' o前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，; ~+ {; M, k) y! I& F
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
- l6 k; q6 [* o. V( [4 b! I6 U出手获利。% M Y2 }% ^3 U8 c. Y& E$ v
; O$ c" p% a2 n' I不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。; l4 o6 _ L7 K! I
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了. _) a" s! f; b2 A' ^8 x8 Z9 K
15%。$ }% B R8 y1 r" t8 b) e/ ~
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负0 _ r- P4 d% E+ l0 I- Q7 b
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
0 w1 {9 f9 v8 A% O# m房产的投资获利变得困难。
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, C C: R( u, P6 S如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来$ p I4 @9 e. y) c- `% i
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。& r: l0 d& ?5 ~) V9 K
) J V$ _8 P0 u# j随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、% B$ w: W# z0 g/ ~
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
- D4 j0 P5 L1 b+ \) f* X将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。- c' |" w( u! R+ {* B8 D7 k2 |: x
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。7 x/ e7 y& U5 l7 }! b2 j. X
( t) A8 _: {6 I& m' w如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批( l# f( E C v c# h2 F5 ^
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率6 S+ W8 d2 Z$ ?: t7 a
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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* l) B! L. g! I, w, {这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。, B: A i! X0 Z2 b/ @ ?! V
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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