加国公寓市场存在泡沫？ zt

Future

加国公寓市场存在泡沫？短期内不会崩溃  
" x' A0 f* X$ l2 n
--------------------------------------------------------------------------------
. g2 F! z5 K2 M+ \4 G8 `: I  
) a+ H9 N  x; P1 Q+ V% H* |+ F 万维读者网    2006-06-26 21:24:48
5 D" O0 F% j( x  C
; [3 E6 k, f( W' A
: r- H6 x/ j" L" A& K5 n4 m  
5 g8 z, o: }, P% u; O 多伦多都市报报道，据加拿大银行预测，加拿大公寓（condominium）市场本质上是健康的，短期内市场崩溃的可能性不大。但是，有可能出现局部市场不平衡的局面，即使如此，公寓价格大跳水的情况应该不会发生。
* G$ R$ G. z9 J" S8 k1 z
央行在它的金融系统回顾报告（Financial System Review）中，提出对公寓市场持续过热并有形成泡沫的危险表示担忧。但报告也指出“虽然局部公寓市场可能面临降价压力，但是整个市场呈现价格倒挂的可能性非常小。”
" }+ N8 ^2 m+ }8 B9 U
- Z: N- j) F( V8 n% l报告中进一步说明近期满地可和爱民顿等地的公寓市场出现了供大于求的现象，但是没有迹象表明温哥华、多伦多和卡加利也存在同样的问题。

该报告中的判断与一些经济学家的分析不符。经济学家们反复指出：过去几年温哥华的公寓价格呈两位数增长，已出现泡沫迹象；而拥有北美最高公寓销量的多伦多，也有过度建设的危险。

6 q- A! T, M" Z) F央 行报告中说：“结构性和周期性因素是导致公寓受追捧以及价格攀升的主要原因。”可支配收入的增加、低利率以及租赁市场的紧缩使得拥有自己的房产更加有诱惑 力。同时，房屋价格的上涨使许多人没有能力负担购买独立屋，特别是第一次置业的消费者。另外，公寓也是那些想使投资组合多样化的小规模投资者的宠儿。
! t3 V$ p! B! L# |6 a
  Z; }3 u/ i) S8 H+ Q4 N报告中进一步指出：“从市场整体的层面上看，没有供大于求的迹象。因为相对于人口而言，近期建成的空置房屋率低于过去20年的平均值。”

多伦多的地产分析师Will Dunning基本上同意央行报告中的观点，但他认为报告中忽略了投机购买行为。他说：“市场中存在的投机购买行为是最主要的风险标志。而这种行为往往很难评估。”
+ l, H& c3 x: I5 D+ h6 k
% |8 N/ ^4 D% S9 [& K6 |& R  d0 U根据一些估算，某些公寓产品的投机购买行为可高达40%。Will Dunning过去就曾断言多伦多公寓市场的过渡建设存在着极高风险。去年，多伦多地区共售出17,000间公寓，创造了有史以来的最高纪录。一些多伦多地区的开发商还在不断提高对其销售人员的奖励。
' @% ~* c( b" u
7 |+ d: F4 y$ s) h$ O央行的报告主要是从评估加拿大金融系统稳定性的角度撰写的，而不是在论证购买公寓是否是一个明智的投资选择。就金融系统稳定性而言，目前的风险很小，原因如下：

- Q! w1 ^6 U1 Q在获得建设贷款之前，银行要求公寓开发商必须预售出60%到70% 的单元，从而降低了骗贷行为。从2003年到2005年的短短两年间，商业银行对民用住宅开发商发放的贷款增长了45%，达到了4.4个亿。然而，这只占 商业银行各种贷款组合的很小一部分（在某些较小的商业银行中的比例可能会大一些）。目前，超过40%的公寓分期贷款已上保险，因此金融机构承担的风险很 小。

央行报告说：对于投资者所拥有的公寓单元，银行要求购买出租公寓者比购买房主自住公寓者交纳更多的首付款。于是金融机构的风险就更加有限了。
3 L' W7 j# J, S/ k3 R0 b, P
然而，银行已经缩紧了公寓房贷款。分析家认为这样一来，风险就转嫁到了那些付了一大笔首付款且仍然寄希望于市场继续升值的公寓购买者身上。

8 p: X( `% O) T: j' y7 ?Dunning认为：“大多数购房者本就不具备分期付款的能力，所以风险转移到购房者身上之后，他们将面临能否还清贷款的严峻问题。”