房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
! O: d% k/ C7 D8 x8 d
; _3 F3 Z0 {5 B# B
! Q$ ]% k  @" A8 J/ ]+ N* W* p! f记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
# c5 a( X, a7 L& l
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

: j% S: ]% y7 b, p% U4 p但结果怎么样呢？
% y4 I4 n7 E6 r( _7 J; }0 f/ d
& ^# x+ L; f# S9 [' l几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

% _, o7 |+ w3 Q. c) J前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
' r! k4 ^/ a1 x5 F$ U
; ?: {2 q  Q; U* e5 d2 T最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

- X% w' A9 g! a! Y' n其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

0 l' A" D0 F. B首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
# [0 T3 X" J$ Z6 }2 e
9 A- Z6 G# N, @& Z0 Z如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
5 y8 c2 b( g' H% x0 d- y! C( t
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

' ]; q' n+ r7 N& y* b买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

9 p# k4 `+ V* F40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
% {1 `- C: o  e* A% y1955 14952 2.01%
8 a2 Z/ ?& o+ p/ d6 [1956 15043 0.60%
: n" `. |, ^% p8 x1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
5 b8 q% Z3 i0 A: s  w$ R* o  l1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
+ q( k, Q: ?% @( ]+ o( A5 _1966 21360 13.11%
+ j5 Q6 O+ l* n/ r. a( w5 P% u1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
& T" W$ X/ q: F- s! ~& |1970 29492 1.90%
, _; Y' j7 P) k1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
) w: V4 g0 N- D! r9 D/ r9 N3 h1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
; B' ]8 }0 \' U8 n: |: Q/ \1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
& y3 C1 V7 N4 B) A) k$ Q; W1979 70830 5.20%
8 `& G. c5 D! x( e$ N1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
, u1 s- m* l+ r# p$ x1986 138925 27.30%
. r* w" ^$ d8 j& b% H* s0 ?1987 189105 36.10%
8 Z. M' e, X1 G0 z+ y1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
: V8 ]. m0 X5 ?( P- d% C1990 255020 -6.80%
% O4 y* D, _4 P  i- g2 x5 h6 ^8 n1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
$ w% z, I1 S% D* i# f+ i9 P1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
# D" z5 F. q9 Q, Y$ d3 H6 E4 R& G; {7 y1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
  B! Q9 a4 `* v' _8 W6 e! a4 Y* n2002 275231 9.40%
3 Y# i7 O( d% e4 V  r' x2003 293067 6.50%
. g* A7 u! E3 _6 \2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
6 F' d& w. D+ B! a& J; U
1953 14424 0.00%
/ G; |! D8 I7 ]! b/ ?0 b1954 14647 1.50%
$ h# E) f8 q4 q, {6 y4 n6 ~, U- P6 F1955 14952 2.01%
8 n: q; V* h( o" A$ {7 |1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
4 h, ^% \1 k3 N! R1 J1958 16085 2.20%
3 y* \2 y$ J. P, |7 }* C3 H1959 16615 3.30%
& q9 \% K& G4 ]7 h4 |, G" D  f1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
% b; }0 ~1 a4 k" k2 E, U8 q1964 17370 5.10%
. D0 T; H5 s3 U8 r7 ^+ L! h: F' g' y) a1965 18883 8.70%
1 B! n) h4 I$ u+ i% }: j; O1966 21360 13.11%
- r9 k1 ^3 {# J; E% C$ {1967 24078 12.70%
( P- j4 a3 ^6 N  ]1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
3 ]. c) D" ^8 o) n1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
) J/ s( Z( g; Y: ?1972 32513 6.90%
6 M5 S: @  N% a( m, m* l1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
* S* x; @9 {6 S4 K" `  Z% X0 \, d' r1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
/ `5 x% @" W, u4 g/ k" }1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
. q' F; M2 Z  h( m! c! u+ C1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
7 s! L. T* H0 f4 L& o1981 90203 19.02%
8 s4 g" x  d7 x* b$ `' j1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
& k! [8 u1 R5 f( i( z- G1987 189105 36.10%
) r; m, V( ?( ~% j9 w, C1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
5 D% {$ f' k2 B8 E2 Q9 O' S1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
) x2 T8 T! ^  K# D; Q1 ^. C+ f/ \1995 203028 -2.80%
$ L- ]; Z$ Z: `9 ^5 q) ?9 Y5 q, k1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
& X1 Z: H" d, N) a/ \) D2001 251508 3.40%
+ h7 Q" W: ?. D9 H" {+ X/ s& ^6 Q2002 275231 9.40%
" S) s% l& D: n( ?2003 293067 6.50%
$ b0 e7 f4 ?' m2004 315231 7.60%

5 d1 e' `5 i2 r: y$ B4 z
/ c! s) ^( }/ F: q1 L- c5 `. \
8 i' N  @( i* K- u3 W, G
8 Y) ?3 N) K' O; N6 z弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
8 [0 @7 j& [9 M6 n: i& n8 ^  W:
( w' o3 X* `; h6 r, u--------------------------------------------------------------------------------
+ A$ h, R' q0 w; u+ G$ B$ }* s4 M
2 v2 x- o4 E* Z好奇的看看下表就可以估计出来了
' q, F! }! h+ TTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

. @$ K/ i& w3 h8 s, [1953 14424 0.00%
% e, [5 ?: f. u) a ...

1 |4 v) w3 k  v% ?
- Y& Y/ `1 K$ O7 O* U) K: D) _/ L我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
$ p9 X! z6 l8 n2 A, e- m) ^& s8 z1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
# p' {2 S* Q$ |0 ]! e$ `$ t
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
" V8 q6 V$ b- a9 k' r
- ]# X4 Y' _( y2 i; e
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
# S9 {% O% T$ z...

/ w; C+ {% Q2 r, I' p, n老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

7 d1 F  |# B4 G. \4 M[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
7 g0 h9 O* b$ X4 e9 @+ [) y

1 ~# l3 p0 l0 f; G0 @3 U0 ^1 L, a- Q. m+ q40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
- _$ X, m3 X$ C40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

# ]6 B" T" K5 b- i( w" r那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
) r, K! L% d. I  Q% b6 s5 p8 s
1 y6 s8 y5 V( h三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

' A% ~* i3 m# p5 K  ~) j
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

/ z* c' |3 N# X0 f, g& Q银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

; O5 N8 O- m) B) F* f2 o我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
& i9 ~. A5 ^7 u6 D# a
( {- ]/ t1 Q0 m! _0 X1 I总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

1 D3 U- Q5 {, h  T) z) K这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌