房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

( a3 |) \$ U- Y; h3 a  |
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
# u4 G0 f/ p& B! J
% Z5 T4 ^2 h; A" F但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
- g0 J; x$ E' \! m7 R( F% D
但结果怎么样呢？
  `( u& N0 g$ l; a7 h
" F0 {" H$ I8 ]3 U8 {$ U$ o几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
& k& f* ^- V8 Y# O  d/ |6 E
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

7 ?/ B9 [! j" T两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
0 @$ R$ I6 d( w( T( T3 z
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

2 b  I" a. W1 A: w首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

) t, G+ }4 s9 X4 o# U8 R5 ]如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
$ x" _9 ?/ K5 Z/ P6 h) k; Z/ B( u
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

3 v1 ]/ E- d6 F; H2 v算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

& p/ h0 Q, X6 ^2 T3 _/ F( ]
: I/ p  E$ {5 J40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
* Y; Q8 ^1 H( T7 t! r4 }( R1954 14647 1.50%
/ w, L3 P- Z1 q9 U* p( r: ^& K1955 14952 2.01%
3 H5 H: C: |4 e1956 15043 0.60%
& d" P# U: A( X1957 15732 4.60%
, E. q" t8 w( f8 O1958 16085 2.20%
8 ]9 t: j3 F8 W/ F1959 16615 3.30%
3 `9 P! p8 Y; ]7 A+ C, w: [% q1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
. v; F/ _# t7 T" v1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
7 A  _) }4 T. v1964 17370 5.10%
: g3 v. F  U7 U7 ~, b1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
$ H+ C% `4 i3 w3 m+ X1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
3 T4 }) K$ V7 |- w8 U, e" a1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
8 o" B# Y; O( ]8 `; {: u# N3 _9 Z4 I1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
" K& U0 O, T" ?# i8 U5 I# {, V' H1981 90203 19.02%
2 R& K2 [. l; g% d. z6 h1982 95496 5.90%
* P1 L" [; A" d! I1983 101626 6.10%
) E4 s5 @, r- J1984 102318 0.70%
+ P' j) g- G: }  B1985 109094 6.60%
0 x- S! e6 r1 q1 `0 C! H1986 138925 27.30%
% S6 q5 i' V; D, K( |1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
. \9 f  @; F; }& z1 K: s- i1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
0 A2 {1 g" ?. M% a% K( H# ?1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
" r- o2 q+ m% d+ z, J) v) n  z, P( G1993 206490 -0.39%
* q, s) [2 s) P* j) `1994 208921 1.20%
3 o+ v* T' P! d. f. F0 G  D1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
+ Y# }6 S' n' i  j) q- l- q7 }1997 211307 6.60%
- H. ?* O* p, {! w: @1998 216815 2.60%
2 n  @" e/ S8 \  b1999 228372 5.30%
8 K% x+ N/ q8 d6 }' s. j( T2000 243255 6.50%
& n- }& ?$ P5 z+ P2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
  Z; u8 |6 s( r( B2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
# N' `* D2 T+ [+ q, A" ]! N--------------------------------------------------------------------------------
: Y" a1 V( @( Y, y: R
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
1 `3 h/ e! z7 }- _  h% m* i4 D1 ^
0 w, Q7 c( M. q1953 14424 0.00%
; e- H8 S/ M0 x) o* X5 v3 \; e1954 14647 1.50%
5 H9 J/ S1 q- a4 W6 @% Q0 Z) c1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
+ C! H' V# D1 b1 H1958 16085 2.20%
/ ]" t8 [/ C6 J; @; o0 F, u1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
4 X/ t* A4 j$ O1 ^8 d+ m1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
4 T/ R! _7 S$ g1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
8 w8 A) W  L4 e+ T9 p. Q9 o' b1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
, k& `9 T% x5 ?' M; N2 `1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
  E) ]; B/ Y: {) h4 }( |0 A0 L1973 40605 24.88%
! E2 a9 X( g0 g! v1974 52806 30.01%
7 y4 D5 x% ]4 [2 n. ?9 C1975 57581 9.00%
* c; `( X& }3 b1 S- [- j+ T1976 61389 6.60%
' s' g% c( t3 F+ q; N. x1977 64559 5.20%
) X+ c* H- Z4 X1978 67333 4.30%
2 P" x1 ]" p, E  u& A3 X: ^% ?1979 70830 5.20%
& L" G) v5 Y6 [+ g5 O1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
- k# ]6 J$ B( @+ `1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
8 p& w2 A; G2 G: d1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
7 _# C8 \/ n1 j& \) J1 A8 H1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
% d+ t9 {; l( m; [6 W" F, h1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
6 A0 Z# ~0 v- Y( R) f" }5 W1999 228372 5.30%
# F! p  R) ^# T7 ~( P7 U8 U  J2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
8 M) \& O6 v# H& x/ q  A2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
! O  x: k- c0 T7 v+ b, _, B7 @2004 315231 7.60%
' U0 @- Y4 p; a: F: A  g


' A  r! a" F: e: W* R
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
# p1 \( r+ c, W. v7 @0 X7 V  K5 z+ R--------------------------------------------------------------------------------
# g9 h. ?5 ~6 }' G
好奇的看看下表就可以估计出来了
& `) j+ I; w9 u6 d% _& p( xTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
...

- N2 s8 m; J+ T, [7 z
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
( ]/ A, m/ [+ X5 u7 \+ K& H如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
# Q8 H, v& H  D( G8 e1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
" ]: R! n2 @' ~% {, I8 m$ f5 F  g
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

3 r- |7 n+ I4 e9 ~, u5 S7 R
' C8 a5 k8 ^: D/ T结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
9 {; v3 ~1 W) L  R1 K...

- {) r" G' K1 Z* K1 O5 J
# H! M% l/ l. s7 t3 B老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
1 S' @$ ?9 @* V9 ?" h( p
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
0 L4 U+ z- D) U! H) E

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

2 c8 ^* ]( S, ?. u这点我同意。
, v) v& \. I5 V6 B; r- m! b5 D40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
; j; Y. z- f: j+ L+ G& J; ^8 i
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
/ [2 G' b" ~# p& Q# N
, O* n1 O+ }- x6 v2 K' G+ k三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
3 t! {! p; p4 C) D$ Z4 w' j5 K

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
' b- }1 r+ A2 J2 l1 Y- l) L( }) Y
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
/ ~% y" p, o8 e6 D数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

6 D8 K. `+ ?0 z6 [这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌