Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400 · 发表于 2011-8-26 08:24

Sorry. Can not type Chinese at work.

Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/

Thanks,

小黄 · 发表于 2011-8-26 20:41

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。

如果是我买，我会出60万。

qbxl400 · 发表于 2011-8-26 20:46

2# 小黄

Thanks a lot!

Do you mean 600K or 700K?

Marlin · 发表于 2011-8-26 22:09

小黄 · 发表于 2011-8-26 22:58

2# 小黄 $ \* ?% g1 d! a) p" R

7 |/ Q: n+ ^, x# V' x' v' LThanks a lot!1 U* Q2 q/ W N# w# k& o. T

! [ X! t+ z' W# oDo you mean 600K or 700K?1 {, o4 ^7 n& }+ L# Q0 I; y8 g
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

6

衣食住行 · 发表于 2011-8-26 23:00

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
Perry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄 · 发表于 2011-8-26 23:19

本帖最后由小黄于 2011-8-27 00:21 编辑

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。

这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行 · 发表于 2011-8-27 00:41

本帖最后由衣食住行于 2011-8-27 01:48 编辑

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：* C/ h7 V+ X d# h, t: `2 S3 l0 s
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
5 m6 R8 K8 M, x* a, b7 t8 H" `2) 石头严重 ...% X( N6 U! i+ ~8 v9 T; r
小黄发表于 2011-8-27 00:19

我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace · 发表于 2011-8-27 16:33

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG · 发表于 2011-8-27 17:44

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400 · 发表于 2011-8-27 18:30

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?

It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

Thanks,

小黄 · 发表于 2011-8-27 19:52

本帖最后由小黄于 2011-8-27 21:05 编辑

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
2 x8 F- M; A: d% a: s建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。7 l! f$ W6 \; W" B0 A0 U
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。5 |% h8 ]+ _4 Y4 w
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
1 f3 D" ^* {3 {" m衣食住行发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
Urban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。

所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄 · 发表于 2011-8-27 19:57

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。 L% ?3 ^' g) `6 h! a6 k3 x9 o- U3 s
如果是我买的话，我可能会出650s./ {7 t# G/ h( h$ o) e
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄 · 发表于 2011-8-27 20:00

Thanks a lot for all the comments.
& D5 Q# @7 I% U* P5 G/ D7 t
1 x+ r( R5 M, z. P  h" Z4 V- Z4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。1 U9 c+ F1 j5 Z# |' C% |! d
What does this mean?
) S* p6 z* ^$ ?. L1 s- C3 k5 p8 v0 \& X! K  o
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? 5 a4 @  ?+ R8 F0 Q6 n1 R8 R- q# T8 W7 R
0 e& U4 b* Z0 I' o% ]
...
: v) ^/ \( _, [& Uqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon · 发表于 2011-8-29 00:05

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon · 发表于 2011-8-29 07:56

1# qbxl400

地点不错，房子感觉不好。

southcommon · 发表于 2011-8-29 08:32

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
; i1 y* |. T$ e9 G4 H0 t如果是我买的话，我可能会出650s.
' g. }& B/ Q' r% Y& |JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。靠ravine, 安静。交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。

只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP · 发表于 2011-8-29 10:29

本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑

我出63。卖的就是location.

carroll · 发表于 2011-8-29 12:52

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor · 发表于 2011-8-29 17:35

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont · 发表于 2011-8-29 19:46

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
0 J* u( b3 q! d7 m6 K小黄发表于 2011-8-27 20:57

青萝 · 发表于 2011-9-1 12:45

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor · 发表于 2011-9-2 07:52

本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑

男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.

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