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资本经济(Capital Economics)的最新报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地產市场会崩溃﹐屋价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%﹐10%按揭无力偿还﹐按揭公司损失100亿元。
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绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。
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预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回復至正常水平的3.5%左右。' k' m) o$ S) d4 U. d! ~( c3 i
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资本经济的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示﹐那将对房价与经济带来深远衝击。/ V3 a; Q! V+ y' L
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马达尼周四说﹕「在其他国家的类似情况下﹐就算官方利率轻微上升﹐也会大大影响业主信心。假如加拿大央行今年恢復紧缩货币政策﹐这很容易引发屋价崩溃。」
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5 Y6 {" q% D; e: A: F, l 10%按揭无力还 损失百亿
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5 e( M0 Z! q Q% K) D: q 马达尼补充说﹐业主看见一生最大投资跌价﹐会產生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。6 E& G" k( s1 ?% |2 i
& |9 S/ u$ A& n, B 假如屋价剧跌35%﹐替高风险按揭作保的加拿大按揭与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将损失100亿元﹐因為大约10%按揭无力偿还。# L9 m% M# E2 n1 L1 R
% O- h; Q; U9 I* [ 资本经济不是唯一或最先的私营公司﹐警告加拿大炽热的房地產市场。虽然加国仍处于衰退时﹐房地產却强劲反弹﹐原因在于利息超低。但迄今所有悲观预测均未言中。8 }1 v+ `% E( s# t1 P$ l$ w
0 p q2 L' ~8 m4 v. l 相反加拿大央行与绝大多数私人机构﹐希望房屋市场「软陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。从重售﹑屋价与新屋建筑许可证的数字看﹐放缓已开始呈现。$ }% ~$ F' \) k% {2 f S( U
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例如﹐加拿大帝国商业银行(CIBC)估计﹐屋价上涨5%到最多10%﹐相信多数屋主有能力负担小幅加息。1 u9 @& J \& {
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此外﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)强调﹐他不相信加拿大存在楼市泡沫﹐政府有採取温和措施﹐收紧按房屋揭借贷﹐预防这类情况出现。6 y3 T/ @! i. j r$ J. E; \8 V) f
0 w6 U/ _ { ~# y) e& {4 @ 未来3年跌25%-35%
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「资本经济学」(Capital Economics)计算，在未来的3年，一旦加拿大中央银行开始收紧货币政策，加拿大的住宅价格可能会下挫约25%，甚至乎会多至35%。* m/ ^3 Z% V Y2 v8 ]5 s4 K$ H
$ M0 a U( q8 Y5 J+ X+ t 大部分的经济师预期，中央银行将于春季末或夏季初开始收紧货币政策，以致在年底时具指导性的利息将会由现行1%增加至超过2%。/ |% W$ }( m2 N( e/ H) O* `
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目前预期，加拿大中央银行明年将会维持加息的政策，直至于2012年底时息口返回约3.5%的正常水平。9 S6 c( ?' ^$ R- d
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「资本经济学」的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示，这会对住宅价值及经济有巨大的牵连。; ?9 f/ r: Y/ W$ y1 c
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马达尼周四说，在其他国家的类似情况下，甚至乎是官方利息的细小上升已显示对住宅业主的信心有大影响。& L4 z2 t4 A) r' ^% E
" `9 L" ?! u& I$ w* h7 E 他说，如果加拿大中央银行确实在今年恢復收紧银根，这可能是屋价急挫的引发点。
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他补充称，住宅业主看见本身最大的资产受影响，可能会导消费者信心及开支突降，损害及经济。- h C! u: O9 ?5 I5 o" T9 J# x
' u9 ^& l" w) ~. w! `( U0 z4 K( ? 按揭公司可能亏损100亿元
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如果屋价下跌35%，负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。
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在私营环节方面，「资本经济学」并非唯一，或者首个组织就加拿大的炽热地产市场作出警告。: Y4 o2 |2 i- U2 k
# O! i' {: m3 D# U/ b 然而，所有悲观的预测未有实现。+ R7 f4 J4 y; ]& Y1 L
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加拿大中央银行及大部分私人环节的预测人员反而认为楼市会出现「软着陆」，而屋价会大致保持不变，或至多下跌数个百分点。目前在二手楼的市道，价格及新屋动工批则方面已开始放缓。* D p$ L- A! U5 I0 I0 L
9 L, f1 R: a: s9 T* m. I 加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，住宅的价格至多过高了5至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。6 u. s& O1 Z+ c
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此外，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)已经强调，他不相信加拿大楼市有泡沫，同时也採取温和的措施来收紧按揭贷款的规例，以防止泡沫的出现。/ l- `6 q# G3 h# _: [
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不过，马达尼认为这些信心不当。他表示，不仅是加拿大的屋价已如美国的楼价般在瓦解前迅速上升，而且也与诸如入息及租住成本的传统指标脱节。# j! m6 O, c0 _5 T
( [4 [% Z( `, W- |$ X8 }+ { 他说，不少的讨论以例如目前的负担能力为焦点，而未有着眼于较长远的负担能力。) m1 U$ y' F$ m) C, l
# o# f" O2 E4 f: ^2 t8 d 他说：「我们断定楼价已成泡沫，而且在未来数年有显着下跌的风险。」
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以2层高住宅及2睡房的共管柏文的平均重售价格指数计算，自从1999年，加拿大的屋价已每年上升7%，升至约314,000元，亦即上升了125%。
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加拿大美林(Merrill Lynch Canada)于3年前便曾发出警告。
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, A( S2 u0 S% A4 Q4 j( t 不过，美林的现任首席经济师金格(Sheryl King)则不同意她的前任人及「资本经济学」的分析。0 x$ f! ]$ `2 G. U; c( N( g
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她表示，虽然屋价升势类似，加拿大没有与美国相同的根本问题。加拿大的贷款做法较为严格，打击了投机，而且业主不可以放弃物业，而不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:34
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