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2010加拿大楼市年终大盘点 上坡下坡无大惊险

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发表于 2010-12-23 08:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
  和大多伦市的房地产市场一样﹐加国房地产市场活动从7月份的低位开始回升,并场连续3个月持续上扬,其中以多伦多和温哥华市场最为热闹。( Z/ }" Y7 C& L5 Y& q* v/ H
  资料显示﹐全国各大城市10月份成交量达35,714间,较9月份上升4.6%,累积增长为13.3%(7月份起计),但较去年同期比较﹐则下降了21.6%。+ t9 [2 Z5 F5 H/ R
  受早前市场需求下滑的影响,新屋动工量也减少,根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的10月份最新数据为16.79万间(经季节性调整年率计),较9月份的18.5万间,少9.2%﹔CMHC发表的另一份报告表示,住宅建筑水平在今年的最后一个季度和2011年都将继续呈下降趋势。CMHC首席经济师Bob Dugan 说,
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4 q$ c& E; Q+ U, w4 ~, n
  而10月份楼市物业供应量也较9月份上升1.3%,同样是3个月持续的上扬的升幅。9 ]- X  \0 h. d- G
  10月住宅全国平均价格为$343,747,虽然较去年同期增长不到1%,但可喜的是,供求日渐趋于正常平衡。
: Q5 q# P8 S' Y  道银:
- T3 ~$ B! z; C; [  谷底回升: L2 f2 K( e& i
  道明银行高级经济师Pascal8 o% P( c& C% `: `' t% n
  Gauthier在最近发表的研究报告表示,根据过去3个月的公布的数据和种种象显示﹐楼市已经整固稳定,谷底应该过去,并在当前的经济环境下实现软陆。
$ u6 V4 l+ ?; K- }  E( F. l* D' [  根据Pascal
- t& l9 G( U. y  Gauthier的分析,由于按揭贷款利率低,楼市销售始终有其支持力,只要第四季楼房的销售数字可以维持10月份的左右,那么,第四季表现就会比第三季整体来得好﹐增幅约为10%。
3 N1 i* q. o/ o  Pascal Gauthier认为,由于楼市低谷期(trough)可能比他们之前预期的更早成形及出现,市场现己缓缓回升﹐所以,楼价比他们9月份预计时较有承托力。
* @+ v3 V# U  Q  刚出炉的9月份Teranet-NB房价指数自4月以来首次录得1.1%按月下滑,多伦多更下跌1.6%,比全国平均基准跌得为多。 道明银行经济分析师Shahrzad
& ]8 v" I% B# @  Mobasher) K1 ]4 O# [5 P3 v, c; x
  Fard在其报告中指出,虽然房价指数下跌,但Teranet-NB房价指数反映的是个多到两个月前的情况,时效上存在一定的偏差,反之最近加拿大地产协会(CREA)公布的10月份其他数据则显示楼市开始回归到其正常平衡。
  y6 K3 O* a5 _* M4 v6 \2 o8 x  展望2011年,Shahrzad Mobasher Fard和Pascal
/ K  `  `( x7 k/ d  Gauthier皆认为楼市的稳定性和频密的房地产交易活动,会帮助减低楼市向下的风险(downside risk),即其下限(floor)& c+ |5 |0 Z3 t3 {; o+ s4 j
  ﹔然而,失业率和持续受压的收入将会抑制楼市上调的反弹力度,亦即其上限(Cap),而楼市会在这范围内波动。
+ L- [  k# y  h  加拿大地产协会:
# u; T+ a. B# `$ s7 e5 h  买家审慎$ ]8 G% k# a7 I0 s
  加拿大地产协会(The Canadian Real Estate Association)
) _/ x; \/ y- K/ s7 ~  最近的市场报告指出,第三季度的销情反映﹐加国房地产市道已经重拾动力。加拿大地产协会首席经济学家Gregory
/ x8 A% v9 z+ d3 A, H  Klump分析,房地产市场供求已经开始稳定下来,虽然现阶段加国息口低,但经济前景不明朗,买家比较审慎,楼价很难像以前般被炒得那么厉害。
% U4 E2 u# ~) r9 T9 }: t  细摩:
$ a8 {3 ]. b4 x9 S- F  继续看淡3 A1 ^9 Y# X2 H6 f) E
  摩根大通在最近发表的Global Data
) X3 W* `& O# j) K/ e" z# b! G) D  Watch研究报告却认为加拿大正处于50年来按揭利率的历史低位,但10月份公布的数字处处都反映市场目前的呆滞状态:10月全国新屋动工量比9月份跌了9.2%,是自09年4月以来最大按月跌幅,亦比去年同期动工量低10.7%,3个月来累积跌幅达15.6%。
' E( _7 V* |/ |% p& i0 Z6 o  摩根大通对加国楼市继续看淡。
' h8 s$ `6 `6 k8 ?+ V! X) R2 H  丰银:
( D) ~& d& b- ?: ~) _  楼市回稳: L. z/ t/ A% B
  丰业银行银经济师Adrienne Warren在她最近的研究报告上指出,经过大起大落的一年,楼价终于回稳,由市场基本需求撑起并企隐,市场重新回归正常与冷静。
7 g' W. M& ~, }. f; {; k  总括来说,加国房地产市场现正步向正常的水平。 据数据显示,比较对卖家有利的地区有多伦多和渥太华,而比较对买家有利的地区则是卡加利和爱蒙顿。1 w3 ]& ~0 L5 t* h
  最近许多坊间调查显示,加国家庭对就业与经济环境很忧虑,对斥资买楼却步并抱观望态度。 Adrienne Warren, C, \0 V4 w, w0 H+ n" X* G1 {- J
  就此表态,加国按揭利率低,就业市场稳定,房地产市场始终有支持,虽然不会像之前炒得那么火红,但预期未来几个月房屋销情还是向好,公众不用过分悲观。7 T$ ?: b3 A$ u, O, e
  《经济学人》﹕
0 b2 j1 u! d) s% K) g- K2 L) R; Q  房价被高估& h7 n& q$ `$ W/ B# R4 H+ D0 I& w
  财经杂志《经济学人》(The
. Z( h" Q% P7 H' F- G- G  Economist)在近期发表的全球房地产调查报告中指出,全球大部分楼市逐渐走出金融海啸的阴霾,而据其计算(以目前房价/房租比和长期的平均值为指标),加拿大目前的房价比其本身公允价值(Fair8 H. M% a2 ]! @
  Value) 高估了23.9%。6 @% L! |) D1 S. D* `/ o' F
  帝银:
) v& P0 M" Y2 N, Q  继续下跌+ d. s" G+ h0 M( H/ V: C
  加拿大帝国商业银行经济师Benjamin! {6 D. Y, v$ u3 J
  Tal在评估房地产楼价时却认为,加拿大平均房价只比其公允价值高出大概10%左右(安省楼价被高估11.6%),并没有像《经济学人》讲得那么严重,但他认同房价上涨得过高兼且供过于求,现在只能指望国外投资者和移民的新资金可以带来新气象。# K; P3 U% c2 U; ?( w: J
  Benjamin Tal并表示房价会继续下跌,但不会像美国房地产市场般崩围。) D0 E, {1 E! D* O0 ~" g7 }5 Z
  满银:  l* K+ I- N9 z9 Y8 l* Y/ Z/ O
  调整是件好事
; I( d3 x' n5 t  满地可银行副首席经济师Douglas
4 m% B2 ?; [' [/ \  Porter也表示,经历过去3年和前半年的大上大落,楼价和目前相比以作30%大幅度下滑调整,楼市终于开始回归正常,接近2000年的平均楼市状态水平,这样的整固是一件好事。  c" P2 y2 d- }' y
  满地可银行经济师古泰利Sal Guatieri认为,除非按揭利率突然飙升或经济陷入衰退,否则,加国楼市供求整达平衡,楼价寻底空间已经不大,跌幅只在5%以内。  y" c% i7 z7 y, }) d
  未来数年,加国的经济应该可以持续增长,只是步伐较会为温和。) _" K6 z8 U4 g" M9 h3 q+ X
1.jpg 5 [1 x2 Z( I  e6 d1 U

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. ?) J* g% J( P  m  上坡下坡无大惊险
2 Z. ~, `( G. b5 ^* L% G  还观这一年的加国楼市,年头的疯狂炒卖大牛市,年中的下滑,像坐过山车般,但上上落落的坡度不算大,到了差不多年尾,无惊无险的「软陆」。
5 V2 l6 C: Q: ^+ n& g  D  近期部分乐观经济数据,让市场看到加国楼市触底反弹的希望, 但明年楼市走势如何,像坐过山车还是像坐咖啡杯,一切也言之过早。
5 j3 ~* p3 p8 g. N2 |( l  加人续享低利率环境! Q8 H2 e( A2 a5 D* A$ E$ N. G
  经济分析员相信,加拿大人在物业及汽车贷款上,仍然可在一段较长时间内享受相对低的利率。* {- v& i% H/ Z1 ?
  自今年6月起,加拿大中央银行调高利率1厘,以防通胀升温;但近期加国国内及国际经济形势有变,央行已暂停加息,加上美国联邦储备局更推出第二轮量化宽松政策,以刺激仍然疲弱的美国经济。
& ]! t2 I, k" c  道明银行刚发表的研究报告指出,央行行长简尼很可能要等到明年7月才再考虑调高利率。
: W9 }! _4 E0 k  t  央行在议息会议上所决定的隔夜拆息,影响银行最优惠利率,若果央行继续保持利率不变,对加拿大人肯定是好消息,不论是消费者或企业,均可享受较便宜借贷成本。
! W) V3 i& e9 c  欧洲债务危机再现,令投资者担心环球经济复苏或将受阻,且美国经济只有轻微增长,拖慢加国经济复苏步伐,贸易赤字短期料将不会消除。
5 D7 _% {: |+ m2 e  道银首席经济分析员Craig Alexander表示,虽然加国不会出现双底衰退,但加人已认识到经济增长1.5%至2%是正常水平,劳工市场不会迅速复苏。
9 b8 G- t' E/ q" \  经济合作及发展组织较早前曾建议简尼维持现时利率不变,最低限度直至明年春季。2 u7 K# q: I7 J# g
  有惊无险 加国楼市避过泡沫和崩溃1 _$ Y: E9 [+ J) g6 J
  加拿大道明银行(TD)一份最新报告表示,在过去三年,加拿大房市虽然出现过波动,但最终免予先泡沫和崩溃。; z5 h+ E. u! y2 {% R1 l& }9 q% W
  据环球邮报报导,TD银行经济部门报告说,加拿大房屋市场已经实现软着陆,并可能已经在今年七月触底。有此难得的成功软着陆,TD银行预计“明年的价格疲软不会那么厉害。”
3 a& P3 f- C6 w1 K4 r  “对市场供应一方的反应也不会那么强烈,经济形势有所改善,这都会多少抵销调高的借贷利率。”报告中说,
, G4 [+ U. @  L7 R  w- ]  “市场应保持相当的平衡,限制房价波动范围。今年收到实际收益之后,我们预测在未来两年价格波动不会太大。”. O; T( z9 R1 O8 R" j$ u; B
  加拿大楼市虽然自七月低谷之后,销售额有所增长,但增长趋势估计只能持续到明年6、7月份,当银行利率开始升高之时。
9 ^1 U. G5 a  K( `# @4 t  银行报告表示,由于销售趋于平稳,并于2011年将缓慢下来,预期在未来几个季度价格会达到一个短期上限。随后,市场会保持更为温和的平衡,因此在2011年底和2012年初,会引起价格小幅下跌3-5%(峰谷比),晚些时候价格就会最终稳定下来。
) |& |* r; G3 K2 f! @  该报告还探讨了市场是如何惊险地避过了房市的崩溃,报告称,“在全球金融危机中,2008年秋是最厉害的时候。有些人担心,加拿大可能面临美国式房市崩溃。后来有惊无险,虽然市场在2008年经历严重衰退,其间平均零售价格下降13%(峰谷比),但很快就反弹回来。# O3 c* c2 P5 o# U* `3 Z: z5 b
  2009年7月,房屋平均价格已恢复到衰退前高峰。住房抵押贷款利率处于历史低点,此低价格为其后的大回转奠定了基础。到2009年底,平均价格又攀升6%。因此,所关注的问题完全来了一个大掉头,转向另一个危险的情况:房地产泡沫是不是正在酝酿。
, D" u, l- b" O! q6 h9 _  E  报告表示:“如果2009年的反弹能够持续更长一点,很可能同意这样观点。但是,正如所料,它并没有持久。2009年底销售出现高峰,2010年4月回跌到平均水平。而今年上半年,销售返回大部分的收益。”  X) A( {4 x% R" e: G( g
  此外,2009年的市场反弹将预支了未来市场的需求。但与此同时,新上市房屋的减少又使市场保持一定平衡,防止价格大幅下降。截至今年下半年,市场已经历新一轮反弹。7 ?! P- X# I* M! l: @: ^
  业主供楼负担第三季减轻
- {" k+ v- o9 H2 D2 U1 w( _2 W8 s  据加拿大皇家银行一份报告指出,由于按揭利率低企及楼价回软,加国业主在第三季的供楼负担有所减轻,供楼负担比率相对第二季下跌1.4至2.5个百分点。( i- t0 E; c$ \
  加拿大皇家银行发表报告指出,虽然第三季业主的供楼负担比率下跌,但仍然高于长期平均水平。
3 E, {" |, d& y6 P1 G" ^  报告表示,第三季平房负担比率相对第二季下跌2.4个百分点,至40.4%,但与去年同期比较,仍上升0.3个百分点,当时加国刚进入衰退期。
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发表于 2010-12-23 12:42 | 显示全部楼层
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发表于 2010-12-23 13:00 | 显示全部楼层
很好,谢谢!
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发表于 2010-12-23 14:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
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发表于 2010-12-27 14:26 | 显示全部楼层
混乱啊!
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发表于 2010-12-28 22:40 | 显示全部楼层
是泡沫始终都会破的,只是时间问题~!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-12-30 22:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1# get8686 6 x  ~) V9 J, I1 Z2 N

/ K/ U2 S$ z  k+ `+ Y  D2 D$ r) P; T8 [" A0 O1 W  E* k) Z
kkkkkkkkkkkkkk
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发表于 2010-12-31 08:51 | 显示全部楼层
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