请教老杨等懂行大侠!

anweica

小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment，当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家，看了几处，有些犹豫，所以想请教大家看看：（房子都是西南区的）
1. 70末或80初的房子，codo大约200每月，95平，房价大约16万
2. 07年的房子，在terwillegar south, codo也是200左右，83平，叫价22万左右
0 N2 s  U. I% ?( f. n
顾虑主要有：
) i3 r' ]' l8 Z3 z0 }0 t- u1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋，比如涨codo费用，维护，需要问住户收钱等等？
2. 担心新房的房价还会跌？terwillegar的房子好不好？如果出租1室，是否好租？
# A, u6 ^/ f4 E5 i7 A" u, D
谢谢大家，如果有好的房源和信息，也请假大家赐教。

老杨

感谢您的信任，我也谈不上懂行，不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字，麻烦您打我的手机：780-885-7077，如果没有接听请您过5分钟再打。

小黄

1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋，比如涨codo费用，维护，需要问住户收钱等等？
3 @$ i2 r4 Q( C/ C  D/ Xanweica 发表于 2010-2-8 09:52

旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销，之后就不可持续而导致上涨。

衣食住行

我的理解和小黄的正好相反：
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次，之后每五年作一次。
对于新房，在前十年，往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说，新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房，需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够，就会额外通过动议，按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。
( b( e: W& b7 J' w一般在第3次ReserveFundStudy时，CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后，增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以，旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。

海上飞

我的理解和小黄的正好相反：
3 ?! V7 B5 F8 k/ g# L/ OCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

. }$ U! |; \: a3 V: f学习了。谢谢！

shcoconut

我的理解和小黄的正好相反：
4 g; m5 l8 P: e7 s  ^Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

( @! ?% a8 D+ Q* t, s谢谢!

小黄

我的理解和小黄的正好相反：
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

8 q4 X- e  {7 e% g6 [# F& i' u你的逻辑有误。
* j: W2 i" |; F8 ?% c9 n, a
在公寓新房销售阶段，连owner都没有，怎么会有owner的委员会？这时定的condo fee，百分百是开发商自己定的。定的越低，越容易销售。如果是参照类似的condo，那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低，二来既然是study，肯定咋解释都行了。

Phaeton

你的逻辑有误。
$ Y& X1 M# ^; w4 Z. |  A+ ~
在公寓新房销售阶段，连owner都没有，怎么会有owner的委员会？这时定的condo fee，百分百是开发商自己定的。定的越低，越容易销售。如果是参照类似的condo，那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
' G( f/ w4 T4 p6 f& e. n/ U0 T小黄 发表于 2010-2-10 17:56

同意！就拿我家的房子来说吧，2003年的townhouse，我们2005年买的，那时的condo fee 才120，现在算起来才7年的房子吧，外面看起来还很新，也没有什么要修的，但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal， lawn cutting， building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner，所以说是开发商定的，当然也不是说随便怎么定，还是要有个方案，但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”，其实省不了几个钱，羊毛出在羊身上。

衣食住行

同意！就拿我家的房子来说吧，2003年的townhouse，我们2005年买的，那时的condo fee 才120，现在算起来才7年的房子吧，外面看起来还很新，也没有什么要修的，但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal，  ...
Phaeton 发表于 2010-2-10 19:39

/ N2 y1 V* H' |你的Case给我提了一个很有趣的问题。
你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes（一般，一年有两次ＧｅｎｅｒａｌＭｅｅｔｉｎｇ）. 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜，你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显：从200６年经济增长以来，几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因，几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation（根据类似的Bylaws）向政府提出的。Builder是没有这个权力的。（可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. ）
ＲｅｓｅｒｖｅＦｕｎｄ和ＯｐｅｒａｔｉｎｇＦｕｎｄBudgetｓ属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行，缺一不可。

你还可以这么想，如果小黄的想法是对的，Condofee开始可以设成30元/户，甚至更低，以吸引买家。但爱城没一个新Ｃｏｎｄｏ有这么低的ＣｏｎｄｏＦｅｅ。　

衣食住行

你的逻辑有误。
: q; q; Q4 D+ G7 o" v6 h" {
在公寓新房销售阶段，连owner都没有，怎么会有owner的委员会？这时定的condo fee，百分百是开发商自己定的。定的越低，越容易销售。如果是参照类似的condo，那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
% x- U0 E$ C1 E+ Y3 u6 T小黄 发表于 2010-2-10 17:56

开始的ＣｏｎｄｏＦｅｅ应该是参照类似的Ｃｏｎｄｏ。这点上，我还真不是１００％确定。我明天去确认一下。
1 O' s! i& q9 A/ V1 @  }整个Ｐｒｏｃｅｓｓ是这样的：１。ＣｏｎｄｏＰｌａｎ（Ｂｕｉｌｄｅｒ）。
２。Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　３。Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ　４。Ｂｙｌａｗｓ。
1 L) t- c2 n2 P$ Y; Q５。Ｂｏａｒｄ　６。Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ。正规的Ｃｏｎｄｏｆｅｅ应该在这之后。但最初的Ｃｏｎｄｏｆｅｅ的来源吗，我还是去查查吧。

我的宝贝

1# anweica
! R* _: \; @8 }9 `7 z6 h6 d
( x% K5 _6 Q" u. b2 i3 a; D8 H
+ r3 Q2 z4 f7 o; g, W70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月，不敢相信，楼主要详细问问这里都包什么，水电煤气什么都包吗？？？

anweica

1# anweica

2 Z4 D! G9 l# F$ {$ |5 U
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月，不敢相信，楼主要详细问问这里都包什么，水电煤气什么都包吗？？？
8 n" m: \( Z2 V我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

. O5 c" Q/ F7 n8 P3 Y' [* f不包电,其他都包