浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
4 B: H+ i/ Y; Z& `Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

' z$ S% t3 A: \. P8 d- D. V  cOh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
. n* g4 f" x0 [7 U
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

- s0 ], Z% h- ^" ]9 \. I' Y5 year fix 30day Close (金融机构)
8 l& h9 l1 ?! z( O; }       
3.59%
* x1 z+ C4 T; B
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%
) i, m# v& r9 q/ Z3 t: O$ ~" c
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%

Variable 　p = 2.25 %
8 {4 g" _  S6 K) Y0 B/ O1 w　5 Year Close        
P-0.20%
' y1 i, i; Y& I( e6 I; ^9 E
+ ^5 A/ e  v4 R5 x5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
5 |  Q! K/ p. I" A这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
6 Q& G* i: v( ?+ ~  c
% K& R+ c' U( G8 u# S2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
6 R" X9 I/ G" }8 B
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
2 b' ?+ C% R5 J* T如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
  U- j! F! X( t' M# e
$ k" C6 A- {, P1 a* d$ n3 Z3 C) n2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

. `# m# }! h: @" {7 a1 ]; k0 x3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

% s6 p! v5 O( i9 \) F5 h我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

: c' V9 n% k* e! N贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
. m2 w" K; R1 m, H! n; F
0 o' F1 W7 U. K0 T2 O% X计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
- D) ~/ d! P& G) c& w3 L% e4 j& S! F1 M5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

* }% y3 N/ w2 W$ P& R3 L贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
0 J" r) d7 o$ }; sRapala 发表于 2010-1-25 21:59

# U; \2 ]: y8 b: h最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
, y3 Y0 i0 Z6 Y2 L3 B. ]: V, _
' `1 T; M9 x1 t  C& R7 e我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
3 P" I$ L: l! U5 D( s% k2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
) j5 {# Q) d1 c4） 算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
0 ]! U0 k: F+ Q3 ^
我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
8 s# z( [& @" u9 [2）  ...
小黄 发表于 2010-1-25 22:49

! E# F, R9 X1 E/ G( a1 U' G( E) a看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

/ S# n8 R4 |7 m) x2 s! t. Q你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

& ]2 o; z2 q" V+ O浮动任何时候都比固定利率要好。
1 g$ w) l! s, {- H, F
: X! T/ ^0 d, _换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
4 E3 F/ t' d/ i# t2 H6 N5 B7 y
浮动任何时候都比固定利率要好。
  ]4 y& [' l, g! a% H! B( T8 N
  M9 h" \. W/ U$ W4 E换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
, h3 X" E* K* C8 y# G- j: u
看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：
. U& `% `: x" K- d
+ M6 c3 n8 J. m3 u5 x期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚
& i# p: N1 J7 P; D3 u- k+ M
发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
9 J3 B  B, e5 n6 u; V
我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。
" T' w  a( k4 Q
银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
' O9 e& V" ^& `6 D9 K
CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

$ d! N  I% S, Y9 E8 B- o- y问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
      2  到底该选哪种好呢？

. o$ r+ g% v/ O- ]谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
0 K& [# w% r8 F+ s& P8 ^6 g
我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
; F: Z3 S0 ]3 Y  j
, @1 h0 h8 T4 `5 a" v还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？
3 [  Z( A* G4 T5 y! }+ a# H7 r4 r
5 [5 z& l3 O5 A3 r# ~) G还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
# J1 T* R6 i: d1 [8 z7 g- p7 M小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

1 `+ ?+ j; F. ]9 Q) F这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

: ~! v) v* ?( P! R但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。
2 X' R/ K4 J; B4 ]1 `4 T
银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。
& ~  p, o8 A. d5 W3 n' m" [4 }
我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。
. M+ v' _  T/ y* j0 M& ?% B' `
" G- x* l1 ]# u4 X１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
' M7 @/ E8 I( C# T' j' X/ K# K# x( u
! T- k' g$ G" T( t5 j7 x4 l  Q) r２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

; z5 j; @% ?2 E' R  [5 K- b3 _３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
8 }! }9 }0 g; s
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
3 Y: M# i4 ?" j" Z, W
+ e& C- i. |) p那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
# {) V6 y2 `  I1 K/ e% c7 X如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

" ]' Z, T' G4 M2 h  e9 ^只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

% a$ ?& N  c! V" [* @

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
; r. U4 U$ h2 y' j8 X; a0 {如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
$ E  ^& c' R) c阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
2 F6 g9 L0 E! {* o# ?; _
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
/ y0 U8 t% V; ?
１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
5 O0 p  v+ r3 z; z8 g, K1 z２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
5 B: L1 L" `4 m3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

8 _; o9 ^+ R% [8 A那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
4 X, @& g1 L) M: z9 _6 s2 E8 @Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
! `3 K& J1 |5 F; Q2 v, c- `) B你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
- D) i# b/ l5 ~! k0 S  `  n- L
( Q7 y1 A3 T8 b8 @这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

6 o$ Y  ]$ g- d4 C如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

' W/ d  S, `2 {" T不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
( Q  o6 h  I, y; D6 P. cRapala 发表于 2010-1-27 12:10

$ v2 S% p# k2 a7 H+ Q4 O% G) i恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

, u% c* T6 Q8 m0 O! b+ y我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
! C) M% o5 T7 f% J  n! j5 Y2 x
我38楼的条款你是否答应？
小黄 发表于 2010-1-27 18:27

& A* j4 z0 M0 }. K9 [你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
. n* X: b! z% Y  |
要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
+ d. i* P6 W7 R" i8 m我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

7 s4 V' y& L$ V' x( Q这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
, k/ ]: _( B1 ?5 ~0 J小黄 发表于 2010-1-27 18:23

; G8 u3 x2 ]) Y3 {看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

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这帖有用。