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中国房地产指数系统的数据显示，“在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始下降，最后一周跌幅超过了20%。”而在美国，这几个月的房价按地区不同下跌10%到30%，从而引发次级房贷的危机，搞得华尔街一蹶不振，股市大跌。随之恶性循环引起房市继续下滑。有经济学家推论，整个美国已经陷入了衰退。# l# v; ]) q6 ^4 M- ^+ p B
: W2 _4 o7 H: j: `+ j+ }8 B3 ~目前，美国的经济情况比“9·11”后还差，全球对美国赖以支撑经济的美元渐渐失去信心，以至于汇价一路下滑。最糟糕的是，美国联储不可坐视，但可以救市、可以刺激经济的那几张牌，打哪张又都不合适。一般来说，在股市房市下跌时，要用降息来刺激，但再降息的话，美元更弱；美元再弱的话，最终将会动摇美国的经济基础；而通常美元下跌时，应该要靠升息来支撑，但一旦升息的话，股市房市一定会接着再跌，消费者信心持续下降，从而会引发失业率再上升。总之，美国现在是左右为难，可见房市下跌对经济影响的严重性了。, N- c2 I* X3 e3 j8 h+ z9 ]! s, M
! l* c$ \2 [( {; p% R( P这两年每次和国内的亲友通电话，房价都是必谈的话题。每一次他们都会问：“究竟国内的房地产有没有泡沫？如果有泡沫的话，房价什么时候会跌？跌的话，会跌多少？”虽然多年来在华尔街搞金融证券软件系统的研发及管理，不过我对房地产倒也时常关注，有一定的探讨。下面将这些年的研究心得整理了一下，供大家参考。
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首先要讲的是，在商品社会，房地产也是商品。既然是商品，它就一定会符合商品的价值规律。那么我们该怎样评估一个地区的房价是否合理，是否存在泡沫呢？那么我们该怎样评估一个地区的房价是否合理，是否存在泡沫，从而尽量控制房价，以避免由于房价的下跌而引发经济衰退呢？
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大家知道，在衡量一个股票的价格是否被高估时，我们通常用的是P/E值（Price to Earning，国内翻译成市盈率），也就是价格 和收益之比。比如我所在宏利金融集团（Manulife Financial Corp.）的股票（纽约证交所：MFC）目前的P/E值在12到13之间，属于合理价 位。而如果超过15就所谓overvalued（高估）了。当然在各股的具体分析时，还要看那个公司是成长型，还是成熟型 的等等，不过无论如何，要是超过20，就有泡沫之嫌了。同样，看一个地区的房价有没有泡沫，首先也可用一个类似的值来判断：P/R值 （Price to Rent，房价和租金比），一般在10到15之间属于合理范围。如我目前居住的多伦多金融区，一套二居室的豪华公寓平均价格在45万加元 左右，而年租金在3万上下。P/R值15，虽还算合理，但显然房价已经不低了。
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5 ]6 z5 n9 b% S) r大家可以按照这一方式计算一下在北京、上海等地的情况，在北京，平均房价在五环附近每平方米已经超过1万元，一套60至70平方米的房，至少要80万至100万，而年租金能够收到3万至4万元应该是合理的，也就是P/R值在20至33之间，应该是比较高的。
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其次是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。再拿多伦多来说事儿，多伦多这两年房价涨得也很快，平均一栋房子的价格从10年前的20多万涨到了40万加元上下，是所谓的“历史新高”。而多伦多去年年家庭收入是9万加币，从目前看房价收入比还不到5，虽然还没有泡沫，也已经快到上限了。
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& K7 i7 @: N& U+ k s/ e2 d& N而北京地区，如果以家庭年均收入10万为基准，按照上面的公式计算平均房价最多不该超过60万。当然中国的发展不能够完全按照国外的标准，但是，对于我们计算房价来说，这些基准标准还是可以参照的，至少我们知道中国与世界的差距有多远。9 k* d# K& C' h5 \- Q
/ E1 B1 ?9 M; N 以上两个方法只要用一个，就足以判断一个地区的房地产价格是否合理了。不过每个地区的房地产都有其特点，如果想再进一步研究，还有另一把常用的尺可以用 来衡量。在北美，一般来说，房子每平方米的价格不应高于当地家庭平均月收入的一半。还是拿多伦多来说吧，平均家庭月收入在7500加元左右，而现在多伦多房价每平方米价格还没有超过3500加元，看来也还算合理。注意，在北美，一个房子或公寓的大小是指使用面积，不包括建筑面积。: x8 o' s V* I/ D: p% r5 a" `
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我在北京、上海和其他大城市的亲友都说，这三把尺里随便抽一把来量，他们所在的城市房价已经不是贵了，而是“巨”贵了！应该算是有泡沫了！那既然有泡沫， 房价何时会跌呢？其实有没有泡沫和何时跌是两个概念。房价有没有泡沫是可以用以上三个方式来确定的；而有泡沫的房地产并不是立马就会跌的。耶鲁大学教授希 勒曾准确预测了美国网络股 泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年，离真正破灭还有五年之久。而就在这五年间，网络股的指数又涨了百分之一百五十！我觉得判断房地产 有否泡沫是以用数学的统计方式；而判断何时下跌则要用心理学。《纽约时报》有一个最精辟的论断：“当消费者不再相信住房的价格将上升时，价格就将下跌。” 这和股票的何时下跌是一样的道理。 ]' E. \. ^7 c% n8 H, f3 D
! m2 ~ u! l# m, y* B另外，如果跌的话，会跌多少？既然是泡沫，一旦破灭，房地产的价格便会回归其合理的价位。也就是回归至合理的“房价租金比”和“房价收入比”。大家自己算算吧。 |
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狗仔卡
发表于 2009-2-11 10:57
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