 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
) C, u1 V5 s/ w0 O# V3 j本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载$ }1 C/ |& ^0 E6 Q/ y: U" U; {
+ v2 m# |- Q" Z0 R4 z/ ?１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上1 s; R# Y3 U) f1 v& }# ?5 j" K/ ~
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
4 }9 n' F4 ^3 J" Z空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左. q. T! X! m* _: ]3 x
右。# F* @ Y/ {+ w/ N/ T' |% A$ Q- G
+ a9 T) O/ m1 H2 c6 W２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房- Y9 T2 F& ]5 S: _0 r& }7 y9 R
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿) Y# M' G7 C* _* W2 x; y
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
" u' [& z9 u2 E9 O/ w2 z$ F动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。2 V4 w0 U0 ]; v, w
/ Z* T4 S F5 H% v6 X& P$ c3 c３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键$ p2 G* @& ?* L/ j) d! B9 s
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。. p6 ?) \% N5 [8 H$ P9 {
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
0 g: X( n# P, m! v6 t# ^( f, {$ q: v唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的" H' m4 _1 x3 W: e. W9 a
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
/ V5 e: o6 |- S7 f% Y, j; y吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严5 P5 G' |: A6 r$ |% x. b
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大2 t/ S1 y. R8 h. U% V6 _9 k) `
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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& H9 Q* m8 I3 j/ t. ~6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些3 G. c, x' v/ W0 N: G# A `2 w
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于) ?* W2 g z! F
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
" Z/ {, {" O/ A5 V! \: o& ]- \1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。5 r& D+ a5 W, H& j& Q
$ Y8 [& A( ^+ e4 B7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的/ Z: d, i' ^$ V: _. X
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人6 c2 X) o+ c6 j* G
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你; M$ {% I2 e. ?0 ?" l7 s
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。+ c+ k( x3 j- q" [3 i5 X) o
6 @2 x. A, A' s, _8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年5 _- @; Q* b) T4 W1 b. m6 z- X
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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* Q* y3 b6 e, k: P: T3 ]% U4 a9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, * _1 I8 g, I- C
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
: }6 e" t; m# i3 P! L! ]the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。# p& u7 A* Y+ B* ?8 x d
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
6 _" O, s2 f! D7 ~因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
0 m0 s" k& x& @/ g% U; U在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
; @* O: ?' D; c7 t" p: q你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降8 n5 y6 u+ Q1 [7 p- T
息，进入本金将更多。
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( @0 c1 b1 r3 K. ^13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个2 ^6 S7 B" [* N6 k; C8 R
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
9 A0 v, ^; f/ U6 D如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
' F0 i- H# g6 V, `计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
# O6 X8 J1 I2 q& A' `可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明: K/ S2 C1 I |; n+ |6 |
年11月你可能会追悔莫及。; p( f% O; \: u i" D
3 o+ r& A: ~& |9 v7 A9 A14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
9 o6 y0 C' {% @年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气0 r( r2 T% U1 h' e
氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
4 i+ O6 h) N& b% G8 z只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长' v: g8 D7 g$ c, q- y: {
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线4 z/ K% k2 H( |
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
3 y, Q3 e; \2 f% l/ h2 X7 S便宜出货？( J! O' r# V- _
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
& Q n1 l+ ^1 ~$ f- i原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租% R0 w+ N# P; o% T6 U) m
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大* r0 G" |" _9 @5 }7 m
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４9 y0 a) i. t# g0 P* N' b0 \
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
, h1 {" ]5 D- G; R4 A) D降低了。
2 m& c6 \" i& {) Y- K例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
2 g, m$ I5 Y* p( c$ u2 v9 A) K ^: c么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
2 B& M5 D5 p* n$ t% v万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
$ l, O5 u8 T; C) ?. _些统计方法误导了别人。, D: r% x1 C8 p! a% O" @+ D; P
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
3 P1 {2 K4 r- Q, q* z9 X' B) v8 J降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了+ B. i7 Y$ T, B2 B
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价( {. U9 i' B) G( U3 i
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
: T! p1 i0 [+ K) a( I0 E* r的时刻出手。6 u+ n1 T& v7 f7 F& b- m. K+ H
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
& m4 F: m4 T& N海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。1 g2 S- ?2 T# n5 M4 v- }' w6 A
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
8 [. {6 t% b( {7 U" j, a3 ~大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
, D- D$ f( W& P7 q) R- ^就被消化了。9 F: f# D8 `, F# V6 r6 W. R! l
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补充两点：2 g7 ~+ X+ i- b; r4 t$ S, P }
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
; |% p- x0 n* y出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
/ z; S; V' w- |! g9 U5 {' ]; u慢复苏。
$ }6 d/ F* A( G1 | t我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
0 L5 w6 l7 J5 T* B% I卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。7 N/ ?3 `# u, u" h2 L
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
( j: t/ \' O0 t2 J7 R6 X# A一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果0 I% f: D g: m4 j% a( F
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
7 T( @& t7 ]! j+ v/ B( A* o肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
+ O! H8 u9 n6 t9 P* V1 D8 j, X6 g1 S! R二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
; Y7 W/ B8 v. s) U& \4 S9 d易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然3 w& k. e0 V$ l% M* e* g
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
4 A- \) M0 Z3 a) W& s2 B家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。8 K5 M% d& M! z Y- ]: ^
6 q- g' y; [" r* d4 n本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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