 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ) i8 n/ e, n% h3 D
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上1 B3 H7 g# ]; W6 _/ b( ]7 ?0 ]
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。4 J- B9 W6 V' O! c
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左6 k- g) t. n; A; }8 \
右。2 h0 \6 \* C# X# G8 {
: L9 [( V, k7 y) ? x" \２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
" {! {/ y" f0 U主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿5 m( V! ]: L# Y5 L" [
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
" p, h: c* a2 h动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键8 I) i+ S* |+ b
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。; e# J. ^# K4 F3 x4 n, o
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
7 N! `* d6 Y+ ^4 n1 k# J2 H唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
. ~& c% \: p: j7 v事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子: D2 e' b. u1 h# `6 P
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严0 j' `+ Q/ J' P0 s3 r7 S4 @
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大% J5 J1 B9 _( j5 M3 u0 E
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。2 A3 E( `2 k5 a+ l+ O( T7 w4 t
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些3 L' M% U! @" t9 [( Z
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于. X# r0 @8 Z* T$ [- B# O' ?7 F
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的& ^9 y9 M' I* n1 P# h
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。' D) h7 h) g6 |# A8 p' W/ p# S
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
3 K6 `: t/ X; v' ?" d, B! U( g1 A/ {两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人) [( S! g, {9 s1 \
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你% w: x2 l ^, t: J5 E y3 p- p2 u
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。* J. o) ]) V* n5 p& l
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年$ V6 G% o4 p# W9 f
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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- _" A+ T! G+ Z6 D. l6 |+ M; \9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
* F( R. {5 x1 z1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
/ n! b- F: o% Y1 W% d1 s4 xthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)0 x3 t; Y5 G5 H3 w
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。8 X5 L! Q% }' s; [( g# |
5 t3 _- }4 H+ z( a! B8 G# S3 L. R11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
/ v* Y4 f K8 |4 a4 K- u- j4 h因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现2 D% D/ W, b( m" d; x( k, S$ v" `/ k
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
" M% V& G8 T" H# s& v你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
. k) M+ M$ l& u; f, \息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个3 \8 i; r4 v% I
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例( a: J! C9 g) Y! v
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预8 R; e: e. p- d' d$ |' e. `
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），6 E9 r5 Y8 f* t3 R3 R
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明# w4 L# z, J4 Y0 ~( x
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明" j* b" H% h2 x- r. p
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气9 M& J# r+ q1 N5 g2 k% t) j4 {+ c
氛下，很难卖出好价钱。& S+ _7 Q: V1 l
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前1 B) a6 ~) r# `- [
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
% W8 A$ M$ L7 N k+ ^! _线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
* x4 n, x' ^: [: `; O- p6 j炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们& A1 [( M# E; b
便宜出货？9 L! W' d1 P! a- I
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。/ L9 K# N- f5 S1 C$ b* i7 E
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租7 }: o# D5 S/ M0 \5 c
走长线。2 `2 y U1 J6 w0 x# ?$ z K6 D
F/ _% ?8 ~; D0 X5 l+ r3 @16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大# U/ T# m! M8 u: W/ p1 l; _6 `
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
* M# z8 l7 E, x: r０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就/ J w; O& G, k: x( i6 p% Z3 k
降低了。
$ d2 v/ k; r) F例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
+ S8 E# g/ B& u! y么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
# w5 Q# {$ T; Q; K w万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
5 r6 J0 k" c/ d' }, z些统计方法误导了别人。
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H9 s' F' Z, `( X1 p4 H$ g7 `9 k17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再- G* ?5 q, [5 b" _
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
5 J$ t U/ r2 `$ L" t: a0 H) m他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价2 h) q. u* \$ Q. D
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差7 H0 f3 ]: j5 R" W* B/ M( c4 ?
的时刻出手。- [: P1 W: F4 S/ g9 K* q
, I) L( f) b, E1 G+ t18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上& O) j( n3 C* ~' m, P6 d
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
6 E' c, \' e; P1 {& H9 S) o% ~1 I上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
4 N) p# S8 |! S大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易8 G- |5 Z) ?3 `# d ?* e
就被消化了。& v. k N) p# X3 k+ e1 p
8 e, r5 o2 I1 F- s* t% y4 E9 [补充两点：
( e6 X# d' E8 ]: ?& f( k１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，! t* u+ t( y3 p9 s; r4 `2 j7 e
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
1 m/ U. @% v, n, ~, b) V. s慢复苏。3 _' G. D. }4 k& G# q
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
/ p' `) `, G0 P9 f卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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" I$ h8 O! f; \9 i# x$ N3 k# N２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：- J7 E2 M6 [$ f! z! N! Z4 K
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
5 D$ W# B g* t) S你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价. L3 m* \! E& T% d
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
[/ i: _" f, }5 ^! W, W二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
/ |4 B; u Z) d& E易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然% r# q6 ]8 r4 M
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买7 O- _% D& C3 d
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。" C6 U! G* ^; \( ~5 Q+ t
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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