 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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, L ^; D5 A, n2 w１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
4 C# D2 e8 t& v t+ U; ?一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
: p) C8 y3 z' U空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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$ L# X5 | O0 i8 i0 R. a9 g% v$ J２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房( M0 r( h$ z$ o: U) z
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿* q( @3 Q- p J
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
9 y2 u2 z$ X9 u) y6 Z, K动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
1 }, R' V. N' ~1 {- i2 E Y的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长1 f( K5 \% b) H* x% L
唯一发达国家。- f. n1 i2 X2 I5 E& [: x0 g" d
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的 ^' V1 x5 U5 h- S% c
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
) X, A# ^; P2 @. Z7 O0 n9 P: z, r吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
2 J! o6 B2 O0 d9 K. ?, t1 {重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大& |% ]2 F: R, y8 A
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。4 u% W6 |& J7 n9 h4 @% s4 _
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
/ j% y6 O" P& h7 _( o8 [4 w: E房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
7 e, x# _/ h8 W少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的. i, b [8 H& H& i" A- U% U6 _
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。5 k" p7 \- d; o% k8 }
$ @1 e6 L7 z; j$ I2 R% q7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的7 [7 q5 T- v% R. V
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人5 Z7 M/ p* w* t6 w
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
8 ]8 w/ }* D! z可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
3 g2 s( y1 z& K) B9 v9 G租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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* @% L, j/ } Z8 n/ K/ W9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
0 p0 Y1 s; q3 M- Q; ?% _1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed , a+ G* l+ ^9 u* g) l# B6 Q' A
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)" N) l: u, O: M- E; `* u
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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6 o9 H4 d( q3 ?$ r' w8 G11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
0 r" O U3 o# e! h9 J因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现2 y$ |- X, W4 j: P! J! c7 ~
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。 X {+ K. U: [! \- N+ ~
4 x2 B" \9 {0 U# j$ o12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
5 v% Z- X8 H2 R% B3 ~4 r你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降; h3 P# |' t" n, u( `/ D N
息，进入本金将更多。$ ]' {# t8 u _
. y' R" |; l; y; G. U13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
! N- g- U) a0 U. |; B新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
; w7 L' s1 y) h0 `" k* \% [6 y如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
4 { P: T2 I/ ]; ]# {$ ?计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
1 i& }$ w0 s9 P+ i可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
- M9 f' [( g+ I. t, y; e年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
- X& _, |" B3 F5 o年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气3 C6 q& O7 K$ V3 ]( m# H& N2 K% E n
氛下，很难卖出好价钱。0 e M! Q; n1 D, S
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前 G# p6 C2 }* O) S1 y! e
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
* F/ {8 h# o( D! T; G线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
# R |- |; l' p/ s8 P炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
) ^( T$ r, g' i) w" k6 C便宜出货？
" o# ?6 s0 J5 D4 P原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。 h5 Z2 e3 o8 r/ y2 \: O6 @0 Z. K
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
; O2 ^6 i- Y) q$ Z. O# W走长线。7 S; `5 e" C' O& F% R
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大& V4 Q( j! ^ ~) P9 g2 y- O- q; h
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４# b0 d3 C* c7 H; S4 |$ u
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
/ g. \1 j6 L8 t降低了。, J3 l8 ^+ f; u5 N
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
3 z4 u8 _' I# O7 s* d1 Y3 n% v: O0 ~" H么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０3 H3 h' L U4 [+ m7 w( A. k/ g' z9 {
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
2 d, x# `3 q( h5 Q些统计方法误导了别人。
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' \7 L6 o8 f) j; h+ ?17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
8 ^% X( Q0 _* ?% E, ~- T降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了5 i3 o8 l5 h0 C1 o7 i6 r
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价% v/ ^' h4 y* ]- |2 g
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
% d, i: `. `3 F. j2 U, H" Z# n的时刻出手。* z7 x% w5 r+ b. X! _- Y; D2 [) a
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上# n1 N8 a- _: l% W; m4 i; y
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
5 q3 v D. U& W) f! \上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
3 Q. C. a; h f7 v* N/ R4 ]大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易& `. R- U! n i
就被消化了。
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补充两点：
( z4 C; E- ]& X1 o3 w4 p2 p) C１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，5 p; p$ A1 [* |2 G
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
- v7 `1 y) N: ^: E7 |: N4 x! \慢复苏。
5 n3 i) y& H. A. W, Q5 W& m5 E我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但( T5 b( `! F" B. q3 B5 l
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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6 S' ~: e& L+ j1 {8 P6 ~- y7 O２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：8 a$ z/ y5 N; A8 V; m9 t2 o! Z T
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
3 ?7 o, @4 S2 F+ E: W" L- `. J你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价# e) l/ }! f" d. E
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。$ `1 A5 O3 A$ L
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
; H" f; W5 \; P. n易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
; s8 r" \- [ [$ `6 G0 W也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买5 n; j) `9 x* j
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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