 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 % v+ }- B( P+ |4 w0 M; [
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( t* u1 n2 O3 Y3 l１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上) j3 V6 Q- k' w7 g
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
& \ n& ?: z# I/ X e9 j' U+ ?空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
) p; v: ]# K1 u6 t! i' P右。# f$ \/ ^- s {) E, L3 C
% b- B7 k& H: l( k２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房2 x: w* {/ H' j* b5 I* H
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿2 @* H: f5 ]7 O0 P/ N& H
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
, q* K. f6 l6 G/ h0 S7 t- c动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。$ ^& `: E# ^6 ^, l" e5 @
/ u/ C; W. o% ^+ D: U３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键* o/ D5 y* [* _ M5 C& I" K
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。) E- |/ A, b8 R0 u: ^' n. p
" J% E$ H9 n. G- l４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长# Z! D: S: m, R0 y. m+ _+ T
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的' o9 b. A6 Y+ ^1 o* ]( o) I
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
, \ }4 |( l6 ]8 b吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严4 b' c5 |! A' m) b
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
0 _; q8 t: _0 B s& K经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。, q: }& ~% B+ T. r
; J( H8 `* c, Z* ?, d- ^7 {" _6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
3 e* @6 R: O1 f) Q' G- `房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
1 P0 y0 a I5 C1 d8 I0 O: V少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的7 i, C; E* d* L j1 K
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
c' v/ T3 {* Y W5 W两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
/ l* V% F! c. s' g8 m& Y说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
# {* J1 F# M$ A$ J: t可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
& O, |1 y0 Y$ N' `租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。1 n5 @* |6 R8 X- ^
+ Q1 k6 e- a2 c- F9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
0 N' R) x5 `' s2 J8 p% T1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ; v5 N; J: s3 a0 r- W% n
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)2 U3 }9 O( c- H1 A
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。# G2 \/ a i" W
& O$ ?0 }* X9 H5 { v" [11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原% v( a% B. c+ f! r- e
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
* W! @/ x- b" `1 Q5 H' x在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。& g7 W' R& U% ^5 g: d1 Q
8 H7 ^) n5 T/ t3 ~+ C/ C12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许. j6 }* L5 e1 { E" O4 i
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
, [1 B! D5 c7 Q. g9 m) V' M息，进入本金将更多。
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5 P/ A# f6 o0 E( b& O13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
& {: U1 L6 ]" S' r5 w0 s新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
, v( X ~* g' a如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
( _2 W, Q1 v# C: u) T5 d计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），! t5 x" b5 x l& {% e" F
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明9 [& a3 L8 a! ?) U* U
年11月你可能会追悔莫及。
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4 w& T5 w3 n# G$ v$ U( ~14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明0 ^7 d; D7 M# X8 `: f; z
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
1 o4 q7 u+ i5 B2 |, O0 F氛下，很难卖出好价钱。
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( ?/ e. q4 g+ c+ k8 O2 w& o% l15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前% T* r0 F4 S, x$ V1 N% y
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长8 |- ~2 \" v, T9 }
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
/ k4 O. d- K; v3 F. i炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
& a% n; g3 j# X5 B/ |便宜出货？, a! V& h: O2 j# t& j! u# R2 m
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
3 X$ B/ i( Y0 ^原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
* _( F1 F5 u+ I( _4 p2 K/ S走长线。$ C* @0 ]& G6 @2 p
) _* I- ?3 l0 n/ ^9 u1 k16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
7 U0 D. N! v& B8 ^" A$ ?8 g额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
V& l! T- t! Y! y6 v- c- L０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就5 d4 E7 T! n- I- r' ~- j; x8 K
降低了。) w; s: ?- A* Z* Q9 d2 J1 z# E7 }
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那4 r! ~& q9 I" S
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０$ e' q4 |8 }+ ^' X) U+ c
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某8 @5 z9 U5 @; s4 C, ^
些统计方法误导了别人。
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+ o _% f1 b8 p2 K9 y17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再0 g7 B; V+ m d, C
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
6 l3 v5 @5 j9 p/ y3 u* T他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价$ R$ Y3 k6 V) X, [
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
4 ^$ X; x( u1 x4 e {! b: c/ I的时刻出手。# U1 L, O1 L" M5 h0 _2 [" D, f
i+ z; Y8 s0 A& w m, N18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上9 ]: F) J0 c8 W$ v; {- s9 ~
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
9 U- W C3 {9 M& m( L上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
0 z( i: U( c& @- O( k+ \; s大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易4 J6 f2 t* C; G
就被消化了。) F7 n" G7 \' t+ }2 V
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补充两点：; C1 W0 K( F- i7 w- J. u
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，5 D0 @4 G. \5 r b, s+ `
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
# U6 T- w* w8 i$ B P0 y慢复苏。
* h+ O( E/ s' i. A2 O我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但 b8 Z' L2 i! W; F; m( b9 `
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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) ^0 {( _: a( R# m２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
% g }* k0 q! ]7 J一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果# d; v; \+ W) @& E
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
1 ]! g, r) Q3 o) o肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。# B U# T. a) e7 R% b% ^% T
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
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1 L1 z$ X. F2 g) u% d1 }也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买1 g. i" E& C. ^
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。# H* }, j5 u; }9 k7 F
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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