 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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- r4 Q( s! y+ c# b7 \1 \1 }% R7 h１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上, g! Y3 z0 q9 l/ U# h
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ ]. F! O0 j+ `, j+ G0 j空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左( s7 a/ a( i3 D. F: P% R
右。
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' R: s7 Y) c; D+ u5 O# @5 b２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
" P, \7 W4 h! r9 F主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
! r+ v0 q' F1 H! W, l的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮# s6 Y. O7 t& X2 [( d, i/ e
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。; c2 k/ a# ]! Y7 _2 ^% A
5 U4 |9 G" A# P3 _３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键8 z7 A* D5 [6 C6 W
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。, ^. S( [5 z' n
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
4 q; O+ c' W' U2 R3 A6 c唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
, P2 n4 I( U9 g" Z$ f% x, N事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
7 {$ n7 m4 r2 f8 N- ]吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
4 k8 x% d$ l: i m6 ?* H重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
" G, i# \+ H2 z$ R5 p5 D9 i; Z- O经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。4 G( @& G, Z2 Z0 M6 M
4 a" ]" |' U, W, ?6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
" V1 ~. Y# b" D; H房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于 ]. o0 @' A \* q+ }4 N
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
7 o- H% Z* ^# x1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。( @1 {3 D% b4 b: ^
& N7 q% ]% f: o, b& s" s7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的1 B3 [% M, T* D. S6 D
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
4 g3 Z) b" ]7 c2 ` k5 E# |0 U说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你# m4 W+ k* X! q6 c4 m
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。1 a8 ^& q- x ]* j& T/ [
- f7 k% D6 F2 l- [5 Y& n# v8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
5 ~, |+ M" A$ ^+ v/ f, l9 Q' r租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。5 M( {; x: H) N( i
' h6 E5 [3 N" b5 b2 R9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
4 N# F! S9 Z9 i0 [# b. s% L! M3 D9 N1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed % C; E4 T1 z& M1 @
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.); I# X; c& j2 Y+ ]" [
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。7 Z5 U9 p$ M4 _
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原9 a. _0 S" R. O2 S$ z) r
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现4 _) B% S9 ?8 U& P" C! G, g5 U
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许4 L+ }' L- Q) f2 v) A) P( ^
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降$ T$ O1 C' _1 T# d% ^% C
息，进入本金将更多。 j/ b; a5 Y# H+ o. _
9 D3 Z8 G [% n' Z13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
9 K2 W( ]5 m0 D新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
& K: |: n) K5 `# o# n* u如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预2 C2 o, ~4 E4 P4 \" }, {
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），& n% m! `8 i" W4 J5 M
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
' A1 _' }8 z C& A4 Q/ K年11月你可能会追悔莫及。: F) {9 X. \ O$ N- Q$ y3 Z
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明8 B. ?- m' T: N6 l7 U6 N2 t; }( k( Y
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
6 d* J1 o: R, A0 [& ~氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前% E) f0 k: m0 z. { J1 `; M; o8 F
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
5 U% \7 m" _ I0 M+ _线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
6 o0 m1 G# @- i$ W0 `! u- A9 {1 [炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们) s4 m c9 ^ E9 }. `6 G- Q
便宜出货？
/ }. l! D# e- S6 c原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
, x: O& ^! F! b原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
" U" k; `* x @0 ~& E+ Q8 y# \走长线。3 w% J8 ]8 h( \
" `# c( v- I& w( x# ~) O16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大! [% k1 B5 x3 e x' r8 ~6 Z0 v
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
' z3 z& T/ L& v7 b' x０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就$ g, V: C# a$ n* W1 j$ E
降低了。/ p% [: C& G b3 E
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那6 Z, C5 f3 V5 ?4 V/ k) Q' [- _( H" Y
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０) h% d* `0 H0 L/ v* y7 E
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某& M* d: s! d% z2 W2 N8 s0 g+ d! Z$ [
些统计方法误导了别人。) e4 H) K& K. b' {3 ]$ K& ~' O) ~
/ P; r1 I5 s) K/ |/ a17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再' _9 P3 s0 X' z+ I: ]: E5 Q
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
% P0 M2 k& e/ G4 e他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价! Q" L) f; K. ^2 h
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差6 m. K% R3 L; {2 e. y; v, {
的时刻出手。, @+ o0 x. ~# P7 |: {9 i9 w9 y
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上5 x8 y2 Q: Y8 M# l. t% r( x
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。2 R* u+ n6 U" k& o
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif0 l9 A, s6 B m# N% i* f
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
/ W9 \/ D* S* @6 g1 F& f3 \就被消化了。% K( @& l$ N. y( j1 c/ C
& B& Y" k: R" ]2 b8 A补充两点：! L- y2 f- W. ^5 u4 x" l7 }
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，. \1 ?* V6 K/ b. e [0 z
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢 U' z: A% D' F) \) [) L
慢复苏。5 }2 X5 g4 h3 l. }9 H0 [
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
+ M1 U/ A, b9 o7 Z5 b5 R卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。, L1 h: G2 |+ B& M* Q1 q
7 R+ w3 F6 ^9 j- T' b3 P( A1 ]２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
7 E: ~8 w) K& {: y F一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
+ t! {% o( [8 Z' L& v你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价9 y4 K0 B# I) o d0 H
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
5 y: x8 d( o1 Y2 O- ?/ o/ T二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
$ t+ w2 a3 j! c; U, g4 C0 x) `" A$ \易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然, n4 g$ N3 ?2 l2 q
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买; y+ H, F! x# u( H' z- L" J
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。. q6 [0 _7 N; k `/ b0 B x
1 {1 h$ i, w4 D* D本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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