 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
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虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：% G' V: O7 O7 S# W
1。存量不断创新高；3 @" t% |- i: d2 W+ {" A q) }
2。房价依然太高，购买力不足；
\# u0 D& @ }3。来爱城人已大幅度减少；
( n' L" S1 M0 \; P. n4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
/ Q' b) h7 e D+ P" b r5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。2 i. Z; x9 g9 Y. y0 W1 G, }
7 L1 T. B0 |* ]+ o) R% ^看多朋友则认为有很多利好因素：0 P! L* P, k7 q* y: J/ U6 j
1。油价不断创新高；
/ V7 K4 X0 [5 A9 F% [+ {0 J2。 工作多，经济好；- s1 d7 d C% l: i$ i: c6 ^" z$ D
3。利率降，贷款负担减少；
& q' Q. x9 b- r& H8 L4。美国经济可能已见底回升；2 m5 ~+ t) y1 M0 t
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
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; S) `8 X, t5 \0 c任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：: d3 `( R6 ]* h
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1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
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# T3 Q; a% \5 V, L" l2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
- x6 s) u" ]+ s" C/ a7 g4 Z 1）炒家屯房；" o* O& _% y P1 @; X
2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；; d6 `! Q& k5 U s7 s8 g1 C: Z
3）建筑商大量建SPEC home.& I3 V$ b7 g6 H2 B& [/ m7 W& E7 b
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。
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5 e) I$ e$ T' @0 ?$ c6 A) t& x$ L9 Z3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
7 n4 G- {& n! C) g3 b0 P; h+ Y 1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
# O/ L4 {7 u& q! d 2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
, b: ^% V G( T5 e4 x$ N 3) 新换房的人多会选择先卖再买；2 _; d+ e% _: D/ l U: ~
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。; U, d; `2 U. G; D
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4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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