鲜花( 27) 鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
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3 e* V% s% s5 ?; G虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。& Z. Q# }5 q) N8 @1 h3 Y
2 _, ~! \7 y: G* n8 Q# V0 I* i谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:
R" k3 R0 X, ]0 d! {1。存量不断创新高;
( D9 C8 U& N' s J J4 `2。房价依然太高,购买力不足;/ B4 G* V+ w" W. E1 [
3。来爱城人已大幅度减少;
& ~8 R$ M6 _' M4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。6 ]. o u5 n# N, F: @
5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。! F1 J5 ^ c- u. b4 N) x1 j
1 }2 I8 S; a% h# f9 g# J看多朋友则认为有很多利好因素:6 O4 A# }4 B0 |1 t/ d9 ?
1。油价不断创新高;
$ L0 A' X% K* A- D' z- N+ I8 j5 }7 B2。 工作多,经济好;
" ` ?1 Z/ U# |+ [6 E, ~5 p/ [5 d3。利率降,贷款负担减少;# K. N9 k3 I/ j7 }$ X' X
4。美国经济可能已见底回升;
* I' ~; Y8 E0 X9 C5 h5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。8 w% m" m, N% o" {
4 S/ A H4 a& T$ G任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:
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1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。! U( [1 h5 A& C- j6 G. r
' d/ j* M% B% l4 |4 X1 a% a2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:
b, Q8 S( D1 I4 Y w! Q7 x2 O2 O* Q 1)炒家屯房;/ T/ B! W3 O% x3 Y, f$ ^6 {
2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;- J1 f x+ c" Z/ d) J
3)建筑商大量建SPEC home.* n+ M1 D% x6 j* O: W& H
表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。
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1 y; K, O9 i3 [/ @( x3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:8 N: s, A" ~# V+ x6 a' `
1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
) S7 E6 D+ ~! h! U" t9 g2 G: C 2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;* s5 Z- ~5 g( }' k0 p, O
3) 新换房的人多会选择先卖再买;
4 t* u/ q0 [6 J3 R% z* o! B8 ]% u2 k从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。$ j/ o. A/ Y q7 @. `4 ]
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4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。4 K4 X# o3 ~2 C; C
' X% L$ ^4 N5 b: K& e5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。 |
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