为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" e( [4 d/ {+ K7 F" j
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
  j+ q9 f) z0 y5 K5 M2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
% W" o. [' X0 X3 g2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

, V. _9 }& D! j以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

8 ?7 y8 `0 K3 v& i结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# n. R0 v9 e9 {+ ~' P. B
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

3 I4 Z$ @/ d' {1 k其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
! {# ^! L+ E$ F0 J. [; I4 y, W许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 o) i8 ^0 }) Q. `. X
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
7 K6 m& N# ?; a8 K1 ^/ A2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 B5 X$ b# `- G" Z! M# F! z
, f0 P' k$ o7 C. |. p' M为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
) |9 K/ t5 E0 r$ M4 x& U爱城新闻----Edmonton News
* c7 t8 u5 J, l$ o- o" x2 W不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
* X7 T* X, i  {8 q& R$ P# z- i让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
( y) T* a8 t' }9 ~
# K4 M. M, g6 [+ r2 Z* D5 [其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. {( e4 u) ^  B$ S% g: e) V6 W' a* `
9 b& N7 a- S# {( c

为什么现在不是买房的时候？
& T) [' x# [# d1 ^# i4 U/ @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 l( M4 W) A, y7 o' q0 Z收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* I1 u) \, }7 Z; d


- z! u$ H$ F' j0 ^* y0 F) d" |为什么现在不是买房的时候？
6 o5 N0 @5 u9 h0 H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* ?6 p3 t  G3 e9 }8 a' ^; ]一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
1 x" n" r0 e  v# I* o& K谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 I2 B! H9 f) `
! |) w3 Z, K' W/ w* V不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
( `& _, P4 a% s) p9 n为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ j; a7 ^) B; P+ {. l4 M  e* ~6 s
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
" ?2 p8 h1 ?* c/ ^8 D* X楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% k  I9 k% \9 @为什么？
$ t, u- V) L% r/ d7 W6 ?请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
2 J8 ~( }  J+ r' b7 a, T3 P3 ]
& D( M& `! c. R& `. A; b如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) m' I( l1 e% c+ e

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

9 t1 E) y0 `' |. q' [" n8 p“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
3 w* b- R7 X3 q$ D: F) t6 I$ I& V我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
1 X7 E3 `7 s; f" }这个结论怎么样？事实就是这样。"

, r. x% J" h& ], l' p现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
' [2 d3 H9 D. l3 u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

% M$ N6 P7 P; [8 Y$ ?) g. J6 ~
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) W5 _; p0 ]9 m$ @6 K4 P/ w; t2 y0 s: p

7 f: o3 J0 v( i6 ?9 I* \[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
' V& n9 ^7 m7 ^* @( T

# R3 D6 b6 g& x- D" H忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, c+ O- N: @" S- s+ b6 {说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

5 B& U& y. f8 X3 [
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
# w! `8 q$ \* q! c“这位同学 (指yxi ...

* Y$ c9 |8 S' T* u+ V# r7 F' u
8 Y2 s* [% h. w% T请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
! {& y$ b# X/ m. @6 \) R; N4 M
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 f8 _: {) E+ O$ e1 p' \8 l
! c5 `3 [* k3 }) g6 M$ q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 B  i! U; s6 j9 c* W+ w
: b5 K! M  R. U3 n7 a也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
* @2 }- ?8 R; w+ I* H) i房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
* H, {* W5 o: J  g# b

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ l' A2 A& Y4 T, E$ c* C. r大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
6 A: a" J/ g7 o% \7 X
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
6 y( o: }2 J4 Z0 U! p& C9 v* L
3 Z5 i/ m& o# d2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
  v5 C  S6 J5 p2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
  }, O$ S7 P0 Q/ h4 F2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2 }' n2 s" e( _  f5 v6 L2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( }" A3 k+ `2 p( L4 v2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
+ d+ F" D; K  b. t* V9 h- C2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
0 o: V/ W' B) I! Y6 e# {7 u
5 ^- g  k0 x# g; i: e* s9 ?按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
- U5 U2 r. ~  K
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

4 s' s* ?; J- M, Mratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

2 k0 i# ~* M9 ?' [再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
# }0 k7 x; C$ `) q* H- L
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

2 e. N8 p! E; r2 n大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
( [1 ^( b& J5 s6 K# D" D我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 Y3 T% w) X8 g$ S- Q& C0 e
7 [. E3 @* I; G4 [9 H* Y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

3 a! A6 }2 U3 C. q你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

. d+ i- v9 Q' w- n* S/ v你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
) P% U: S* O9 |  N: @* D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
  h" \" i  M( [) d! f. ?( B不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 a& Z& z! r! I' o" ~& C* t& p大家看看他回贴就能了解出来.
/ Y# U3 `4 P' Q7 q5 j' j我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 C: ^: Y2 f) U% E, H8 t* E& M- e
到底是谁病态？
0 p! B1 d; `: _5 s) ^3 ~: w3 {
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 u' g; f1 e- @7 u; L3 x2 f
, L$ d: `* x  G1 q9 d8 A0 e另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

: L) e' N8 h+ [6 d) R* u
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 l( R" c* B4 T  }( A7 f+ n/ X也太简单了吧！！

2 [" N& v) w7 ]难道你反而观之。