为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

" f6 v" N6 E2 q, {* p7 ]* A2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
% i. K6 r7 Q* I) `2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
/ g6 e& E0 [0 K# y5 z4 }8 ~6 E2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

1 }( n+ }+ a. a注意：纸上谈兵仅供参考。
) X  z' ?) N4 y6 Z0 s, U+ ^% k

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
0 \4 i" ^( l+ G9 J* d
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
( x2 W% P3 b+ X, {# K0 ^( u: F" Z许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
& t4 [4 g1 P9 f! }6 |2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 X( G- i0 v3 h4 \1 a
- C: j, l1 o3 _/ C" v2 i
为什么现在不是买房的时候？
0 \* ?, T' f6 L- j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 J8 e% W: e& m1 p) m. M# H% |  l$ f谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 H" b9 q) m& e- z看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
5 l8 o, P5 E. A6 W" {; b9 |爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
8 Y" {5 K+ O) _+ ~: ]( f7 S8 m移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

  T& C; _# Z& V0 t8 t" Q其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


& |  Y$ v# S) t) ~
为什么现在不是买房的时候？
! |1 h0 x! c; B$ _) G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; C" U: t- Y3 k& x* A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& c" \) Q3 j8 g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& @  @7 y' d5 b+ I. A. J看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

- v  V  ?7 ~* P' I3 {
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
  a1 q: q# G6 m& {有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
1 [+ L: U' L+ T

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ S$ k& a+ D8 {7 `* _) \一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 O' _) X' X( F8 W9 v
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
: L! v% J& M) @3 s

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ i0 I, Y# W- m& y不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
; f8 J- ?4 B, k) s8 C; [4 F
( j* H& s% a9 O% R如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
) }# v# G6 }7 y. B* q: ?. I我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

0 s& t  f) r7 I/ V. ]; M5 |4 U3 _- e7 U! T恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
1 @2 N5 y: q, U2 Y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

4 u. ^  f9 g3 U6 z7 S6 }6 v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 k! K. C9 Y6 B  @& G/ \" S; {6 [Ratio是57%。

7 P5 ^+ r- p( A8 v/ F2 I如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 h+ W2 @# s) J8 C

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

5 I6 F( v+ |4 g1 n4 V5 y$ g' h, h3 k“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
, e% h( O, F& C5 ]! B9 h3 E. _& d2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ U( M" O" e8 c# }' ]8 k1 g2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
, U% [( {- Z# J8 k8 h我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
- \& v% a! k& h! N# W& wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
8 K) t/ W# V  m9 ]) G
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
. T4 X' u( n. e4 e! a6 M" _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
' J5 K1 s) ]6 `: j1 R0 o我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

, m# D0 w$ V) p2 k. a" d
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

6 O& A3 u/ u1 v- w* ?  q3 D
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ h7 {, Z( M1 e. S' ]说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 v" g) e5 x7 A8 i$ p+ h; P

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

" Z+ m! |/ l. |+ m) [也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
' K8 b+ i' \5 f. ?2 e

, ?) r4 X: S# ]; _我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

: y2 c8 A9 F* g5 m# I4 x% E- P9 R

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


. I* K2 R- U8 j* _% J- W" Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

) ^" d4 L0 x- r, Z7 H
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
. e; g$ Z* q* K) c! P* ^房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
3 J  T1 v# D/ E8 {- b

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. _7 ^( W$ `5 s4 m: v% L+ {
  g4 l1 \9 G; G我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
( U4 k7 A# D3 M8 z: Q2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

) g7 O' r. p9 ?# E' F' I, K7 Z4 s. X2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
) a% }5 m1 H# U
+ R/ U+ T4 x: c; Z9 ^: R9 B按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  l' {$ `, K3 X
( X' h+ t( W% b7 D9 b, z打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
; d& w) ]) \# S. g, G1 v
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
  q, e  {6 t$ X: {& z
大家多交流。谢谢。
+ J- U( E' A! S7 p- v3 c1 V% D
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
9 ]. l: ?7 S; _0 d7 E5 Q3 v1 @我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

$ F+ `  f6 {" D' `: C' Y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

0 j! H  F' Z0 a7 ~你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
/ U& A% F* U1 T& F6 y7 e6 b我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
7 S: W( [0 M) X, ^! J
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
6 D! k; W$ C% G' |! ^大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

1 H. f$ \* Q; R3 E. P另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
: |! n- y: b; Q+ A4 [

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


: Q: k0 T4 V+ R% p是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
' P8 g' x% _2 j/ p8 s
5 ~! F1 U1 s7 d. {# F- e- Q也太简单了吧！！

3 b1 E0 `" x% c7 K, b. o, k9 F/ k
难道你反而观之。