为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# n" D6 J6 r6 W1 O4 D- N
" w5 q% u. `. f# c1 ~% u2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
1 g! s' G% o7 x  O2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* ]* E: w$ h' M7 W- @2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
- C/ k3 U6 ?5 v  Y$ y  m  C/ v
- s6 i, X. K' F: C# ^; K以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

; e/ S' q: u- `* f- a9 I结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
4 |' t) h% o, O( v& \
, \3 u( [4 q% L注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

( ]5 ~0 ~: O/ z" `3 a/ j, I其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

0 ?% h% c$ g/ j# \: _2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) Y4 d# g! w: }, e! p" S2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) z/ J2 \* h5 M% T/ D7 V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( v, X6 x6 j+ w看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
% L5 L2 h$ i" P- j# A) R9 Q( }3 K2008年爱城房事将继续调整
* Y$ R# J' i$ n& V4 F; |爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
8 F; X  Q5 K) |: a5 N移民生活----Life of Immigrants
1 P! D3 d$ C2 d8 c$ Y0 a2 m7 B( c让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
' M! @* S# _7 H! t: m/ V谈房论地----House & Land
. i1 B& q0 V# b8 E
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


# ~  r' c& W. q7 C7 d
" d( b- W% E' ]: h为什么现在不是买房的时候？
- F& H- W; f$ U8 ]1 M! Z7 A4 R9 E8 [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
- R5 }- o! V+ }4 V/ b  `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 p* j2 S0 R; Y9 @' Q9 {4 W看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

" v$ U5 p3 H; E0 O0 |" v
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
; E3 {' \) x+ \有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
$ J7 b$ S- w: u+ x- ~" l

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

9 P0 G; r: w  c  q/ e" C. P, X0 c. k
6 k4 \2 }( b& d4 o0 r3 p
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ r& e: W1 I' Z5 A- T* o' v# H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
6 A" O5 M$ C. O" \# }) y

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
8 x3 L  Y2 p( i' X3 c
- \- A! {# n9 B! h5 S不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 I( W1 \' _7 j+ A为什么？
  N9 T& C, U* v( g3 s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 D% r9 Y% b  H. P& G) wRatio是57%。
6 W& s  Z  z6 Q* k
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
4 V% B5 {6 |- x& _7 {我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- ~& Q/ ~% W/ p1 [7 [
: `, M8 h9 M+ a+ i5 e不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
0 o4 C) \1 S3 T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 @2 M: K& k- f$ F1 `& L) a& ]Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

% b$ O5 K; d( J
% c% u# Q( N3 Y; l3 `( {2 V# |

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
* ]2 O. A1 r' D4 G: \; ]2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
. x8 V  u9 V$ t) m+ F& `2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
. Q9 X* H0 {; P2 Wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
. M: }- X, H, \8 H' c  k" R5 i这个结论怎么样？事实就是这样。"
4 L6 y" D! C0 `0 \2 J, ], R3 S
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

* W0 K( m9 N  R2 ~. v
% C7 y6 t$ `/ h现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
. E- T  u, N  M, X) w' w这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
% O5 z/ o" z+ P* C# U9 e( u

/ t$ {% {/ [7 }0 v8 C, y2 R5 v[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
- b8 u, t0 G9 v- v$ f% `/ i
. t/ I2 ~0 i  @# V
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# Y$ \5 @6 _( l/ {- N+ \8 E, x9 ?

0 s3 Z3 G$ q% L, w
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 T0 |; }6 k) P. q. n- d$ d
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
4 V+ o3 l/ u0 R( M

3 O& e: O* W' M5 P& z1 i: P3 {9 `我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

1 p9 Q+ n, R: ~9 x5 u

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
- G/ I- N  B$ U( Z8 d2 U" E& F4 x8 M9 \

, C! Q  e* h0 _5 g是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

4 a$ G5 z. D1 t" U" }$ H  P( c也太简单了吧！！

1 X- D, W3 D. D8 h- Y
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
, h3 _- @1 E/ l5 _- w5 E房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 `$ [9 r$ q( `# I1 C大家看看他回贴就能了解出来.
7 k& z2 P& p0 J5 x5 e6 `我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% U/ c' L7 K8 R8 s
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
9 H5 h4 `0 B' ]: E2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
6 ?& Y' q6 b8 M3 ]- s2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ q; k- R/ h: K4 S% A5 h
3 r: V/ z0 t. `9 l2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. K' G2 w) o) `, d  X2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

' |1 r) _% o. t  |6 s按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

! k! Y, e4 }$ v3 O9 h打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

, D. N  W. a2 u' ~# cratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 S5 Z/ T- T( \* g' U, C
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
) |* d# S  t- g
7 L8 B8 \+ v7 d( H3 y: z2 n大家多交流。谢谢。

$ ~: @: t$ n& U. R( s[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
$ U+ D3 R1 {# \, P* q我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
& J+ j% s( \6 G2 W我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
% p2 l+ z3 @" f5 Y  `5 A# b% K+ [: P

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 p& o+ d" H3 b: _  i& }8 F大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

/ H, v' _/ v* J/ u2 I1 Q
到底是谁病态？

; s) b. R% F2 F  }7 l$ M我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

; S/ ^' Z: B5 J& J3 s你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ b0 _2 |1 M+ Y9 w) Y; ]. d: U1 K- z6 g
* Z, t9 c4 \$ O  P
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 R3 v. o  ^& \
也太简单了吧！！

" C% z9 C9 l6 k0 V) q& z) `
- p8 O; ]3 Y+ s- e, Q难道你反而观之。