为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! C& e9 M, K) N2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
5 v1 T) c7 I0 |! y2 q$ R+ D2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
" U/ {% W6 p3 k$ X
% @5 z/ m& b. H4 c6 n  m$ b以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
0 a$ q' q' Q( v: E! X5 H6 c) L6 i
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
4 c0 U, l/ N2 R, w6 n9 L

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 w: ~0 s+ Y) E1 _: b4 Y  i/ I, S: s
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
/ \8 ^: C5 ~7 r$ M' M许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 m4 y2 |( z) K; Z
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ i7 o+ t( E/ A1 n2 x# B
/ j4 g! B  x# X" U) H6 D$ G- `# s! @
& X  a! P0 V2 |% w2 g5 ~为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% n% B$ X0 f6 W7 l% s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ j, [9 Q+ Y3 W$ X6 |! }" A3 b看涨派帖子的几个通病
. H. E6 ?) o$ ?/ ^谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2 [* _1 t" q* p+ h9 O2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
1 I8 @  z) t- D, @移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
& u; x5 B) x# Y8 {谈房论地----House & Land
8 m% r2 M6 Z/ H0 C; K
  _# w4 `" u+ g5 K  u6 t其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


1 v. V+ L2 A1 Y2 b: |
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 Y- T  Q( A4 m4 M. z" X一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 V7 |( O% j" b4 q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 R: {; }6 U* I6 o看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

$ H& o: r- j/ h6 W* w1 u; e  U
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
' B4 Z2 F4 U& ?7 ]2 q! `有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
) H! q1 H1 j5 Q" b

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' J% _2 J4 A; v( x2 G
: \9 {% O# ?' @* {  s0 i6 J
* g/ Z" i0 U. z- W1 c
; _, O$ c7 S, I  D7 v为什么现在不是买房的时候？
. x7 G5 x, C/ ?! {谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ F. g* }- b! g+ u. e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# w& b, `! W8 A$ b4 i看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ F) q/ j+ p7 {, W# x说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 `6 g5 [6 n1 T: D0 F
& r: G- `) r1 r; B. t4 T/ S" t不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
# I9 n  P' t8 j, n( M; P. o请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ i) ^. K9 E7 M: k/ R2 ORatio是57%。

" l6 Y+ }2 U" e  F2 c8 E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  \- U$ }% L) u8 r& {' a8 K5 l我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* z1 V4 z. a; ^楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- T! x' v8 u6 S$ d% @; O8 w
/ M5 i! O: p; Z- y不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
3 ]9 X4 s4 v8 q6 O* e$ {3 d# T! Y3 ~请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
0 p/ [( _3 N3 r' T) U* s# b7 o
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
* f& d2 K) d- i1 B8 R6 _5 ]2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
; t0 g  K- Y% x, ^; q8 ?- w0 y+ Z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
/ }! K  }% v  f( e我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
! g) j  s& ^% B) ^6 S3 N9 cratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

. A$ J& X1 X! D( M' w# t9 |现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
/ A7 k9 q2 n; K0 |我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& P* `# ^6 n$ ^. }2 W9 v2 j
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
5 \+ E% p* B  i: m; q- b+ M6 D2 N这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

; p& j) J7 R% l+ Z  C) \; W9 |
* }8 l0 h. D, ~% b6 y  K+ {[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

, T# q1 h3 b: [; A4 k6 l( g  \
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 N% d8 D) J. g! M' }* }7 R

7 b/ e" V( {: x( o* \+ S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
1 v/ v$ i) c  a$ A

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

8 h  |" ^% K2 C; W6 D! k- r
7 G, T' |0 h& _3 G& E' M, g- g/ O( x% q: @
) G; Q6 \9 |; I/ W. G请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

5 q5 |8 M% _# M! [* V- j我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% {' g4 D, z8 R2 q; c

, @1 W" k: J5 j' x& `# M是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# }8 r, k* O4 ?; N也太简单了吧！！

2 g! m" X* ]7 Y
9 A3 M6 w% V! T8 A( }" h% q$ ^房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

( D* R' X! X: F: I我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
" L7 B1 r8 U3 y- y4 X
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
7 Y% B( Y8 j. R  d2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
  p5 G1 ~2 C+ ?: B) B
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
3 S' T+ e4 e1 L4 e2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
$ _; ^* r! J2 E7 Z$ ^" b4 X6 K2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

: b% t: B; J# F0 \) Yratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

  C% `4 U; W0 C' `4 Q. ?* j9 C再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
& m4 A" o# p& w8 ~0 H0 M
) {9 i, [9 X" V8 d- I$ K& g9 n+ i- @真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

: v2 f5 t7 [$ `$ u( }2 t* p大家多交流。谢谢。

; m( j# L3 Q8 ~[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
+ y8 i- R( B, N. k1 ?1 Z8 h我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

  W2 w  D5 z! @/ i# X# c我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* p. {) z7 F& |1 w" y+ Q9 T
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

' q8 d' {+ P" p- r6 u- g, f你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 S; o( N0 a1 c% ~% _0 o我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  I) k5 y2 s1 X) h$ [4 }! C. F
: X8 Q& }: }1 v# u1 V$ q* R到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
8 T) l' i! H9 y  E
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 l- z/ b, A* G! h

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

( |9 @+ N2 S% K' }9 h* k难道你反而观之。