为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

- P% W% n. p0 v2 u4 ~* q- J; v2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
5 E' V' h9 A3 H2 q4 b0 p2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
9 h) |# V& K- ?9 [' p( F2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

' X4 u/ D- W6 r( [. I+ T8 [以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

" D* {. K* h" e结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
4 z& z0 V) c5 n$ P, f5 I
9 j* y; `7 S% o& A注意：纸上谈兵仅供参考。
( w) C0 N% B2 Y" N  i! S

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

! {! Q5 F0 s* T. S  w! B' P# Z" u其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" r, e5 e( }' V' A2 N' }) u; R2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: {; m4 m7 [7 X4 [$ u为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( V( W" I: Y" N% e3 `7 U( C# x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 O3 }" r8 k2 P$ Q" R& Z- I4 m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! L6 \% p; x5 X9 _! K% k看涨派帖子的几个通病
+ m$ d- V& ?/ A: I( G, {9 a7 y谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
0 x0 P! U3 y7 c9 E2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
! T; W% }9 ~7 l6 E. A8 M- u4 l" O不要把歧视说成是窝里斗!
3 e6 G" X1 t( k1 N4 p移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

: J* l: l2 b/ i2 X其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* ^; G8 Q$ p, u- ^
2 R/ x, D$ P3 p2 j+ d$ W/ l

为什么现在不是买房的时候？
5 i0 p0 p9 Q* t7 ^$ c3 w1 l谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: c& E' ?. U4 }1 \8 p4 X一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
+ Z- k2 A" I6 }3 E( U" f谈房论地----Hou ...

$ _1 v" Q/ S5 r3 N5 e8 [% E- M# _# N1 Y
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
& A# J  G  z+ k# [

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 r: t" r+ J, z+ m$ V


为什么现在不是买房的时候？
: L! P/ [+ [4 c# r- ~( I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 N, h% j+ e# j3 ]/ A
  G, ]7 H$ o, f: k" \' ]5 y不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. [: l, L; Q" D7 D0 v. H为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

% W1 d' F3 S) H- |' ^如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

4 c+ E6 ]+ R. l1 [7 O* x; n恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; s( d' L8 J  g. c2 ^3 d$ X$ w
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
) [4 x! e; ^$ o* p* b  ~1 b请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
/ c2 p$ [/ s' q* A' l6 n
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

' }! ~& ~* q6 `- E9 R
- ]) s4 \, y6 ~7 _( g" \

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
  u% Z6 \/ X2 y  |  m我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
0 o+ Q5 Y- T7 h  hratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
1 X' q( S/ o" F* ]这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
" T8 |$ c5 Y1 v: U" W说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 y& k( b! K' [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& M. D5 [* |) t! R
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


# u8 N$ ]. q' @) a' `' t* u[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


! {: c; _/ L' d忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, s1 }3 D# _! b$ F2 B7 Q, U说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
8 [" y8 D9 p4 {( \# C3 Q+ O  \

7 V# A7 e) Q# O$ G是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

. g1 c/ p, f; t: D  i也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
+ w8 P8 k: b; S+ z( Y+ o3 ?6 o

8 R8 h3 [  }/ I5 u" U! ~我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

0 ^& L: N# }, s& G1 i, k  l$ y  W
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
" }3 z  _* u# |+ ]/ w+ T
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
; I$ [3 ?- S2 K( G. X' G
1 v" V# _# i: n/ d+ n0 u( A5 Z
/ a$ k) o+ V; f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 |" `7 K3 n# d6 ^4 C0 s  M. @2 a1 {也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
( I& V( U  G6 R6 ?0 Y房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
3 Z  ]2 L! V3 S2 H4 A' J1 t, j

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ {0 r5 u, j) q  |8 F大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& p: S/ l/ i: D$ O0 z
7 ?, K$ `  @+ P. v7 \( Q. h我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
% ^. V* @* L; Q
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, Q' v. Y3 A! F2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

8 a: z7 r% d5 _. e! a/ J5 {2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
1 P8 X5 E/ b: G, L+ U1 m) L+ V2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

' z% O0 T' o1 w9 z5 r- [* T, A: t& q打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
6 |5 r# i' A/ g3 ]; O! g
) [/ L' V9 Y& s6 iratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

% P1 p+ H8 _% O1 Z! }再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

2 v8 X( C# d/ V6 x6 }! S& d真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 D& b4 b/ L8 E5 W
大家多交流。谢谢。

* z: e7 U, R: p' N' u  X( g[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

3 e' P2 E, `* f9 Q& K+ x; @+ U我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 p5 @" U* @; r; I  O( {1 Q" K( G+ {6 N
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

+ r/ v# R, n; s你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
; t& s; w* p( I- a: Y+ M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
8 l6 b# A, y% a& H; X- a5 t不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 j+ f3 g2 W7 i3 u, U2 ~  A5 G) X; a大家看看他回贴就能了解出来.
/ a( r- g9 i3 F我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ {; t' b) @* ]4 Q3 X
/ S1 a% B6 G8 x: W7 Y# I到底是谁病态？
4 Q9 t/ J3 \+ `+ z$ c; H  o/ `, d6 J
/ `* G1 U4 M9 d6 E1 z我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

, J8 z0 S- G+ p你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

9 O7 [; D5 `: k  h' M2 u" {另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
2 `, {* B7 U+ j% u# \$ `( ?

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& {0 Y  I0 F: r8 c, s' ~
. c+ b2 g" z# u* r+ I$ b7 T' M
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# q# I7 G9 P7 a- q8 S* a7 v! }! S9 Q
也太简单了吧！！

, _; w! i' x- u
* n1 E7 y1 V6 `0 s+ h难道你反而观之。