为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
; g6 Y# S  q6 F& I1 Z& q# F7 i
; a* F4 `7 J) z9 t3 H2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
- p" `6 t* v8 c) R8 H
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
3 M) S5 b+ C2 r) ^& ?
. o+ p( ~& I& t  ^1 t' r注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

" n3 t+ A) j# `/ N* x: x其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
) E, v4 p8 G- ~许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
/ l& t; x4 R# _2 {; E: X  x0 h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

1 r9 T7 U: `# @为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 Z: X3 O1 ]$ g5 e2 X) e* x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! m1 O0 v  E1 a2 f) F$ x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 u. ?% q3 x* j# |* E/ I. K看涨派帖子的几个通病
  q0 _8 g3 o% }, b8 W0 V谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
! W/ g; h5 ]( W" ]2008年爱城房事将继续调整
" e9 o0 s. X1 h( {爱城新闻----Edmonton News
5 n- L  Q: J( a% w" {2 Q不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
  G- H. R' ]: P% R让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
+ x$ C6 X2 ?4 S8 d* k1 q8 H1 q( E  h谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) A; V) q" Z3 v7 F+ d8 T


0 s5 w: a& M) a9 Y为什么现在不是买房的时候？
% W- D- g/ Z) U, E! L7 U$ ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' N; o# x/ P, r6 v+ d: {; w) r一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, }! G7 V4 P7 X谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

  v  X% k5 Q' D6 Y5 H5 P4 u4 F

$ ]1 c5 U' d  m) V为什么现在不是买房的时候？
" g* Y6 \& g- ?. {3 C% a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. J' i8 r8 V' [  L$ ^' Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
  W" X7 s- q* j( h# ?谈房论地----Hou ...

/ F! d, Z8 q  }9 t) O忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
8 y0 {/ h% z& ~. v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. E6 |& X! V$ \# }* d2 S! I

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( T1 c7 d* r5 |) H- m' U, k- G$ M# ^
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 q+ d" u6 b  j$ s为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
+ D6 ~% k! \- L0 m' h  D
5 F9 @' j# i' }9 b! d0 r如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
3 o) W# c9 I; {9 B% Q% C- c5 ?我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
4 F/ F! Y3 e, I" i7 M
7 S9 C9 K; h& ^不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 q9 B- o9 S/ ^3 x3 n0 V# i为什么？
& p8 {$ S7 n  t6 C1 s# a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
' |+ |& f1 q$ ^7 @* Y! z$ R
4 ?; P7 l) {! b5 z/ Z5 ^如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

# L4 [2 J; y* r" ~

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

" |; K# _0 n# `1 R1 t2 V3 M“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
3 f9 B/ U* q3 b0 m1 [' u; D7 Y8 }2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
8 S) k" Q& ]3 o( y2 Qratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

1 s0 l7 Y/ H0 U- u) O7 r; y3 v, F9 d
9 S) Z, y: L! P, S* |/ I' g1 L现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


8 ^0 b% o) q8 T6 j3 W; z5 ~! O[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
; J2 |: E4 k% c. P/ o4 G

" A) z% e6 S. {' m( Z" ^5 s' D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ B, W' g! i4 Q: o! p  Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
- e- N  m9 ^3 n. y' N& q9 A5 W! J

3 A+ b+ r7 I8 L8 U: ~3 X! h+ W  L$ F
1 K6 T* L1 G1 d# k2 N$ I9 k5 b7 c是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 b) x3 W/ Y' z/ i* H
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
- j% z. J2 e5 v6 A2 k7 ~/ q
* G/ u' n6 _6 c( |9 x
, t/ q2 U$ _% _' e5 k# }我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

( U# J+ t  {2 O8 Z
/ S0 I1 [8 Q; E& n, h9 j请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
; `# I  y/ b# J0 t" h6 a% [

9 l" u3 q- o) z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ B6 O& H' r2 P6 C0 h2 E9 r3 c
( R$ l% R7 {! X2 C, z7 Z也太简单了吧！！

' }- b& n: |2 q  I0 X
  ]% }8 ~/ t' k# @5 N4 \3 A  K; Q! V房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
: w, R* [. H, r; w' K

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

) k# Y' x2 {, ~4 u6 y: T; W2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 j5 [6 F1 d1 P8 Y2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
! a: F. b( u# O( Z2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

1 ?7 }; L! t6 I! B' _2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
$ Q; q# u1 R6 m0 r8 [" ^2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
$ q% Y) O. V. t+ R# ]2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
7 E* Y5 Z* G) \' T8 w2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

- C# `+ X* z) k: f' V( ?3 k6 d按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
- V" c( a) @2 w
9 `' a' C2 m5 X7 g  Lratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

; B- u2 I9 z8 L4 _+ n7 |0 J真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
4 B. C, ?6 c  `$ c2 ?" q, I/ H
大家多交流。谢谢。
5 |* j) c' t& {; w
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

3 q: S7 z: b& @* L2 J% v$ r2 e我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! U7 c6 H7 l5 R4 v# W你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
+ E  `  K$ F* k% C; T& n( l: J我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
0 ]5 O! C/ ?, M
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
  s/ j. C/ A5 }0 c6 u1 k$ d2 }不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
# d, B0 c. a& `, L9 L$ O
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
8 J7 p% L6 F3 k
% _, U; q2 m2 f3 j0 o3 q你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
4 j& X9 p) Q% a, ]' s& s
1 c1 q0 ?( _: m另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

, F3 d- D' ~5 @4 ]
1 Q3 a7 G+ E& d$ i- P是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ K" x# L% v: t) M: a也太简单了吧！！

难道你反而观之。