为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
! y0 Z& Y- J5 s7 Z2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ s" D4 l. t4 D2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
9 _# \1 a  |4 F& t- `; ?2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

" x3 A# x! r' u% _( x, Q" x以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

/ K% P' L$ o$ i& Q: {注意：纸上谈兵仅供参考。
3 b6 c2 r. I3 v0 |3 E

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

) Z. o8 Z! w8 \3 L2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 x7 v6 l. i, A# o6 r* o. Q" M2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 h1 i; T( Y+ {

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; J2 H1 a3 g6 Y6 N7 Z4 O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. W: ?2 T: a9 y& ?2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
: n3 o9 u/ o- g% M$ l* [不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
5 c. Q0 `5 \( A1 Z2 G1 K% J2 `
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

3 H9 A: @  o; o9 M* j- B
& X! o7 n! P! Q" e( y8 T) C
# `3 B1 u6 y2 L0 W. P0 c& S' w7 o# W# i为什么现在不是买房的时候？
, u) s2 n  `4 H& c4 B9 i: Y; m! k: \5 B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& k% }0 v" w! [2 R- @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ K& L# x8 F4 k$ @看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: Y8 b0 p6 `4 V! j收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
1 b+ Z+ ~, ^& i& r9 \: |有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& `8 ~$ o1 p  V4 B# E, Y( U1 l: d谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 X, R! Q* V' K/ m2 N看涨派帖子的几个通病
' h2 A3 y  Z+ D6 M% Z+ e& v* P0 z谈房论地----Hou ...

9 F0 H. H" x$ f% z# n5 A忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 k! O8 T8 e5 ]% Q7 n# |1 V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
: x$ m; q2 ^! p6 N/ j7 ]. i( Y

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

8 L% O& Q; V# U1 M8 g不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ L8 A. @$ k* f! t+ Q4 R# U. G
8 h4 H. r+ V* k2 c( y  N/ S如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 R* w$ h% A' v; t% Z! H# @我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 Y+ \) Y; o" @- C! B8 f8 Z- `$ d
& g. [, D9 A! J* k- [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
" T; `6 h3 l$ W4 h: B+ Z" s2 ?为什么？
9 a- O/ _3 ]: r请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

$ u$ e8 C$ I' u' G( Z! [, `+ x- g

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2 A% \4 O# Z3 k& X. Z4 M, v2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
* i% i' ~  `6 d. I# w( ^2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
% @% M1 Z$ G; X$ ?我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
1 B' M1 S# o( R1 k. Y; nratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
$ @* e) B+ P. B7 {2 [这个结论怎么样？事实就是这样。"
8 X5 E9 h/ G5 C: _- [
7 V+ y/ N/ R, y" F; ~7 \现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ v3 p& v! I# d$ d说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

  R  x" v. N7 P6 o6 O
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
( h, P, H0 ?! o

+ @2 y2 [/ J! T$ d[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

; {6 v  w3 ^3 x# @5 U
: _$ ]9 Y# [- `9 p4 M! O忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 X$ `3 p! Z1 q  s6 y" L8 g说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ Z9 N5 h' K! o' v' f0 q

5 `( y( e% e; C) Z  |  j
  O. J3 n+ A& m* A' |- h是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 d- z; C, ^. d$ c3 x) N也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


& Y9 A( q+ ^. g4 \我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

4 w. E4 m( w0 [* Y+ \
) i5 W! v# L8 b% V- k8 c8 |- f
2 }" }1 m; q% t( M请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

8 `+ x& V& g. I我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 M4 L+ i9 t, k
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
+ s+ B1 e  f& F: c& v房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
, J) n6 Y+ ^: r: ~

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

) A/ t' o% j9 `& N% t  k8 |我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
) a' k! H- a1 V% x& j
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
9 G6 ~$ a- M. a! _9 o2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
1 L3 _+ i- ~8 ?# F3 G2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
7 P$ W& p" f" h1 S+ C2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
/ z  N7 Y, P" M6 L5 M, Z2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
* V1 l1 p3 ^1 Z; z8 v) ~/ g
: ~4 F& Q7 H# L9 w5 v& i" o2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

% W+ h- x; W- ~4 q9 F打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
1 G' {* M% a2 ^2 }2 }
4 O1 V6 q( t) A) N, A再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

, Q4 r0 x% [- Q" Q5 ]大家多交流。谢谢。

& m! v& K% P% @7 r1 y[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& E9 P% Y9 u: V/ w1 Q
4 X% c' J: ]3 S$ ~1 c我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

; v- L5 U. |6 i* R: N4 K你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
5 J% h& I* u: Z3 s; {8 B. D我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
% X( D0 {( p5 N. F

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
- W( o+ g/ }" q9 c1 U不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

0 j  t; D6 ?# }/ j7 N6 u
% g8 Z. \0 g$ L$ C. o2 R) e到底是谁病态？
3 [& T0 _/ t% E- }5 w$ j
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

: [4 J4 z' b& Z& j, [1 a另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
. M' v& v0 @- V
; ?) m% K/ K  {. s2 q2 h. u
' @* K# r! D* j7 q$ x2 D, ]是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; n* q! m" b9 U/ `0 T- c& Y7 q
8 i5 o: \# o1 N0 u3 |) X9 t2 E也太简单了吧！！

, W% ~/ t1 `2 w# g+ j难道你反而观之。