给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
+ S" a6 S/ N( y: L又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

8 n# W8 o: E" q9 B要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
3 [5 ]& A% |4 J" x2 a- l2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
5 Q* i$ `* a; b- y2 ]4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
/ a# x7 ]8 z2 A( [: F: f
7 f3 M3 ?2 P+ v) }0 A; z那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
8 ~" V: t( b- U9 }; \" yRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
9 c* @$ E* z$ M; B0 b% f6 SRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

9 h  P: C0 u$ R  }. Y5 }; ~: o那么得出结论:
( k7 N- E" m. }: V$ ?! _) E1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
# x$ ~5 Q" `2 k. [# A8 y2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
( U% \$ x+ O- L
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
0 I  V7 W( {; R( }
0 F/ _# H" T7 H- C. U' o6 C# O[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
* f& G- n! F' L. |, b/ p
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
" }. y" o9 }  d$ }; Q, U( y股票税前收益， 2000 X 10% = 200
* P8 G8 H/ ]" x3 q& L/ k" O股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
) @$ n% k: K$ X9 ^' V实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
3 X/ [6 r! x- h4 G# X2 d- F如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

% t. h+ S$ i( v* F' j/ l还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

0 d# L/ {- i" n' f2 d1 l$ v8 O对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
8 x8 c, D% H: s  J8 U& Q7 r
; {6 o' _2 Q, m) R[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

9 b$ V' P# K1 o$ V
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

8 ?; a& g! u$ K' ]8 t- q3 e如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
0 K) D* C& N3 U- P2 e# X. n# lInterest expense                          - 115
1 y9 Y  g( X: ]* K9 Z; y                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
7 Y, {6 ^9 i% W: @. S
税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

& n3 C( f5 ?, Z8 {  K2 I( c3 C8 Z2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

& K5 F( N9 s8 L4 x7 b[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


. ^& I" I  L& A6 {你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
2 ^! y: z/ R% iTaxable capital gain  200X50%=100
8 n- P5 F1 l" v- [4 dInterest expense                          - 115
0 W& C. g, h5 ], g$ B1 p                          ...

0 L% A0 [7 m' S$ W1 x算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

& a7 [' k/ E# K1 o# _8 B
' ~/ p8 G! Z. m/ g* d. `, ^3 i假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
; [$ x4 q+ W+ \$ B" _
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
  {  e# Y- H- ^: F) }& L! |5 ?; G/ D
) Q* u) Q( u6 o  ?  P买RRSP的cash flow
$ f8 H2 s9 W5 r1 Q. [2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

, S" R# ~. b/ ?8 ?2 p, X[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

3 A) l1 d# r( G/ A" ~( p; @5 F5 M算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
- E9 w+ ^/ y: F' F$ v2 {

3 t# k! G# O. ?4 Q* tTaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
, r0 U8 b7 ?! E3 F6 k9 N# p
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

5 Y8 v: N. f4 {7 X7 v: @, b
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

" f" T* p* S  ^2 Z  G+ K如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系
: p6 _1 v& o: d
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
. h& a" O3 r9 z5 @* L
, z! j$ E, t6 k* o6 `如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
( f$ Y& |4 C% H
搞清楚他们的 ...

# l% f9 D. E: V$ Y6 L+ p肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
, _% y( R) Z+ E7 z
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

. C2 D% ~0 S( Y/ |[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

. \* G3 k6 }3 F8 N% A5 a: E* ?目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

) @# k) S5 N5 \$ t8 F; Z
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

3 a, W) i' ]. X: X) y4 `! z. X) }按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。
- ?6 z8 h7 |+ Z- X  S" w
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
1 g7 X1 Z$ ~3 |" a
) t9 H) o( P# e+ P" T+ W3 N还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

) p  _& q  Z0 F. l* S  v- \
: ]7 \$ j) C8 v0 X8 B
# Z" f# B! V3 c) P& m( H$ l- E3 h8 f
( M6 h! @0 f( d8 `6 l8 m6 q3 B哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

* _* `/ e, @! A' e3 s+ z6 t我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
8 o, z% f9 W2 c# t' d一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
( Q+ Z( `" g2 h4 q5 u如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
3 j: S, M( w& I, s# E3 S7 Iinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
/ g8 S, J: G. r+ U# M
! q5 a' Y$ D; G$ X- ~Taxable Income for Monster  
& ~3 f8 w. O* b& M! M7 H* DTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
/ B6 S! i% L/ @; E4 K9 rTotal Taxable Income   0.00
8 G; n  ^6 T- Y* Y5 B7 x% _
+ T+ S7 a4 t! P, V2 {说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
8 l/ @: D0 d: M" S* p4 U
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
: d4 v! R/ }: l: G1 \5 B付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
3 h& s0 @; c8 _/ N8 `应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
) m  F: o% B3 e1 Z3 t6 l4 c
- t! t0 m6 O5 w( z# M( L  P而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
1 ?2 L, S$ m, C# o6 ?如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

  L4 s/ g" l! F5 C2 H( p8 J9 G还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
* c1 j0 d3 m3 a' _6 \( g# L4 R付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
2 z2 O  o3 |- G股票税后收益 366
6 {8 ~9 [* {2 d实际收益366+100 - 115 =351

  y- S) W% z/ ?7 ^0 q, \而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
# g" w' a6 l# x* E那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
8 `2 a* R' \+ t1 n& M3 W+ x2 U2 l
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

' Q0 H) T( d7 d1 t$ _. ]3 |" U对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
( Z4 P1 j  Z0 S( \- X# \- F不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

8 I% y! G9 Z& i7 n7 h/ r
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

1 p. O. O, f/ f( Z% A3 O5 z# h对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
. I9 l; |! ~* e" _: r( V/ d
至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

& |5 v6 J9 ?% f3 _[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
  s1 K0 p! L/ }; n4 Chttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1