埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4791|回复: 20

爱城房市的过去,现在和将来(3): Edmonton 当前的房市和各利益集团的状况分析

[复制链接]
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 11:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
目前,从表面上看来,无论是二手市场卖家的要价,或是建筑商对新房的定价似乎乱了章法。在二手市场,很多卖家要价离谱,离市场成交价相距甚远。对于新房,定价差异也极大,同一公司建的同型号房子在市内西南区(Rutherford)的定价格比城外周边地区(Spruce Grove)反便宜6- 7 万。 这些现象好像乱了套,但仔细看来,却有规律可循。对于新房,目前存在着3类不同的定价:普通价(Regular price), 优惠价(discount price) 和甩卖价(dump price)。 对于尚未动工的期房,多为普通价,在西南区,2000 sqft 较好装修的房子要价大约为55- 60万, 对于已动工的Spec home, 大多提供优惠价,要价大约为:50- 55 万, 有些建筑商将其中部分Spec home 集中在某些地区大幅减价,要价可低至45- 48万。对应于新房市场的三种价格,二手房市场也有三种价格。要高价的多为不着急卖的,这些人或想以理想价卖出,或test 市场,卖不掉,可自住或转租;对应于优惠价的卖家,则希望以市场合理卖出,他们通常有实力和耐心。只有那些因各种原因急需出手的卖家会match 新房市场的甩卖价。
7 _! P7 G; M* R6 p/ H对当前买方市场,其成交价是以卖方愿意出的最低价为准的。因此,近来爱城房市的销售价是接近某些建筑商的甩卖价。一些值得关心的问题是:这种甩卖是暂时的,抑或只是序曲,会进一步加深扩大?这种甩卖会在何时结束?最可能的价格平衡点应在何处?在会答这些问题之前,我想先分析一下买家,个体卖家,建筑商,开发商,各路施工队所处的地位,和他们为自身利益进行的较量。我以为正是他们之间的关系影响到价格走向。1 j  v; q1 p+ A* y- r% ~% ?
3 W( u& }2 h/ }7 F& Q
1。 买家:以我的观察,在中短期会入市的买家主要有以下一些群体:
5 }, W- v- m4 d7 x8 o3 L       1) 外来人,包括各国移民,以及外省市来人。加拿大是一个人口流动性较大的国家,因为家庭,工作,学习等因素,人们在不断的迁移,连郊区算上,爱城人口大约100万,保守估计,每年应有2% 的人迁移。  迁出的人多或迁入的多其实并非很重要。目前的实际状况是:凡迁出的家庭都在卖房子,而在今年5月份以后迁来的家庭大多数却在持币观望 ,累积了很多买压。7个月来迁来的人大概上万,这些人中,不少手握重金,身价百万,也有惯住house的,待房价稳定,会最早入市。/ d/ |2 Q, }* k+ [( R* k* N3 @
      2)近年来成家的年轻人,特别是有了小孩的家庭。亚省人口平均年龄最小,又鼓励生育。加之爱城有多所大专院校,毕业生多在本地找到满意工作。应是买方的主力。房版中有很多朋友属于此例。& J, ~( Y6 L0 F: l' G$ v
      3)在本省油田和工业区的技术人员和工人,他们收入很丰厚,但工作辛苦,生活环境较差。这部分人多计划干几年,赚足钱即在爱城定居。其中,不少家庭的妻儿在爱城留守。这部分人的购买力非常可观。我想房版好人油砂工即属此例,去年在高位买了一套,吃了一些小亏。今年还要再买一套给父母,孝心可嘉,但也的确有实力。
" Q4 b% j1 D0 Z2 U  g    4)投资者,包括: a. 有房的人趁低价买一套称心意的房子,而将原住房出租;  n5 h8 x- R- \- t2 d% s2 D" G8 U4 y% s
                                    b. 认为目前是牛市的回调,正是买进时机,特别是过去炒房成功脱手,获
( Y: j: {1 z" O' S( Z3 f9 |8 I                                        利丰厚的。1 \: o* K& ]4 ~" K0 m, ?
                        c. 各类长线投资的。
! S& o+ I1 }, {
+ x% q- @/ \$ Q+ ?% ^总的来说,我以为买家充裕,虽然多数在观望,但这种能量迟早会释放。买家希望买进时房价低些,买进后房价能涨。通常二者很难兼得,如果二者取一,多会选择后者,所谓买涨不买跌。因此,我估计当爱城房市连续2-3个月的止跌回升就可以jump start 买盘。(待续)
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 12:07 | 显示全部楼层
NICE!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 12:54 | 显示全部楼层
写得不错。wet还打算出(4)吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 13:08 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队 追求完美
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 14:46 | 显示全部楼层
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2008-1-6 14:55 | 显示全部楼层
受益匪浅,谢谢你!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 18:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这里有很多看跌爱城房市的人,并且希望跌得越低越好。其中不少是想买房的人,具有很强的作多的能量。这也就是看空思维,心里想做多+行动。
. i, U& Y1 k3 u8 H另一种人: 看空市场,对市场悲观,卖出手中的房子--做空,是实际的空方。这种人是越来越少了,因为有不少这类人已经卖出了他们的房子,能量不断减弱。
% z, f$ r; v! p$ |/ ]) k还有一类人是看多市场(认为价格还会上扬),由于种种原因,在适当的时候随时准备卖出房子,他们是潜在的空方。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-6 19:04 | 显示全部楼层
期待下文!
老柳教车
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:22 | 显示全部楼层

新人,顶一个

今天还在查square foot等于多少square meter,不过这不妨碍我对这个话题的关注,顶!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-6 23:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
卖家:
& @: I+ q3 W; u% a. g% W3 m1)按卖家的组成来分,目前市场上主要有:炒家,换房和离开爱城的人。按卖家的动机来分也可分为3类:要卖理想价,要卖合理价,急需卖出的人。) e' j! ~' f: V( z
2)炒家曾是买方的主力,在建筑商不断提价的时期,炒家帮助了建筑商消化推出的房子,从而使建筑商提价能够实现。目前炒家出货,则成了建筑商的竞争者。和专卖Spec home 的建筑商相比,炒家持房时间比较灵活,实在卖不出,还可以出租,而专卖Spec home 的建筑商则多属急须卖出之列。" B2 O& a7 }4 o1 w# D; p" C
3)如果包括建筑商的新房,按卖房的动机强弱和愿意出的最低价钱可以排列为以下顺序:6 ], {8 A7 q' V
a.        建筑商甩卖已建好的新房;/ s( X& O) T' J
b.        个体卖家卖急于出货的房子;9 A. L) ~1 Q* C0 u. j3 \- H1 q4 }
c.        个体卖家想以市场合理价出货的房子;
% z5 K) J' f. K+ Vd.        建筑商卖已动工的新房;
9 n* R2 s! T! c2 re.        个体卖家想以理想价卖出的房子;
. W- i- T5 A4 j: Z" \8 Jf.        建筑商未已动工的新房$ \+ x9 y. S8 T* O1 F" K" J
买家不是傻瓜,自然选择最优惠的价格的房子。因此,以上的排列也是房子的出货的优先顺序。在mls list 上,大多数卖家属于e. 如果a,b,c,d 没有卖掉,e 卖掉的可能性微乎其微。半年的实践似乎已使e 卖家明白,要以理想价卖,现在在mls 上list 不仅无益,而且愚蠢。无益是因为根本卖不掉,愚蠢是因为:i. 要接待看客,整理房间,做无用功;ii. 多一个list, 等于赶走了一个买家,因为买家的多少是和 list 的数量成反比的。目前,list 大幅减少,可能与e 卖家撤出市场有关。反正一时卖不出去,不如等a,b,c,d 出局再卖。现在或可出租,或另作别的用途。
- M7 z5 n- t8 g. E% `  L* V3 j! V8 o! D" q; l
有关建筑商,施工队等内容较多,我将在第4部分讨论。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 09:36 | 显示全部楼层

期待专业报道。

鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 09:45 | 显示全部楼层
E不是要等ABCD卖掉才出来,是他们认为今年春天房子还会上涨,等开春再出手,卖个好价,反正这三个月还是等得起的,再等三个月就能多卖几万,咬咬牙也要挺过去,要是市场不如预期那么样,那就痛苦了.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-7 18:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2008-1-7 09:45 发表
: g! o  S0 m2 O+ h9 s0 g. h. ^E不是要等ABCD卖掉才出来,是他们认为今年春天房子还会上涨,等开春再出手,卖个好价,反正这三个月还是等得起的,再等三个月就能多卖几万,咬咬牙也要挺过去,要是市场不如预期那么样,那就痛苦了.

( T2 W8 |# H0 @" p5 b! P( \只有ABCD都脱手,房子才会上涨到E要的价位。我想,无论ABCDE,都排在F前面,而且总量是有限的,大约5-6千。终将会被消化。关键是F, 如F大幅降价则E全盘皆输。 F 取决于经济,我将在下文详叙。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 18:43 | 显示全部楼层

经济形式将决定一切,石油决定爱城!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在石油衰退面前,买家和卖家什么都不是!看谁活得时间长。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-8 09:29 | 显示全部楼层
期待下文,同时想听听你对vancouver和toronto当期局势的看法. vancouver一直保持涨势,是不是到了edmonton的07年年初的状态?但有种看法是vancouver要一直涨下去,因为还是相对其它世界级适合居住城市太低。vancouver保持涨势对edmonton是间接利好。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-10 19:21 | 显示全部楼层
好贴好贴!支持支持~~·期待下文ing!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-10 21:44 | 显示全部楼层

想了解公寓的价格。谢谢

同言同羽 置业良晨
清告诉mls list 的具体网页,想了解爱称公寓的价格。谢谢
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2008-1-10 22:42 | 显示全部楼层
好文章.
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-11 10:05 | 显示全部楼层
真是好文!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-11 16:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-11 17:15 | 显示全部楼层
原帖由 yvonneyvonne 于 2008-1-10 21:44 发表 + D: D  V9 U  }" {- [2 e( N
清告诉mls list 的具体网页,想了解爱称公寓的价格。谢谢

. q0 E- L8 j* {9 g: P$ wwww.mls.ca
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2024-10-31 16:23 , Processed in 0.324383 second(s), 44 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表