小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
$ [- q$ ?5 w6 S3 j4 R
. }  c5 N+ ?1 \: c感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

9 J2 D2 A  B+ Z, v' E" S
& W' R! c; _& F: X0 X3 @我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
- X& O; @' {$ U6 E3 m
- Z: S: M  ?0 ]5 g, d8 F5 s7 v好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
' S+ y: X. v( b, x8 H/ g. ^1 T如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
/ r, c$ ?; W/ o/ W' u
判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
& x* E* t5 q6 _  X今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表


我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
/ i: O' R& B& n. q& L% ?1 z
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

% I  [0 N1 P6 k  U7 X; G, B9 M
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
! Q1 M1 S* U& U
0 N5 V8 l, N9 \& W# {7 M如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
8 i) D8 u0 t: d7 S( ?最近周期的高峰＝５０万，
最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　
" `1 H' V4 L! h5 g% C! j
当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．
2 m2 L6 j8 g0 ~7 y
: |& t5 \: S% H' H! i
. n$ i0 V+ k; I  L: _: p& j

0 f) \5 R8 l; c) ]7 y8 d6 ]; q4 H
　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
( X1 X3 N  b: r) C! X今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

# B* J" ?% x' X5 T) I/ h比我强，我嫩是没有看明白。
+ z! w; L7 B- @
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
7 d$ W  ?. [6 b9 c6 q
& Q5 M0 f6 l) `* O6 d8 {, N炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
+ t/ X: E$ S* @2 n' |' W6 ^
2 C' o; u7 X: ~
2 C- K" i/ C- g. ]很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
7 I6 B0 h* p2 ]6 f
6 o* r+ x% D  j7 \8 P) z新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周 ...

* l# V( \7 o: F+ p. C
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。

至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表

, b* ?3 P- P1 j/ E

我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

6 T+ f- B; N  ^6 h! v& I
1 G4 }3 y. g* a" h您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
! D+ N, [9 z7 H那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
/ i% \1 x% O; }1 e
* s# W( s; Y* j% k/ c2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
! w4 v0 h7 `( `7 N* s# f

0 ]) `8 V7 W1 ^9 O) G问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

2 i( h9 o  C! M2 t$ j
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
. t) u7 ~5 s5 Y: O2 p2 ?多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

8 i5 i6 c  G" F( K
. C# A! J9 e  v. F+ h[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
5 H3 g0 ?) h: z

* a1 x7 G- K1 M3 _+ i% f# ~您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
$ o, H) \/ i* v) }# L# ?8 v6 m那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
0 B1 {( Y, e2 n; z- }& l: r
2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

- D( h* Y. O! ?8 p$ A% G
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。