小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表

: @# C$ k! P: {2 }" [9 \感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

/ C5 Y+ d: m! }5 Z6 K/ I8 D
+ n. S& Q" s& G0 H我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

! {; i. U8 a9 {5 h  ]好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
6 [4 l" L  i) a; s4 c$ Z( o
& I: g8 `7 o' F& D2 d$ A/ d如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
0 v, C, [* e6 X+ N! z6 t* l
% J4 x7 U$ Z! Z& p, \$ D判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
5 a5 `$ w5 |8 m  Y4 |# \今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表


1 x! K# D0 r% h( P* x4 @3 U我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
9 k, T+ G) R8 t
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

' K  {- c" F& i很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
/ Z; W: k4 s, W3 Y2 r2 e& |
8 X, e9 ]: G! G. X新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
最近周期的高峰＝５０万，
+ w- R$ Z! q. t- K) A5 @最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　
. e" E: ^! Q( B& D6 L' C
当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．





( Z/ T8 |" n- v, R- J4 Q7 r　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
6 l+ P# j& }4 j( r4 g8 a* H+ }今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

; I- P: Z1 l( S* k比我强，我嫩是没有看明白。

* t% m* p, O$ e我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
; A# n3 n$ G0 }1 K( Q' f" c
0 t% g) {) r( o( v% ?
" d: A; C+ L3 U( C2 w很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
6 c$ i6 O- ^7 u5 A$ W  H5 ^/ p; n) n' {2 K
+ T7 s- m2 X: D. O6 f$ E1 [如果最近周 ...

: V' s2 q/ h3 Z! G  ^
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
) E5 i6 ~7 {& m5 l% d+ Z
% q# [4 V3 K( L! b至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
! r# W& e7 F; X* W; @& a4 w
5 k, ^; I; j" l2 c0 f6 V8 p8 x

我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

6 ^6 ?2 C, z+ S% n9 J" e8 X您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

: Z- J6 s; |+ h! w! S/ L, H- z  J2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
$ ]# I3 g$ m  N

. F; W% t* h8 n! `) d* V$ A- z7 B问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

0 ^5 a# k  O5 h2 G. N  q9 h我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

$ X9 _' q; t4 ?[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
6 L, }) u) D. X) J% Y6 T

您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

: y  H0 C: s2 W+ c' j3 L9 i调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

3 y7 h1 N  q" M$ C/ i' v, ^( T
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。