Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
' U; b, N, n+ A  U- ^7 N+ ~% a
1 l* h4 I/ z8 ~从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
7 ^% B$ E1 Z1 I6 I
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

% I4 f4 N2 s0 R2 LＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

( i1 S3 a) H: b; k2 F+ X# K3 E! |- g例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
; Y8 V4 _( m' ?9 \  P% f

　　
$ a- c; Z4 j; p
: n3 y5 }' H+ V7 V$ U 　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

- @1 U# R' m# {7 D" o) d# Q& V; rＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
" D/ [8 f3 X- T1 l  ?: L# ?
( O' ^! _2 P2 f! W4 d例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

! H; Y0 x4 @) ]& x2 `
0 P* L! t4 e' `2 l好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
  j* ^3 m3 o8 k+ y6 f7 d" r5 A
按照你的算法，今天张三的房子值：
7 ^8 a$ ]# v; m" [" P9 e$ S10万x1.03^10+0=13万4
李四的房子值:
, }, C8 w) \0 ?# i0 u10万x1.03^10+49755=18万4
  `  Q: e( X! d) S
4 a& ~1 d5 }! M按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
, U  H) H/ U: E& Y- l" v! E以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

( e+ ^. l+ ?) |0 w/ @# i/ R
我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
' ?! D4 m. C, t! M

) |9 O; w# |' i# C6 N/ K我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

( O( r6 u2 s# S# t( [4 ?- j/ J

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


我笨，您算给我瞧瞧。

6 b/ m3 R8 s5 D" v按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

7 V1 c5 F, Q! g4 {- |
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

/ B0 I1 K7 V/ p4 V2 s) D" D卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
4 m/ w& V( R( t3 g
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
/ }4 h, [1 U7 \2 C  g5 k* f: K

这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
- u. }; q) z  S2 h5 l
% m5 k7 S5 r. |; \4 A3 L我的看法是：
7 S! t' i+ Q& s7 a' D' X9 m* V& B现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素

市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
2 I$ i- f* M7 Z2 M$ I至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
3 k0 F, P0 Z' w+ g5 i# B3 f
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
8 X, U4 S$ L4 |3 @.
; V. K* _# b5 N+ ]# t