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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
4 g' s. }& V# a$ m9 N
( W# P" H& Y# V  I! K从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:* z* n/ ^' Z* C1 F. |
# X& k! O& r7 G) C
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
2 K, N0 o8 ~# Y1 ]- d" V8 Q
& H: _$ @6 R9 B7 S. v( G, W2 |F 是通膨率, N 是年数.( F  w) T4 I4 p+ G7 N
0 _; ^+ p# v1 F- w8 ^4 }" E  ]
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
- n2 D5 T5 @" R今天的房价大约是: 25万# L& }/ H/ v7 Y& I
6 c& Y5 R* C8 x, z8 Z$ X
8 n# }: S4 X! u6 |: v" ]
  
- Y- C3 T  h- |5 s5 z5 p! M4 E: |/ s% `; l) a
  
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
6 h0 P( |& |! X  ^/ y5 t& X/ M卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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" C% O; a+ ~# ~# RF 是通膨率, N 是年数.
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# Q/ C/ O2 c4 Z( i2 b5 H# R例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
2 @$ ?% P  G! T2 f; }! ~今天的房价大约是: 25万
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; `# O- @" d% z4 \, [# G/ p# `( {
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.( I4 L) p% ^6 p! E# \' ]$ S
7 m$ X+ m- X- F0 @4 F* Z' H
按照你的算法,今天张三的房子值:) g9 k3 k0 ?, L2 ^
10万x1.03^10+0=13万4$ X, c% |0 D* ?! R
李四的房子值:' m' U$ `" z2 A# g
10万x1.03^10+49755=18万4" w# r& A0 ]; p7 T* S6 e! s6 M
/ ?. |, Q2 r2 @+ b, T5 G: {* u
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?+ f0 l( ^" o- S0 N
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
8 Z$ y* u$ L* O$ ?, Y/ r: u. m按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?) O: ]9 }8 l- N/ [6 |
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

2 z$ y& K0 n, \2 @/ ]( W% E, p: R, Z% e. o! f
我笨,您算给我瞧瞧。; d  p' q: u) n0 x4 x) f1 l
  S1 y0 O- ]# }1 o: P( Y
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!. C3 a8 T* m4 e% F

2 T1 Y+ G9 M% t9 U/ \' _[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 # A6 L8 L% O9 `1 {; _4 l! @  Q8 r0 d

2 D& z- W) M" n) _5 [! v$ k# [
+ f$ u+ A5 }: f1 ~我笨,您算给我瞧瞧。7 c7 o. B% V: ?, m7 ?

% p. f/ K3 T; p! ?4 d- r按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 ) B% \  Z+ b* B9 H  p& K6 Z
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1 Z. O4 m6 w6 N8 J& d% M7 L" M我笨,您算给我瞧瞧。  p" n- M# }! |; m

3 C- O; N( v6 v/ v3 O6 k按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

% z: j" w) t# h8 v% n: M' j, V$ A, L% P( g! J
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
* j! u( l/ z- P- I2 A) B1 q. }5 Q7 O# H+ Q
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.& p, H% ^: m1 w* X3 g- d
3 E; M' i% G. u# a4 s. J
F 是通膨率, N 是年数.  d. I( s0 `0 S( z+ r+ ?+ ~

: j4 O* g6 E# y! z) c
! d4 i7 U. {$ k5 b这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。$ T* v1 d) u- }/ b
: @  o# A2 {9 W$ [
我的看法是:
" I. |, W1 q5 v9 x现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素5 A8 [; v- ^/ i2 b' b4 y' M0 N$ Z
' v/ _/ P# ?7 h0 R6 v; c
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
0 S$ G% u# d) x1 Z# g- F/ {至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
2 F( M' i" b7 R, Z' W' b# J/ @% N
2 a! L: x0 H. i: b$ U! F- U你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.1 o+ Z# Y1 e& t- H0 s
.2 c6 `( j! k! e9 ]8 t8 P0 T' d
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