Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

$ D3 r- ~2 C9 m/ Z从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
. T0 N( D/ y- \3 Y( p, u- A
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
7 g% }1 [, q0 N5 y0 W% c- |& N5 l
! K) [) u" R% R, R9 DＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
; o& z1 |" \5 A+ Z
! N4 g- o' g5 W1 w, A0 a, G! O例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
9 |% c+ X/ l+ ]/ C4 B3 b今天的房价大约是：　２５万
% K* N' Q# W& a/ x* Z! q

　　
4 f! T0 m8 V; v  x' w* m
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
7 `: H8 O7 s: P3 p
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
5 @) M( N) c$ B8 F  Y今天的房价大约是：　２５万

( e8 w( \3 e3 K" I$ b' S
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

按照你的算法，今天张三的房子值：
# P+ c0 Y  z% D" D2 U; h10万x1.03^10+0=13万4
- \& n: Y/ b- f8 x+ E- \李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4

按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
7 {- _% M; F2 j" J以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

. A2 M0 `% x. `8 C  Y
我笨，您算给我瞧瞧。
' G7 p3 Y" x! m, b2 s. i
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
* O) W' }# l7 ]
3 g) J! ?: w0 I0 o: N' t) E[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
5 Y, U, A, l9 W3 n

. s" ~0 a9 p5 \# c2 `( }' x7 z我笨，您算给我瞧瞧。
' C! ]( I. r7 l  }  A
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

4 I$ T, L7 v/ `) @' ?% Y

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

  z; k; k3 n- e2 h7 L
" m0 `6 h3 X2 n( Z' S5 _8 ^% V, L% S我笨，您算给我瞧瞧。
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, n& N# ?, R! K: v3 ~按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

+ V$ P; ], |& \  k7 W
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
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卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
3 h: ^/ |7 N5 ^& s, }
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
0 u' e) c- G! V7 Y' x6 }% ^

4 b$ t+ j& g* _- S这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
4 U4 K! K- b7 y( f! g
我的看法是：
5 k9 O, n- c+ t7 ~8 S现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
: w0 B, l& b) _  k# d) ?& L" I
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
+ X' Y7 N; m0 ?至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
; n  b1 m9 V$ |4 B1 u7 g+ t" z2 y
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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