埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
2 G8 f2 q8 `4 a% v- ~" zI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
8 L$ H+ V, y* g: w  \. r9 ^8 G( J1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
5 I8 ]1 o* g: Q  q* KI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

0 h7 H# m% p1 N9 p有两个标准。
0 X! R% F  @3 \; \8 N$ Y
3 u4 _; I6 M* L, X一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。

% t& R3 v+ U" G# y另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
$ z! G3 ], r8 {$ ]$ F8 _请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
" H) h$ ]/ Q, V6 D( L9 d答：不是。

/ K- B$ k+ M, h  v. ^; y如果不是，那是有什么标准决定得?
; q% }8 J% p' z  S; b! R" B  W答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
! A( ]; ?" [8 E! l% @' Q' a/ a' k
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
) d5 w. H" ?- K) _: L4 G1 ?+ n我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
( E; {0 L# M" [( b; G  q+ ]我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

" {# y& u1 h2 f: g) l8 J  S& b& mMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

* v8 ?/ x( F# u5 R你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
, i  l7 u4 E. w0 X7 R有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
5 F* T+ j% {; }2 X2 ?/ NMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

+ x" F% c; |3 f. t" \3 d
) c7 U- M+ F: k1 s9 y( h8 @; i限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

对地下室的限高：
& e! i; i" \( E1 }% Rhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

* @' ]9 D6 D; o" l: s对于整个房子的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
& e) M" c; L' G& _" [
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
2 _, k3 r0 ^# R
3 }( k* T, ^* U, a- n事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
. m! I# [! F  _8 ^有两个标准。
( s2 G7 e; `5 R8 _) v
/ `! n' X! V* F  T一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

4 ^# t$ `+ b; [2 k& O/ b. I
+ y4 h' x. J2 G' }# E/ E另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
- h7 N5 k+ t% J7 p6 f
再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
$ E2 `- F  g" c我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
: \7 x1 {! I. y. z  \第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
1 B4 b/ p, K4 P8 q4 ?* j7 }- H, n9 T. Z你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

" d. i" |( a4 Z, i! a0 ?; M1，啥价钱都有，2房的多。
2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
# i- g( x' Q* |- W. t2 K% u另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

7 ]. ]2 ]4 D9 @再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

4 q3 v" ~: {; U. i/ B; ?4 ?4 y# E这些年一直都是这样的。
6 @+ F" [  K% a) u. I
# G3 p3 B. m- H; F% b; u- m" @. b70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
3 X1 B- C$ e' ?! B( y: o你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
: d7 p. R) o$ ~$ A% E
' ]1 n9 J: Q4 Q5 g' r第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
& N" x: [* t- H# K6 d* z4 U$ s请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

- t3 p  i4 |& }Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
' B' g) f8 d+ }8 ?Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

请教 MacEwan这个区如何？