埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。
& n, D+ l9 h, h- z% C) S# M( t
  A+ j7 P/ u7 Q4 z* [/ O& D我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。

5 s% k0 [' l' w5 }( f# q由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
& j5 e; R, ?1 ?: ?
6 k; C; Z" J  D( s$ _: J6 Q3 r. W希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

  o5 _/ i( f" `3 ]. F点击下面的图片，可放大观看全图。

' v9 f% E4 [! T/ G- G" v. x

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
& ~/ w/ P6 r& o3 m& h
0 Z2 K7 I  B( R( C& f9 JThank you

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
; E$ g' V7 d% x" H/ \/ mhttp:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
) r5 q8 _3 }$ _/ [% W0 |- S
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
; b! J; A7 x) l8 @5 T& l& L9 Z) a
- T% |- Q% M. z0 K& A1 N8 k4 D" c6 S下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
2 g9 Z9 v8 F6 \, u. X3 V2 q
( E/ m  }2 E3 \1 J  A9 L在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
5 m$ J) a8 z- Q8 n- A" qHave you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
* P9 `% N# Q: q* a# C按实际成交价格, 没有CPI调整。
) N6 E" l+ B& b  O. r/ M# G谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
, k1 K/ |1 l8 C艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
( r  [8 n9 R: ]" O$ U7 |- o3 V$ l谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
* N) T+ o3 l7 I( d0 L  w  w关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
# }5 U5 r+ z* c# V4 r& J不知各位专家们意见如何.
& }2 V, H" g2 Q谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
. m! U/ O+ c# f2 J( rBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
. N" c/ v- I4 C1 F' G2 d7 a1 R7 D9 DIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:

1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
! u- }% X' F. p. G" l* o
2 r2 l: b1 P4 ]2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
& X  h& {. p2 G6 z您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

  k1 o: I0 O# `3 g" P偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
# T! o4 Q7 d) C9 z, y6 z! r# W偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
3 N7 O( a0 _6 w1 m% u偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
" N% ~/ p7 J$ f4 j6 k/ P9 d
其实我这个图还反应了一个信息.
! p1 ]- J8 Q7 o在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

8 i  K' L; F% @http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.

1 K" _* M& [& H! G/ h7 E+ N% b我认为你分析的不完全。
; h' o4 L1 W4 h2 J, Y: G
1 [# X1 r1 ~5 Y' E一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

0 {# N+ H' ^5 \; Q1 Q: }% O' T所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
( M7 f2 p+ M  ^( V偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

3 F3 p4 Y" b! n  B' kIt is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
5 h2 z( |4 ]) D
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

7 l  J  l6 m4 W0 L- N谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
' Z' a9 u+ j, o$ i) g我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

+ j- x' P( X# g5 E美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.

还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

2 \6 k, \0 s  U5 Q( b, V  Thttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
For April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
; V- m% w/ z" jMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
5 r! H! W2 T5 m0 R! [8 _Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
9 e, U% d! X( w; j% E  qsummerside mls right now:
2 g# q7 E4 I4 @% cAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

7 C8 ?9 {0 n$ F/ P( [+ e1 K% t! Q有07的数据吗？
' s6 I1 T4 p: u- w$ Y5 u有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
! V1 Q7 b; ^& ]6 R- ]7 G( n1 M
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

, @6 S5 V  X1 V5 f1 t! @  u, f0 rNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
, [. T& A, K$ W/ g6 I$ O2 p
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
& g9 a5 \, }; M, H
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
) V$ [9 n# _! s& p; M
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；

Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
+ J9 v2 r! B. \, S. G- O1 x1 [# u
从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
* v& x. g% m1 `! [6 V0 o$ B如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
( U+ {( k2 t9 v! c! Y, W
Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
: s3 Z% g' [) l3 t# b

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
$ G/ F  ~* t3 K  D3 C" y
3 O/ [8 R' t% ]* W1 xNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...

/ o7 h2 W; e2 U, W$ Q2 V5 ]