加拿大外资买房禁令即将全面失效！提议效仿新加坡、澳洲改革？

片儿刀

加拿大的外国买家禁令即将到期，对于该禁令后续该如何处置，各方观点不一，但所有人都认同一点：自禁令出台的这三年间，市场已经发生巨大变化。

Corcoran Horizon Realty汉密尔顿分部的管理合伙人Martinus Geleynse表示：“大量投资者、房产经纪，还有不少已经买房的人，如今都深陷资不抵债的困境，整个行业形势彻底反转。”

“我认为现在市场对楼市的处境多了几分同情。”

联邦政府2022年通过法案，出台为期两年的非休闲类住宅外国买家禁令，2023年1月正式生效。出台初衷是在楼市热度顶峰时期，减少外资投资与投机炒房行为。
9 V% ^8 A3 C# [$ ~
- p7 K: I! _8 K! }& t持有临时工作许可、难民申请者以及符合特定条件的国际学生不在禁令限制范围内。
' }6 l( o1 Y! B8 K9 K
6 j; p  r* o8 j6 S* q9 \, P; c之后禁令被再度延长两年，有效期至2027年。如果联邦政府在1月1日前不采取任何举措，禁令就将自动失效。

该禁令实际效果一直饱受争议。加拿大统计局数据显示，外国买家在全国房屋所有者中占比不高，但在多伦多、温哥华等地区占比相对更高。
/ s' \, g$ F, ?& I5 R
- M( c' @9 o( [% e; G/ D. h- N% W房地产业内不少人士希望彻底废除禁令，称处境艰难的行业需要更多投资。不过一名住房权益倡导者则认为应当保留禁令，但也承认单靠这条禁令无法实质改善住房可负担性。
' E  \( G7 @# V7 y/ j
6 Z. Z! a' [7 Z9 L: T( i加拿大住房、基础设施和社区部的发言人拒绝对禁令后续计划发表评论。

/ V# @  @0 N# i" N$ A: _5 D" P在一份邮件声明中，该部门重申政府立场：“加拿大的住宅首要服务于本国家庭居住需求，而非投机投资工具。”
3 ?9 g5 D- R  V- I0 e
1 l# ]6 u. {( Q, R住房部长Gregor Robertson此前表示，政府正在研究其他国家的相关政策，重点参考澳大利亚。澳大利亚的外国买家禁令针对新建住宅和空置土地设置豁免条款。

3 p$ H  w. U; F5 E  a禁令真的奏效了吗？

Geleynse认为，最初的禁令更多是“公关层面的效果”，对市场的实际经济影响“几乎可以忽略不计”。
4 ^$ s3 J9 i! P. n9 ?
但这项禁令获得了广大民众的支持。
  ~  S3 o5 s$ J' n& V
民意机构Research Co.2025年的民调显示，76%的加拿大人支持该禁令，13%表示反对，11%持观望态度。
+ T: x' v. i' f
1 G; d! [% I0 d4 V, Z% ISimon Fraser大学城市研究专业实践副教授、住房研究学者Andy Yan，用一个比喻形容加拿大外国买家禁令：因为豁免条款众多，它更像粗纱布，而非强力胶带。
4 b# T  V: Z2 n/ @; H' Z! O" n
他称禁令只是提升住房可负担性的“众多手段之一”。

Yan表示，虽然加拿大全国范围内外籍人士持有住宅的整体占比很低，但部分区域、部分房产类型的外资持有比例偏高，这点不容忽视。
( T& t" q" p6 A4 ~
7 l7 G; A6 ?/ J) w6 R8 r2 I& K# s加拿大统计局数据，2023年，安省全省房产的2.1%、卑诗省房产的3.1%，以及多伦多都会统计区（CMA）房产的2.7%由非居民持有。

2017年更细化的数据显示：多伦多都会统计区内公寓的7.2%、温哥华都会统计区内公寓的7.9%归非居民所有；多伦多市全部房产的4.9%、温哥华市全部房产的7.6%由非居民持有。

8 Z4 m7 t7 ]! O; Z# Q6 ^4 rYan说：“这个数字并非无足轻重”，即便是小规模市场参与者，同样会对房价造成影响。
0 [0 l. ]5 j  H! p- ]! _, X
' ~7 _. H1 I. H$ w8 U' W% U) {6 J但他提到，2023年至今，本地、全国乃至全球环境都已经大变，现在正是考虑替代方案的合适时机。
! Q; ?* Z; s. m* p$ ?( B
他补充道：“有意思的是，距离实现住房可负担，我们依旧路途遥远。”
3 s6 q: r4 M" s8 G
1 T& G0 T. s- D1 m, u' y3 c* j废除、保留还是修改？
* |- }  J9 m: N+ C9 S) @6 P
1 m/ x* e& R+ {* }6 lYan认为加拿大应当借鉴新加坡模式，对外籍房产持有者征收专项税费。

3 X" k& f# n8 R: `9 W* [' J4 y他表示问题本质，就是如何看待外资涌入多伦多和温哥华的住宅地产。
& U9 b; U% O1 m$ S4 B- ~
“不能让外资毫无成本地涌入本地楼市，应当提高这笔‘入场成本’。”

% J& X2 ~/ \; P, m) F房产营销咨询公司SCOP Inc.的创始人兼负责人Sean Zahedi代表多家开发商，他表示外国买家对于楼花市场格外重要。
- g- L) f& [# t8 |6 x4 K
$ ]% G0 E+ [4 n; k( Y; A2 V$ q0 a楼花即买家为尚未开建的房源支付定金，约定数年后房屋竣工完成交割。
: x6 E- C* X9 R+ j
他表示，解除禁令有助于楼花去化，帮助开发商拿到项目推进所需的融资。
8 D# m3 w, z+ e' h9 A8 b- Q
, l, m; U9 W8 Y他还说，这类外国买家大多不是和加拿大毫无关联的纯投资者，很多家庭先送成年子女过来，后续计划全家团聚定居。

“过去三年，这条路已经被堵死。”

“我们几乎在向全世界、海外投资者传递信号：我们不欢迎外来投资。”

Geleynse同样支持废除禁令。他观察到，禁令打击了大多伦多‑汉密尔顿地区的豪宅与公寓买家，公寓市场尤其面临需求不足的困境。
& _' ~$ N+ O! \
: P4 m  A8 r; z* {9 s不过他提出，想要改善住房可负担性，还需要更全面的住房政策，多建造两居室、三居室，满足家庭住户和退休换小房人群的需求。
$ T2 b* [' |' X( ?' L. y7 }
“我们没有建造适配家庭居住的房源，这才是核心难题。”
6 q& R1 @' Q/ I) N
多伦多租户联盟联合主席Bruno Dobrusin认为，禁令“至少在租赁住房可负担性方面没有带来实质改善”，但他依旧希望保留禁令。他表示取消禁令会推高房价，同时外籍房东也会增加租客维权组织工作的难度。

“现在已经有成千上万套空置房源，普通人根本负担不起。”

% w" r$ T! q$ f  W0 u“引入外来投资者，只会通过竞争进一步抬高这些房源的价格，解决不了我们的核心问题。”