加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
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但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

% N) x1 n* K4 a% O) ]+ B大温成交量和价格放缓
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温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

9 i% \  J6 d( R& m平均房价微跌约 4–5%
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公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%

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多位大温经纪表示：

$ A$ e4 |. }# ^“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
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3 B  `, b. x  P) w* D买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
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! I+ w! j6 t. Z& l, H/ P$ k5 W# M多伦多：销量跌了11%，价格也在退
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先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

2025全年：

# P1 _, j3 d" `" T) [# L0 T成交量：62,433套
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+ {; j& Q# P9 C1 s同比下降：11.2%

平均房价：$1,067,968

* d* T7 Z8 Y. t# v同比下跌：4.7%
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/ O+ j( L5 n; L到了年底更明显：2025年12月：

综合房价指数：同比 -6.3%
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2 D' j+ [0 O. D. m& v平均价：约 $1,006,735
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% C; Q( {+ m! I+ d, P再跌 5.1%
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也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

6 S! \# O3 M0 F( U( r全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

0 u% a2 A$ ]- u# O( G" ]6 P9 x  V$ k' i加拿大地产协会（CREA）数据显示：

$ Y! u/ I4 U- V, h! \全国销量环比再跌 2.7%

- m  t5 r  }4 d: N. H& i! O5 l比2024年同期低 4.5%
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挂牌量同比增加 7.4%

库存约 4.5个月（接近平衡市）

什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

最惨的是公寓

过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。

+ H: a! }2 g4 ~+ m. s! \2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

一位经纪直言：

“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
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7 i+ K5 s- }. L" e6 m- _3 ?看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

, C. v! d1 c2 e& t" U/ p3 h8 u而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
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预售市场：更是“一地鸡毛”
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真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

经纪人的原话很扎心：

  m: Y9 _( c0 ]3 A' `+ ?+ g; u“现在这个市场又丑又惨。”
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买家违约
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官司变多

% b. G* k" Q7 c) A, R3 i被迫亏本出手

首付打水漂
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8 t' P3 j2 o3 e很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
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不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

' p. A4 f/ ]* I) V0 ~+ ?$ VBarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：

! f' d& ~+ A) }“这三年，季节性彻底消失了。”

更真实的信号是：

有人开始二按

有人找私人贷款
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房租也不够cover成本

  [! W" |. O- t) I1 m9 U家庭财务压力正在浮出水面
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本地经纪总结一句话：
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“不是急着买，而是等到有信心才买。”
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这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
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- v! C4 ]" ?$ S! P7 ~但不是所有地方都跌
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7 \) v7 A/ o, R9 J3 e, Q, a  v有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。

, v' Y5 e! C7 ], U; M一些小省份反而逆势上涨：
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% m$ h) F: w# R" }萨省：+9%

纽芬兰：接近双位数增长

魁北克城：+17%

% n! ?: j0 M9 F: R; u原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
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$ d! x- v' i- a* Z8 w/ v+ w( g说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
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真正的问题不是价格，而是心理
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" @0 q$ h0 j( x' O' I) h' q& X现在的市场有个奇怪现象：

1 b2 F# M$ w4 c  Z买家：
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& I' N6 j; K0 {, r$ N! A有选择权
! H- e$ C! Q! s5 u) I/ M  G
; f, W; d8 N7 b1 T- g但不着急

" @8 i* m$ Q( U: q总觉得还能再等等
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卖家：

不想认输

+ n3 u6 ^4 X& S还想着高位价格

挂了又撤
) }) n6 W; i6 d/ K9 A- Q; ]
* A( J$ ]( b+ B+ `/ V4 P结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
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“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

) E1 p; E1 S; }9 ^5 X+ {) n! t$ _给华人买家的现实建议

3 I+ \8 I/ |' r( U( u如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

7 ?: j& k  x8 m3 i自住买家

  _7 c: i/ u9 f5 N议价能力最强的时期之一
$ d: m: z* \7 ^- `" K# t2 o
7 w( q1 a) }! z' \, n% |可以慢慢挑
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别冲动

投资/预售

" a! C2 G$ P- B- ]6 Z风险明显升高

现金流要算清

别指望短期翻倍

高杠杆操作
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2 n/ B; D# e# K! [现在真的危险
" A" J4 p* F$ f0 p0 I8 I2 Z+ x+ d4 a
- Z0 W4 r. ~, `1 V5 i, k( s未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
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5 ?9 E' G7 ]; _2 \$ z4 j/ ]2 m加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。