加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

  r6 Q( J8 T  a* [3 Y% G7 Y《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

% e6 b4 o  s, L, W' t加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

  ?: s* I( O; u3 }9 [最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

* X  p( `  I- S0 l7 \* y与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

$ @: A) ~# D" i" h5 _  w9 D3 o7 J例如：

$ ]# q* p7 w6 f9 c* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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/ d! L  q$ v; _9 ^+ r/ N* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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" K  k% s9 i3 J( o* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

: D6 x* e0 L  p. T. K: m与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测

! F% r! c0 A' D9 i( b6 _TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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- y# v* R8 v- x, o5 K" E% \增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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5 P" |" F5 Q9 u推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
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不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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% O1 p# ~) @+ y. i; @但市场仍有积极信号：

- l! |# @6 y( c/ {$ j9 n, A# i* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

. T5 q+ D7 H- L/ g  @* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
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公寓市场尚未触底
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$ g! O- ]1 v7 Y2 Q( e/ _/ M+ RSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

根据TD今年5月的预测：

- z; v3 J% n/ M$ g1 h0 r9 }* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

" ?* n7 ~3 D7 s6 ?% @3 b* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。
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新建公寓放缓，未来或存供需缺口

% g" g3 y0 U- O, k2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

" Q- V1 g% K7 e3 }9 B完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
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2026年按揭重置潮风险有限
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Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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0 p, J  k2 g. m: w5 {截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
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4 y- e2 a& G' t+ u8 _到2026年：
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* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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- Q& T; c0 {# b9 i: R3 @* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。
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* ^; J3 N/ F  A, L$ W! x哪些地区最具可负担性？

$ }5 i8 [( p9 V在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

0 b" J2 i) x7 E# l相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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长期风险：房屋类型错配

' L" K" {% S* a) X/ V9 j. v$ F6 D% \Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

0 t' n( E5 W# l) D4 m# v" [1 j6 g' H结论：适度回升，而非大反弹

* k1 E  u0 K4 _- h) f* d$ r: u> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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2 p/ F' y8 p5 |. Z+ L> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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不过，Sondhi补充说：

: q) i; b5 |# ?; n8 l9 F( K6 ?# [8 V> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”