加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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) o& s/ y, `& @1 o7 P7 m目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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4 O/ B5 T% u0 V  M与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

. J% X% i/ F0 V/ T4 [1 R) f例如：

% T6 P4 K  L8 T& w4 M' u, u1 _* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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4 P7 w7 f6 O5 ]: J* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
, v! X5 [* O/ K! G3 M/ p5 F- B
3 F+ z$ h7 R3 n7 L' g8 r7 A$ ]与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

- Y9 `( t- W1 @2 P; q& z主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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5 t  v0 [. L) K1 g. ]+ }增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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安大略疲软的原因与公寓市场的未来

推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
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不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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# E) ?! b* j* v) C' t" s但市场仍有积极信号：
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  _* H8 S3 ?& A# X+ f) b* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
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$ |, P! ^' {! {* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
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7 }$ J* k7 e& ]公寓市场尚未触底
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Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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" X. e2 p, e+ @: u! [* r根据TD今年5月的预测：
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* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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, Y6 e1 v* _% V- o) B* ?0 V7 k* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
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完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限
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- i# B- q: O4 H4 L+ B/ D7 TSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

8 _# V3 J/ H1 X7 t到2026年：
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4 z1 t& E. y% F8 p! K% o; s' l* 经济预计略有改善；
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$ z" L6 O  m1 S( H/ b* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？
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在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
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阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
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0 ~+ N; R6 ^9 f- p/ S6 k6 @相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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" r, h0 `3 y& t  @5 t+ n) K7 y- N长期风险：房屋类型错配
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- g: H; @8 `& x  aSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

1 N: x/ G! ~5 U8 n" o( O> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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8 e- C. L8 ]) Z) C- A3 |$ _他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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结论：适度回升，而非大反弹

& f& c! ?% Q; w> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

7 X3 E3 E: h) x- u9 _此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

; I/ Q& I. I- y; A> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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不过，Sondhi补充说：

1 S. I& ]& U- z; X( h> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”