温哥华Downtown 房子开始涨价了！料再涨10-20%！出售自住房也要缴“资本利得税”了？

片儿刀

由于加拿大房地产市场已经再度处于炽热状态，所以媒体对将要公布的联邦预算案多有猜测，因为其很可能会拿出某种平抑房市的新措施。
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本月初，加拿大金融邮报专栏作者希思（Jason Heath）曾撰文，讨论修改对“非主居房出售资本利得税”的征税方法，以鼓励房主直接出售房屋给长期租客。

平抑房市的关键是增加供给，此举可有效地刺激这一部分房屋的上市和增加供给。
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简言之，就是将现有的非主居房出售“资本利得税”作豁免或延迟缴纳处理，方便投资购房者将其投资性房屋上市出售。

以现有的征税方法，出售非主居房屋所得需要缴纳50%的“资本利得税”，且以前申报过的折旧也须作为收入计算，要想让投资购房者将其投资房屋转为上市销售显然很有难度。

( w, p6 K7 p+ b3 R! s在上周末的金融邮报中，财经记者佐卓恩（Geoff Zochodne）也撰文就此从另一个方向提供了分析。
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& [, @1 @+ H/ E- }他所分析的对象是“主居房”。
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% b* Q0 A! X' N  O! p现行的收税方法对出售主居房的所得部分是免征资本利得税的，但在当前形势下人们不免会猜度政府是否将取消这项免税。

佐卓恩认为，如真的修改“资本利得税”规定，则将会给房市带来巨大的变化。

- f, }, `5 `( P7 d0 o现在的房屋买卖热潮，驱动力都来自于超低利率和疫情中的换大房需求，期间还有“恐慌性购房”的现象，买家多有急于达成购买的心情。
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1 g! q+ }5 ?  h3 v1 l" a: ~3 j# U8 R此时，加拿大央行已经明确表示，为经济复苏计，不会在近期调高利率，但很多人仍觉得政府或监管机构会像以前那样开始介入，通过税政将市场压制到平稳水平，愈演愈烈的房价飙升现在也在给政府和监管机构带来了压力。

-   银行提出修改“主居房免征资本利得税”的政策

RBC皇家银行经济学家贺奎（Robert Hogue）近期表示，政府和监管部门现在是时候拿出东西对付过热的房市了。
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经济学家们显然认为，过热的房市会给经济带来风险，会吸走更多本可用于生产性用途的资金，会加剧所有的不均和不平等。贺奎所建议的最重要一点，是政府应该对现在偏向于房主的政策做出修订。

% j8 I8 s  J# A" r  A5 E; n" v6 Q政府需要修订的内容，就包括“主居房出售免征资本利得税”这样的核心内容。
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) L5 k% w! H& z; b- Q, y* w, m. r显然，修改这项核心税政也许过程会很长，因素会很复杂，会有争议和发生意料之外的问题，但有一点，主居房免征资本利得税的政策是在银行利率比现在高得多的时候设计的，本来的用意只是为了抵消高利率给购房者带来的影响。

而现在的利率早已今非昔比。
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2 S: C- D; I; F/ `% Q/ ]  C-   IMF亦强调须消除市场扭曲因素

4 w$ e/ l: X) I# [2 I- g/ a国际货币基金组织（IMF）最近在一份有关加拿大的报告中，也重申政府政策必须着重消除可使房地产市场发生“扭曲”的因素，这其中就暗指了“主居房免征资本利得税”的政策应予修改。

7 E: s) h5 J: y. w) G- Z) dIMF认为，使一部分人受益的政策如直接的“补贴”和间接的“税收抵扣”等，都会对房屋可负担性产生不正常的影响，因为所有措施都只有利于买得起房子的人，而长期看并不利于买不起房子的人，所以会使已有的不平等问题更加严重。
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( t8 f7 x* p$ y2 _) T) d在美国，家庭出售自居房屋的资本利得，50万美元以上就不能免税了，但在加拿大还没有人敢在免征资本利得税上动脑筋，因为房地产行业是不答应的。

" `8 K- l# \: n0 A& _/ V- Q7 w$ d+ fCREA（加拿大地产经纪协会）住房均价和MLS-HPI综合基准价曲线


-   地产经纪认为只有供给才是主要问题

/ g2 P/ e- w2 Q3 N7 V  L5 y对于取消或部分取消免征自居房出售资本利得税的议题，如安省地产经纪协会就认为其“会严重影响中产阶级的退休安排”，因为很多人是要依靠房产作为退休养老金的来源的，如果资本利得税有变，可能房主就被迫一处房产住到老，也就不会有被升级换代的房屋流入市场了。
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/ e) [; u; E8 {( \- N地产经纪界和行业中其他人士认为，最近人们讨论的还是老旧的“需求侧”话题，但政府最优先考虑解决的应该是“供给侧”问题，即努力将有限的住房供给量提高上去。
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" ]: M5 G" w- S) u+ [-   对自居房出售征税并不容易


另一位金融邮报专栏作家高罗伯（Jamie Golombek）说，“自住房出售免征资本利得税”是现代加拿大房屋产权和国民退休规划的重要支柱，国家政策制定者都不太愿意碰触这个主题，因为每个有住房的加拿大人都会指望在未来退休时能以“免税”的方式将房屋套现以补充养老所需。

1 I: E( h/ ~" Z, F: t  y6 u' j现在很多人都指望将来售房会有更多的养老钱。
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最近，加拿大按揭专业人员协会（MPC）的一份调查结果显示，现在市场各方对房价上涨的预期更加强烈，达到了历史最高水平。

即使在目前房价年同比涨幅已经高达15%的情况下，还仍有比以前更多的人估计房价还会继续上涨。MPC也表示，这也是一个投机性市场的信号。

在MPC看来，通过抑制住房需求来平抑市场是不会有效果的，但如果考虑对主居房屋出售征收资本利得税，就需要有别的措施进行“对冲”，比如对非主居房出售免征资本利得税。这和希思的建议是一致的。

! _: _( R% w2 ]( z温哥华市中心区未来18个月房价料再涨10-20%

# |# q$ k, w& g温哥华市中心区（downtown）的公寓销售现在已经回升，“疫情衰退”已经被再度繁荣所取代。显然，虽有很多人奔去远郊区买大房子，但也有很多人更喜欢市中心区的生活。

2月份，仅在西端区，就有105套公寓屋和少数其他类型房屋成交。这是这一地区过去一年里最大的月成交量，也比1月份的成交量高了52%。作为比较，去年4月，这个地区房屋成交量只是29套。
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; C/ E1 z( p; ~0 `* b在西端区2月份的成交中，有约28%是高于或等于要价成交的，比上个月多出三倍。

现在，这里的公寓屋房价还仍有吸引力，2月份的中位价69.9万元比上月还低了0.1%，也只比去年4约的最低点（68万元）高了1.9万元。不过，如按尺价计，2月的尺价是1247元，去年4月的尺价是1030元。

据MLA地产经纪公司总经理麦克尼尔（Cameron McNeill）预计，未来18个月内，温哥华市中心区房价还可能上涨10%到20%。

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