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本帖最后由 小黄 于 2020-9-29 21:21 编辑 + U) }" h L7 r- k1 C* f9 i+ h
PUFFY 发表于 2020-9-23 06:48
% t! T2 I2 S6 Z' I2 s) ?7 E8 \* k估價絶對有參考價值。
1 G4 t M+ { |: l: j我的西人朋友和同事，他們買房子絶對參考政府估價，西人普遍認同市價應該低於政府估 ...
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6 R9 @5 P/ d- F+ T1 s/ T人们对于市政估值的参照程度,只是影响房价众多因素之一,而且不是主要因素。出于考虑别人怎么想,而影响了客观价值判断,是得不偿失的。
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这是一个常见的投资陷阱。好比说,PE值特别低的股票,租金回报比特别好的投资房,或者是价格低于市政估值的房子,很可能就是个坑。PE低,是因为公司出了坏消息,未来看空。股票跌了,而盈利还有时间差没有下来。租金回报比高,是因为房子贬值。房子卖价低于市政评估,也是因为房价在跌。而投资讲的是顺势而为,追涨杀跌。
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% {! a+ ~8 r6 f7 ?& l5 E9 a1 |讲两个具体例子。爱城从10年前到现在,公寓产品价格大幅度下跌。南区的两室公寓,之前22~23万吧,现在15~16万,租金倒是没有大的变化,所以租金回报比越来越好了。那应该买吗?如果告诉你3年以后,15万的公寓降到12万呢?这个下降过程,买家倒是一直都能做到成交价低于市政府估值。- e/ e' ^7 r: a: N. Y
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时间退回到2004年,爱城房市上一波刚刚起步,房价上涨5%左右,从2004到2008年,市面上几乎所有的房子都是卖价高于市政评估。就是因为2004-2007处于上升市。市政府还特别固执,2004年16万的新房到2007年48万市价,市政府迟迟不肯给出一个准确估值,当时只估20来万,后来是2008以后,终于一步到位把估值涨上去了。
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; v& [8 W1 \2 p( f/ Q# S1 a& K# b的确有不少人坚持只买低于市政估值的房子,结果就是错过机会。2004年估值16万,2005年卖价18万不买,2006年30万不买,2007年50万不买,2008年45万不买。一直到2009年市政估值跟上来了到了45万,如果有卖家急售44万,买家可能觉得自己赚了,但这是2005年可以18万买进的那个房子。 |
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狗仔卡
发表于 2020-9-16 07:21
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