 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租( D% Q: k: g' C6 f# D
% e3 h# ]) e3 |' e3 K. X9 u( Z全自住免税 曾出租计增值0 J& D1 \) ~ Z7 r6 a$ h3 N$ \
9 \/ Y$ N& e" b3 y o
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
& x& P l) Q- N( ^$ t: \ @
0 \3 \( m# w @0 T& |' f; c/ s5 @根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
' l, D, a) V5 f; u* }. m9 P H4 @/ ~$ `
6 ^" x, I1 I. [/ q: e& ~( s5 @多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
9 r- z' T% h0 h7 U* ]" \: |( p( q; I0 q
2 o, Y; k: l! n8 C# E4 _
& H, M. n f( |2 v
- Q1 p% l( j9 v: [: v& ?3 K ; Y3 y5 }# Y- k8 W# q" o2 w3 N2 m
# k; a& m; x3 w/ j: k- Z所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。! |( Z6 ?' T! Q; `/ K- k, N( S) l3 U
1 U% E& O) R- K- |而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。$ j5 [& B* ^3 ]0 v+ Z
' d! Q- r: I0 c. D: f他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
4 g2 m2 c0 T8 w3 Z
4 u4 H2 a( J" J& H: |0 T, k胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。* o! _6 W8 O ]+ ~5 o# M- J
6 f9 b) S2 k# Y0 N3 O7 j9 Y9 R
纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
& ^. f4 x8 _- ~7 M1 T( i' w
# L8 I9 U) o3 F% h% w$ h如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
* g) c+ B1 e- V8 U$ a9 l4 {3 C% e' ]6 m* z
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
* M5 x. l4 h2 g5 \3 ]7 p! p* j B% Z# P' D) A
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。$ O& T! S) d) G) }
; ~' C! T# b t7 d2 G
他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」4 N) G4 I* S+ y
/ L: y- x A& Z, L& h `. |; r自住改出租属「假定出售」
g7 e! K( z7 {. X. p4 I+ T1 W3 s$ ?( c5 j+ A' ~/ t7 d2 G
只作分租仍视「完全自住」
}2 e2 J" |; C
! T/ p/ B" V$ D1 c$ @如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。! ~$ r- B& Y5 n5 e& R1 T" J
5 H( m. N% y# c购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。0 c9 t* Q: U& ^/ u
" `* @7 G% x8 H3 d7 b$ R胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。* I; \; H) ]7 Y) s+ E3 x; \# T
. c7 Z' \) o) P5 U* }$ d但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。8 o/ N* D' M) V5 D& G
2 H$ W2 X' Z1 h, g' [; G _0 z8 B
他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
; X3 N3 M0 f/ [; } a. N
' j [+ ~9 i1 T, C8 z2 h h那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」( ~ w7 E' Y9 P5 g' ] C
! G: D. c ]- C4 Y! U胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。* O ]; ]9 r2 s6 \) s, e
6 j7 g6 @4 e$ [) a- W- Y8 @% _8 K
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
1 q6 j5 c$ f4 q: A# h |
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
