加拿大卖屋今年要报税 无论自住 出租

新闻从业员

卖屋今年要报税 无论是自住或出租

6 j% H" I9 b# z! K8 ?" x- M全自住免税 曾出租计增值

今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
: C; f5 I8 T0 {. s
+ [- d7 E) i) Q) A5 B3 b根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
- i! x, F# S" C0 T" u
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。

" u- x5 G1 O( {4 e9 N" Y3 a
  
; X% a( l! C2 {

( u8 w) z7 m" O1 Z' Q* L7 \
所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。

& {0 x; i; {" o; l5 S而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。

他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」

1 I4 E9 ]9 N; a胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。

2 a. Q# T# A% b2 d纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。
, G' V! H. x3 C; J
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。

* r+ [5 x- T( m* B胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
# @' L7 ~0 z' L* x
8 R4 X- f$ _: Q, k2 X: k此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。

9 M& N* E9 K( Z$ O" B$ J他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」

自住改出租属「假定出售」
- o# N6 U, \4 T# Z  t* s  v0 P8 I( L
只作分租仍视「完全自住」

如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。

购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。

胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。

但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。

他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
# k4 F( t. K: R, k' Z/ ~( S* p: p
那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」

* \9 t! h8 a6 n% L, C* F. c, B胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。

他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
2 D: c( c% L% M; @

不紧张

呵呵

不紧张

除了呵呵也就剩无语了

健康营养站

sasha318

谢谢分享 学习了

草原英雄

政府穷疯了，开始盯上capital gain了， 加国股市、房市将会如何发展？