开发商角度来说说买房买区

尘 · 发表于 2016-5-4 18:28

本帖最后由尘于 2016-5-4 18:34 编辑

好久没上这了...最近被我一同事总问到买房的事情,其实我也不是expect在房上,只是工作相关吧,接触的比较多.我是在developer方面工作的,专门负责民用房的土地开发.
我在想,如果我能回答他的一些问题,不如帮帮自己同胞.

也不知道这个贴会不会有什么人看,如果有人读或者问问题的话,我尽量回复我知道的吧,希望也能帮助大家了解一下埃德蒙顿的开发机构.

相信论坛里的牛人也不少,就算是互相学习吧.

我知道大部分时候,大家都会和realtor或者builder的sales接触,很少有和developer接触的,一般情况下找到developer的时候,也是搬进小区了后,出了builder解决不了或者不愿意解决的问题,才找我们.

我也很好奇,大家觉得developer能怎么做,才能让大家更满意呢?大家谈到开发商的时候,都觉得他们是怎么样的一个群体呢?

tangcf2004 · 发表于 2016-5-4 19:14

好呀.多谢.

多洛洛-JE · 发表于 2016-5-4 19:23

Developer 和builder有什么区别？好比说landmark,是builder还是developer？

爱飞的鱼 · 发表于 2016-5-4 19:36

builder 买地有折扣吧

小黄 · 发表于 2016-5-5 07:40

本帖最后由小黄于 2016-5-5 07:42 编辑

请问楼主，对于开发商来说，售出土地的价格里面，大约有百分之多少是生地成本，多少是开发建设成本，多少是利润？

尘 · 发表于 2016-5-5 11:53

多洛洛-JE 发表于 2016-5-4 19:236 Y# I+ }% m; X$ j# f# e: a
Developer 和builder有什么区别？好比说landmark,是builder还是developer？

builder就是建筑商，developer就是开发商。
landmark应该是一个builder，他们build single family, duplex, townhome, multi family, first place program.

尘 · 发表于 2016-5-5 11:54

爱飞的鱼发表于 2016-5-4 19:368 ~9 t- o+ z: q' [ v2 x$ r
builder 买地有折扣吧

builder的价钱会比public价钱低，原因是因为他们成交量高，信用好，开showhome，长期投入社区发展。

尘 · 发表于 2016-5-5 11:58

小黄发表于 2016-5-5 07:404 k3 C! P; L" T9 W+ e& O
请问楼主，对于开发商来说，售出土地的价格里面，大约有百分之多少是生地成本，多少是开发建设成本，多少是 ...

这个很难说了，每个开发商都有自己的business model，如果地买的早的，几十年前就有了地，那么他们的地上的成本会低，如果他们卖的价钱并没体现出来的话，自然他们就会有更多的利润在地上。

尘 · 发表于 2016-5-5 11:59

tangcf2004 发表于 2016-5-4 19:14) e7 ^3 W4 o* ^5 o& N$ x8 A
好呀.多谢.

互相帮忙。很多时候我听到sales说来购买房的人，英文不是很好，而且大部分都是中国人，所以我也想能帮到什么就帮一点好了！

anshuo0816 · 发表于 2016-5-5 13:00

developer负责销售吗？还是分情况，像Kimberly这种builder，他们从developer手中买地，然后再盖，再销售。那最后卖了房子给developer分多少？

小黄 · 发表于 2016-5-5 15:34

尘发表于 2016-5-5 11:58
: l, M8 j8 E5 k9 ? @; r% Y这个很难说了，每个开发商都有自己的business model，如果地买的早的，几十年前就有了地，那么他们的地上 ...

我这么问，自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.

尘 · 发表于 2016-5-5 20:35

anshuo0816 发表于 2016-5-5 13:00
# R, w9 W7 F% i; D1 c- ?developer负责销售吗？还是分情况，像Kimberly这种builder，他们从developer手中买地，然后再盖，再销售。 ...

一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.
像kimberly这种情况,一般这个买卖只限制于地,房子销售后就不再有分成.

尘 · 发表于 2016-5-5 20:36

小黄发表于 2016-5-5 15:34+ T$ I8 j! p! h. y( R, h
我这么问，自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.

这么说的话,那可以假设30%是地,30%是施工,30%是其他开销和政府levy,最后赚10%

anshuo0816 · 发表于 2016-5-6 16:14

尘发表于 2016-5-5 20:35
+ J5 d) y4 n0 M! W" s% y: K一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.3 ~4 b0 P, F0 W# b
像kimberly这种 ...

意思是，developer只把地卖给builder就没事了？condo是不是和single house不一样啊，需要developer自己销售，只是找builder盖个房子而已？

ghxx0110 · 发表于 2016-5-6 17:25

尘 · 发表于 2016-5-7 12:39

anshuo0816 发表于 2016-5-6 16:14$ F6 A% v' U9 C" E; F9 M4 T9 b1 `- H
意思是，developer只把地卖给builder就没事了？condo是不是和single house不一样啊，需要developer自己销 ...

可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo的developer.
第二种更像是builder,他们并没有参与到小区规划和长远的投资.

你可以理解成developer只要把地卖掉就没事了,但是,developer的成功也取决于builder的成功,如果builder卖的不好的话,接下来的stage就不好开发,所以说,developer做的远远比只是卖掉lot这些,他们更关注大范围的动向,但是同时也会注意builder showhome里的灯泡是不是烧掉了没有换.

anshuo0816 · 发表于 2016-5-9 11:28

尘发表于 2016-5-7 12:39
' |4 G! P( k# F. g1 d+ ^: F, Z可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo ...

明白了，那第一种developer他们和builder要分钱吗？什么时候分？

APORO · 发表于 2016-5-9 19:40

求问以你知道的，或者最近开发的项目，设计报批三通一平，每亩的平均费用是多少？

Cavin · 发表于 2016-5-9 21:26

请问First Place Home 的Townhouse 比别的开发商定得价格低吗？

Cavin · 发表于 2016-5-9 21:36

买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势？旧的独立房和新的Townhouse，买哪种更好？

尘 · 发表于 2016-5-10 20:25

APORO 发表于 2016-5-9 19:40. P& X6 u( H$ l6 G/ { @: e
求问以你知道的，或者最近开发的项目，设计报批三通一平，每亩的平均费用是多少？

我们开发的算法不是按每亩计算的,是按照front feet,就是房子前面的尺寸计算的.这个的话,地不同,差价很多,很难说

尘 · 发表于 2016-5-10 20:29

Cavin 发表于 2016-5-9 21:36" @( J6 n7 M& F# I- E' k" J
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势？旧的独立房和新的Townhouse，买哪种更好？

first place program is a Edmonton's program to help first time home buyer.这个里面有几个亮点
1)房子的价钱city有要求,不能赚太多,所以一定是affordable
2)房子的地是city提供的,city在前五年不收地的费用,所以一般来说打比方30w的房子,其中8w是地的话,你的前五年的贷款只需要22w,而不需要贷30w,所以你每个月的费用都会低很多

最终这个program是帮助第一次买房的人的,如果个人条件合适这个program的要求,这应该是最好的一个起步计划吧.

尘 · 发表于 2016-5-10 20:32

Cavin 发表于 2016-5-9 21:36
5 \+ Q1 c1 h0 S0 f8 h买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势？旧的独立房和新的Townhouse，买哪种更好？

如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新的townhouse.主要是builder有更好的保障,当自己稳住脚后,新区发展成熟了,再转手或者留下来出租,再考虑老区的房子也不迟.

个人观点,大家欢迎补充.

Cavin · 发表于 2016-5-10 23:33

尘发表于 2016-5-10 20:324 [9 O. L+ ` {' }
如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新 ...

看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房，有的25年，有的30年，有的50年，面积大约1000多一点Sq Ft。感觉院子挺大，绿化很好。房子旧且有点小。价格在330000至350000左右；也到南部距century park 地铁站附近的First Place Program Landmark 建的 townhouse 看过，感觉房子小，没有自己独立的庭院，价格在310000，还得交1800￥的Condo 费每年。但房子在成熟的小区，距学校和地铁站近。新区Manning Village 的房子也看过，独立房、duplex 都看过，感觉设计不错，新房，略为大些。但小区里没有学校，没有交通。本人又小孩上二年级，爱人不会开车。所以不知怎么选择啊。恳请你根据我陈述的情况，提点建议，以便参考。衷心感谢你牺牲自己宝贵的时间为大家一一解答问题！

尘 · 发表于 2016-5-11 09:49

Cavin 发表于 2016-5-10 23:33* J; y6 E8 h' n# y
看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房，有的25年，有的30年，有的50年，面积大约1000多一点Sq Ft。 ...

我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把，自己就不用操心大理房子以外的地方。

很多人都是从小房开始，等孩子到了一定年龄后，或者更多孩子后，再换房，不一定要一步到位，如果小区有green space的话，不一定需要自己的院子。

你又考虑过其他地区吗？SE也有first place program, Larkspur这个离学校很近，可以查查看？

Cavin · 发表于 2016-5-11 23:26

尘发表于 2016-5-11 09:49
( M0 u$ U5 E" \$ g& d5 f我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把，自己就不用操心大理房子以外的地方。
) g5 ]$ _+ U& t: O
) N& f9 t6 a6 y很多人都是 ...

太感谢了，我查一下！

WAMMAN · 发表于 2016-5-12 15:53

请问一下楼主，我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房，上个月才开始动工建造，但上月中开始因为销售情况不理想，developer新推出了买lot减价三万刀的promotion。整个section我是唯一一个按原价买的lot，所以觉的很不公平，这种情况下你觉得我是否有机会去和developer争取做一个price adjustment呢？其实也明白收到了的钱想让developer再返还出来似乎不大可能，毕竟买lot不像去超市买东西还有一段时间的price guarantee，而且lot是通过builder去买的，虽然是on behalf of me，但毕竟不是我直接经手买的。所以不知道一般developer有没有关于这种情况的policy？如果机会很小的话，可能我也就不再费精力去交涉了。

h2o2003 · 发表于 2016-5-12 16:02

WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53& }& T' p/ G( v$ @
请问一下楼主，我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房，上个月才开始动工建造，但上月中开始因为销 ...

什么区便宜三万这么多

小黄 · 发表于 2016-5-13 10:06

WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53
( b) V6 O3 W6 |' J# e请问一下楼主，我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房，上个月才开始动工建造，但上月中开始因为销 ...

如果房价涨3万，你会要求多付3万吗？

尘 · 发表于 2016-5-13 12:38

WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53# }2 f6 q# B1 A9 C P8 e3 |
请问一下楼主，我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房，上个月才开始动工建造，但上月中开始因为销 ...

个人觉得回去退钱的几率非常低，毕竟合同签了，再去改的话，应该很难。

但是你多出了3w买lot，我建议你可以去争取的是 damage deposit，因为developer会charge back你施工过程中，带来的damage，比如side walk，fence等，回头developer 会扣钱的。如果你想争取什么的话，可以尝试让他们最后waiver掉一些你的damage。这个很不好说，取决于developer了。Good luck吧！

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