 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判: S8 @4 {* ?1 S, q, y
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我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.: m( }* x$ A9 e8 h6 ^2 e* r
% T: A' t5 t: A" j1.买新不买旧, 买北不买东
6 j2 h8 c& O3 P1 W6 x2.房子是别墅?
' n+ A* s! C- F, s5 E3. 房地产永远升值
6 R% E8 e+ E: K4. 名校区; M: G5 u* D( q0 b% l; |
5. 买比租谁合算; E& e: ^2 C: I# O# m
6. 印巴人，中国人，西人# B3 t! T5 b# n) Q
7. 先买个小的，过几年再换8 H9 M- E, r# A1 r3 \
# _: V8 R' ^/ n1.买新不买旧, 买北不买东5 x2 y+ D( n- `; c I
9 M" b6 c d i+ S当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。7 T7 }4 d: ]" P9 `
* c% \1 P9 m) d" N我一共去了以下地方：8 V, A) {1 P `3 S- {2 k5 e7 k
HW7-16街 & Bayview
, R, j1 ]* n6 Z% \+ W/ A19街 & Yonge
: ]5 T/ u" z1 CKennedy & 407 (新旺角广场）
3 e9 _) r7 _9 r$ m0 L/ |' NKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
: d2 j; a# [5 O1 dWoodbine & Major Machenzie
& b* l% Z* [7 S9 |% E) VNelson & Steels
' e& T: N$ ]; I; D3 O$ pPickering 靠近4号公路; [: m: ^ G% Z! V' b7 q4 D9 Z
Whitby$ i) n5 k4 J. ?! M% a) v
' e2 ?( ^! p$ ]2 Z- n, _* L( f这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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2 c3 [ m% }3 \, V: T) n9 w) c- U先看新房的位置.
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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+ L4 j1 M h, O" X1 Z在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
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9 ?6 m& Z/ I# i; {+ `! p7 W5 |现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.$ O+ k F; w& Q2 p
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再看新房本身" L; ?" k, T% F t4 Y" y
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新房的好处有：+ b) E+ W4 @* J: @' J9 W
1)新:
& b4 D# I; m! [新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.7 H+ ], @3 p' a( x( M' d- L" d
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2)结构：
- \0 Y7 f! \' q/ v6 W9 C( E布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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3)用材新:
- w# S# q/ B0 p如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:* p( Y7 R- R ?- J6 [/ ] F9 i6 D: e
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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2 K% Y/ B: g; z! t0 I新房的坏处有(排名不分先后)：
7 ]3 ]1 |+ I# b3 B1)地点太远, 太偏; k/ Z! X6 R- @4 m: Q
2)用材太差, 不经久:
$ G) |% F3 T5 x6 R+ F" k最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
! }, m6 ^8 z& @0 M8 {* C3)地太小:4 T, m9 E* c" ]" U- ?
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
" R% u1 L8 v3 I4)环境差:% G% I) ~3 H* A( l. [
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
- S, E2 j) h6 I! Z现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.+ x1 p7 j0 O/ N: J& u7 Y
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:( f6 ^' P) ~4 E1 \( k
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.% M a8 U. L- |3 n
6)新房并不便宜:
0 \5 k' ]2 Y/ x& |( e: U. | ~1 P' _一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.: ^& ]9 T4 f* N0 X6 ^' v
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2.房子是别墅?: [5 ]0 V) [) s8 Q1 F4 Y4 c
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
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别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
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- M8 e Z" A; m8 s0 S其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.- ~" M2 e2 I. Q8 h
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.( I" V2 u( Z- D( z0 j% j/ B9 H
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3. 房地产永远升值
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
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, M n' `' @6 Z4 J: k- s! K任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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% L; g9 a. R* f从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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4 [% M5 D; d* }9 H& U& z/ E% \其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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4. 名校区
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
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9 X$ z7 U2 {: X$ D所谓的排名有几个, 最著名的是:: c; q4 ]+ h2 u& W* \/ Z7 J3 D
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html( A3 H9 ]4 o2 W9 o& [% m& a3 J0 T# \
: p5 I' {9 ]* u1 [这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.7 ?+ a C4 R5 O" e1 o" `& I& z
" f- R& L, B. T [3 _, U' eRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.6 }# Z$ N: L5 w9 V
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.+ L. d% w' R, Z) C1 c U, \* X7 g
" ]: D2 { M3 ?5 U有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?1 i1 S3 e% O/ d# H( I* \9 s9 T
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.$ K6 k, } f7 ]1 b2 ^6 `
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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; w. C) U' l) Y$ N% l5 g4 ?6 Z我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值. y* h1 ?# i1 O9 _
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可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
- t: i. a1 L9 \# [' s1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
3 F6 g$ x. I" q" q2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.- O! U% `% X, S/ d8 g- Y x
: s, U+ N) C1 \2 x/ r) ~5. 买比租谁合算
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
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' e6 S& A5 O% Y( f' z3 [比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
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# D1 {- N% P" \" O! L6 S所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.; r" S0 d, Z* K }' S; T& d
6 @/ j* g) n/ o/ R0 @: C租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数)./ t: p& |: ]5 x" Z) {, t) V$ o+ C
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.0 D) _8 K% ^ t
5 \* `! ]3 z1 h( p按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.# a3 o2 d" y* B/ [) h! K8 g3 P
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
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; ^- A1 b( B5 P- K& K( M5 h至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.2 ~" n, t( x5 V5 t0 e
7 ^. L- }: H" B0 I1 T关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.' H( L' [. A; u$ d
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
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' J0 T$ N# f! V我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
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每次关于这个话题的争论都是这样结束的:& g$ i+ O$ K$ I7 `8 t
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大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.5 w @2 i& {. D" c
) I" k, d2 |* t3 W! x) U) ^! P7 y从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
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T/ o8 j6 S1 D3 ? c中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.6 B) x6 C+ I5 l- B$ ^
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所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.8 ], ~$ G* N: h% u/ W
1 h, i' w, K8 D3 Q0 u$ D9 e我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.3 ?' O+ a4 [: O& F! T
" f# Z% S) k4 K7 W: ~( t大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.9 J) s7 R4 x# r3 b& j
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7. 先买个小的，过几年再换
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这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费. u8 |* V3 E C7 J
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多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.) Q. l$ o. ~. Y
) y9 |6 H) A6 Q: v Y" Y6 v而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
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+ e t) V; G) t说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.( p6 Z! j8 B8 h
% h3 s# h5 E2 \0 q- o$ e
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
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