联储不决问房市

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　　抵押贷款利率的上涨是否会终结住宅市场复苏的脚步？
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　　又或者，经济现在已经足够稳定，哪怕联储以逐渐缩减债券购买力度的做法拿走拐杖，也没有任何问题？

3 y0 ?. _* N$ K- E" [　　其实我们应该说，尽管外间目前认为，联储削减量化宽松的计划最早9月就可能开始动作，但是真正的时机和节奏，其实还是要视经济，尤其是房市面对上涨利率的反应而定。

. |) K; [5 _: @$ Z　　联储主席伯南克上周三表示，经济目前面对的最大风险之一就是，高利率可能影响住宅市场按部就班的复苏。眼下，房市可谓是美国经济当中最大的亮点，如果房市跌了大跟头，可以想见，联储不但会一改之前的口风，甚至还可能加大购买债券的力度。
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7 W: l+ Z6 n( Q8 A　　现在看上去，房市复苏似乎是足够强势，完全可以对利率的一定程度的上涨视若无睹，但是毕竟三十年期定息抵押贷款利率已经从4月间的3.45%上涨到了眼下的4.51%，放款方和潜在的借款方面对这样的局面到底会如何反应，谁也无法逆料。当然，我们现在所说的利率“上涨”，完全是参照上个月或者去年的水平而言，而放在历史的大周期里，还是非常之低的。

' {: u, w; I0 r+ ^) T; ?: W　　房市到底会不会开始呈现出疲软的态势呢？或许，不必到9月，我们就可以得到确定的线索了。

- o" d6 Q  D( Y# G& J3 ^6 B1 O　　联储官员们到底是不是会决定削弱债券购买的力度，其实他们主要看的还是就业数据。目前，就业面基本保持着每月新增20万就业机会的前进速度，这样他们到9月就可以按照自己的计划行事了，但是他们显然还是会希望在动作之前，能够从金融市场和住宅市场得到进一步的确认信息。

# s# _3 E' ?( x& Y0 [* ~( c　　迄今为止，金融市场在测试面前的成绩都是没有任何问题的。尽管长期利率一路上涨，但是市场却没有什么受到打搅的迹象。股票的价格呈现出了波动性，但是标准普尔500指数刚刚创下历史纪录，正说明至少投资者并不认为高利率会损害经济增长、企业利润或者股市情绪。某些特定的金融压力指标也在鼓励联储更进一步。

. i5 j9 v7 ~0 U$ W$ E1 p$ w* o　　可是，房市呢？在长达六年的时间中，房市一直是经济最重要的拖后腿因素之一，而现在终于开始为增长、就业和美国人家庭财务状况的改善做贡献了。

' D6 r+ p( g9 B　　在过去一年当中，新屋开建数字增长了34%，建筑业就业人数增加了19万人，而房屋销售数字也在稳步攀升。

" T. y/ [; w& ^* e! P　　不过，最重要的还不是这些，而是房价终于上涨了。房价的上涨将会从各个不同的角度为经济带来各种不同的好处——当然，前提是不要泡沫化。
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　　可以毫不夸张地说，房价在去年的上涨对于中产阶级而言，可谓是多年来最大的好消息。和其他资产不同，房价的上涨是会惠及那99%的大众，或者至少也是66%的房主们的。
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. h8 ]7 M" K# z4 T" e- P: f　　从2011年底到2013年第一季度结束，美国家庭财富增长了超过9万亿美元，达到了70万亿美元。这一增长幅度当中大约三分之二的部分应该归功于股票和其他金融资产的资本利得，而这些资产的所有者，不必说主要是那些最富裕的家庭，而与此同时，也有超过2万亿美元是来自房价的上涨，而这一次，中产阶级也会和富人一样获益。
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+ L4 p9 Q5 C6 Y& N7 x& U3 W/ s* E! l- ?　　此外，当第二季度数据于9月25日发布时，高房价还将让我们多获得大约8000亿美元的房屋净值。

8 N8 t0 s$ g, C: o　　这可是个了不得的数字。2009年至2011年间，中产阶级实际上是因为房价的下跌受到了不小的损失。皮尤研究中心提供的数据显示，最富有的7%美国人(净资产83万6033美元以上)的财富2009年至2011年增长了28%，而余下的93%，财富却损失了4%。

7 g9 N- y3 H& v* D' i# B　　房价的上涨已经扭转了这一令人不安的趋势。
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+ H0 U0 R6 S- O  C　　中产阶级拥有更多的财富，这可以帮助他们在面对工资税上涨，而工资却上涨乏力的困难时继续保持既有的开支水平。如果开支减少了，收入必然随之减少，而经济在第一季度的增长速度就不会是1.8%，而是不可能达到1%，更不必说，谈论衰退风险的人肯定比现在要多得多。
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( ^2 X' k% B5 U8 K! Q　　感谢房价的上涨，数以百万计之前多年一直房不抵债的美国房主们现在终于浮出了水面。2012年年初的时候，大约1550万笔抵押贷款都处于房不抵债的局面之下，但是到今年3月，这一数字已经降低到了730万。
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　　当房价超过了债务，房主们也就有了许多其他的选择。他们可以更加容易地进行再融资，他们可以将房子卖掉，他们也可以更加轻松地获得房屋净值贷款来应付不时之需，装修自己的住宅让其进一步增值，甚至以此开始创业。
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' Y9 r, t0 G6 H, R! ~3 O+ z　　房屋价值的增加也可以让房主在晚上睡得更加安心。知道自己有了一点小小的财富，人们对于未来就会更有信心，更加乐于冒那么一点风险。高房价同时也会让银行更加乐于放款。

: B6 B5 h. l0 y* g% K/ ?　　尽管房市本身并不困难像在2000年代中期那样成为经济增长的重大推动因素，但是房市的复苏在过去一年当中还是经济最重要的利好消息，尤其中产阶级都获益匪浅。
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　　伯南克和他的同僚们都知道房市对于复苏到底有多重要。正因为如此，他才会许诺说，如果利率上涨开始威胁到复苏的速度，“我们将不得不从现有立场上向后退步”。(子衿)
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