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a. 农地的稀缺性% c9 Y$ y v+ O4 W7 x. H3 W
农地比房产更具有稀缺性,它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地,但是根据2011年加拿大统计局的资料,萨省只有36952个农场,每个农场有1668英亩的农地。
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( u& ~' |0 ]; ~/ Eb. 与加拿大其它省份比较,萨省农地的价格最低
2 N6 |( p& p) ~' U; }( X2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元,而同时期,阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元,曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的?首先,在2003年之前,萨省的农地只允许萨省的居民来购买,加拿大其它省份的人不能买,2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策,允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地,但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外,但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次,在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策,正因为上述原因,使得在1982年的时候,阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地,到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多,曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地,使得其价格远远高于萨省。$ V m$ |! ?4 t b& N
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较, 仍然是最低之一
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% L1 A3 B; D: Dd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
& b0 ~8 I: W, t+ Z) f1 p由于世界粮食价格的上涨,使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。/ I- q4 A; h9 z7 D1 S. @
$ r- l5 g5 S& A6 Y% i3 F7 v3 ye.高的回报率和易于管理的模式
3 ?" f; h: S+ |* V% y萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ,这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为,第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右,第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%,萨省的住宅地产净回报(以 萨斯卡通和里贾纳为例)在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时,大多数人将放弃投资房产而投资农地,因为:6 u& y! U" e* m6 c& t! R
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(A) 农地使用寿命长,折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。) C( X" W5 O: \2 Z/ Z7 Z1 c
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(B) 农地的出租管理简单,适合与异地投资。笔者有几个农场在出租,与租客签了五年的合同,租客每年给寄一张支票,再没有任何其它麻烦。/ i0 I+ ^- ~ h5 l; S
- K& u( z9 u# h: H3 Ef.萨省具有利于粮食生长的自然条件
5 K5 ^7 K2 h: N萨省具有丰富的水资源,只有100万人口,但淡水资源占全世界的1.5%。. t- ?! y. C9 W( T# V
) K5 W, _1 { p+ P" G# X" Zg.萨省的农地有良好的基础设施
" ?) \# q# {' a( B萨省的农地有完善的道路,以便大机器耕种,许多农地都通电,有些还 通天然气,城市的自来水。无论多么偏远,校车都会经过,使农场主家的孩子可以就近入学。
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* E7 o2 B5 T# x$ ~1 [6 @# Th.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力, e: R- v. ~; ~
加拿大有着稳定的政治环境,良好的法律体系,雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策,* D( |: z" d2 V* u1 l9 K
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i.萨省经济的蓬勃发展,吸引了更多的农地投资者. 8 N- g3 S0 k2 X; `% f# } h( w
1 o0 e( g( G. Q9 h6 Zj. 遗产税
: ?6 Y- z' ^& }1 I$ l1 I) k4 K75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税,而房产留给子孙要交遗产税。) z/ _$ p% Q) y1 s) G9 W
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