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a. 农地的稀缺性4 A/ K1 R1 S# i
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。5 Q4 F% ]7 d/ k9 G. J$ U9 l
; S9 i2 G8 g3 G0 kb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低2 m; V& r! r- G6 V
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。$ S% k u0 w4 ], i8 p# l9 f5 C/ i
8 Z1 P6 a/ v5 E' ?( a$ ic. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一: u3 H( W: u; i) m
3 g" p+ W5 B, M6 a- k% \d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
' F+ }/ Q$ P! a+ H2 `! m由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
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; \( y$ s9 H1 ^2 _% de.高的回报率和易于管理的模式! W6 B! H; {/ u3 S- s7 h( {5 u8 i
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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) ?0 j, S+ m0 L& j q! L8 F( R9 @（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
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（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。+ ?0 O; T0 ^7 z- m: `4 R$ j
7 }/ }, h2 ^! F7 U0 b. v9 k/ Of.萨省具有利于粮食生长的自然条件1 i2 p" t8 L4 [; @" ? p. i4 A- X! z+ l
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
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g.萨省的农地有良好的基础设施. l! W- C- q- b. \# u
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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! L/ d/ i. ]6 w- E0 ah.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
" E( K2 e P/ D* m' Y6 f/ h* K加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，2 P* w s) W) j3 C' \ K$ }+ ^
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. 2 k7 t8 L% z7 o, g. w3 h: W2 F
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j. 遗产税# J. E! J/ ~; S B+ ~
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。0 W( l. x* c* H! n" V9 z
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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