 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
: ^& L4 f- h1 o# ?' `# K
a. 农地的稀缺性
% a p9 {9 o9 g) K, S% `% m! O. n5 d农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
( T' G0 H& ? ^( G) H
9 R$ a5 p% c2 m6 ~6 ~* Ib. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低$ x: ^+ o# e; p( ^+ L
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。1 a; m) @. T" y8 y, @ J
- |) h& j/ r; e) Z% h5 v
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
( o2 q/ K, T8 f9 E8 S! r* _' h: J4 A. o
d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给& L% A) j; i4 ^
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。/ k$ P; o. K. s! |/ U2 R
) ?2 ~% U4 g* e$ [e.高的回报率和易于管理的模式. }# k6 p( g& `) Q( _: n/ b( j+ u
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
) o# u' l6 m. v* h: K2 M' n& [5 b5 r/ i3 o
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
' M8 }, i6 d) J/ v H3 S. n6 ? S" T y2 F) D# C# ~8 Z& u
（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。/ k; @$ l# W! p% N& N9 N# G; Z
' @8 O, R% P* R; E, Tf.萨省具有利于粮食生长的自然条件
- \- b& R2 X( Q( q* z萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。# [0 _& b. f G
$ V3 J7 j: h8 x: R+ R1 pg.萨省的农地有良好的基础设施
! i8 G; `8 M: j4 Z萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。$ [+ @& t1 u- U# l E
+ P/ {9 o" c: Y1 Wh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
* H' ^- g1 N' L加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，
' _2 d9 g }) M- i
' a3 ~" v m: ?2 o$ ji.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
2 u# X s1 }2 A* t
" o, i0 E8 \$ V4 r, U7 x/ Cj. 遗产税
9 E- S. _: o/ p% \6 d* _5 {75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。: I4 Y5 s. R8 L# Q0 d) g1 O: B
9 R! M! T) F# @% P
! p' S: q: }3 h1 {/ w+ w
$ l. g" k$ l. S+ h1 `. V* k2 E; r
/ I1 N5 ~2 F. b( R, @! N2 D( s! }! [" L; w4 \! m5 o( i
|
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
