埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 25210|回复: 34

埃德蒙顿过去12年来房价走向

[复制链接]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。. r5 |: H) N% E! e: }) b- O
数据来之城市房产局。
( ]: p5 e& G" `7 N2 u( N8 p% a. g# F3 d5 c0 z2 \
我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。
# O8 S3 v' t4 w3 f6 }" d5 L7 w8 A7 U, s1 B% r$ x/ ~0 ?" P
由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  & g1 g. J) [! l0 z, |4 L
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。) q# M8 N7 {0 i2 V

* w7 m/ X/ H  n9 G6 X当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
2 }6 k2 `  N* }  X) M+ }  e6 _) o; ]4 D) G+ w, ^2 S
希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。: z' ]9 [- B; F
" |$ n! E- b. F- y
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.
' H: i; S& v& u9 C  m$ P. i8 F6 `/ {1 v. z) @
点击下面的图片,可放大观看全图。
9 E# N! d! w) Q1 L5 @9 l
' a7 l/ O  _% b' h, e$ X

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来2 Y$ }0 b# Q4 ]
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
$ p1 i0 L  x2 c% W. {9 hhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
8 o5 I) o5 I1 i! x# Q2 N. Q2 F7 ~
3 t2 M% z" B( [Thank you5 }8 ]9 F4 Z9 v( F9 O1 b

/ b3 |6 g! W- u6 V$ P. p, G0 X
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 - t; ^% |) \! A& m
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。, l3 X4 o) `6 x
http:// ...
2 ~: n/ W# ^8 V
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。2 B& J* _, g1 E" a0 K7 i

: S9 A4 J& M+ {+ r7 u) [在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%
6 s- C* i; d1 D8 t2 ~8 u9 S9 l; {4 \& h* |) \3 L" Z
下降期反之。
大型搬家
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
+ O2 @  R* A$ z4 j8 b9 g所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
% K" [1 K* D/ w
( Y1 k4 A0 p& J, v2 _& i在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

$ L) D3 t6 Q! L/ [4 s! D您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 3 G7 \% U3 W3 A- U8 O+ O$ [
Have you adjusted the price using CPI?

& p6 A" l* c5 n/ C0 [" v没有. 数据就是房产局公布的数据. 8 T, R* w, u2 \1 F$ J/ p" W0 q
按实际成交价格, 没有CPI调整。
, u" Z/ d  L$ E  ^谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?5 M, w% @+ d: `7 `/ r$ g; B& @
谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
& i! d7 k2 W6 X艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
; x6 `* ?& j' I0 K; M: l谢谢解惑。
2 Q8 [  F6 d7 J- L, s  r, U: A
我也感觉房价和利率都要涨. * ~( R9 u: {7 Z! `
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
1 C& O, h$ z) D- L. w关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.0 F8 I3 g5 H+ j! [+ G
不知各位专家们意见如何. / |6 O3 X# D; S; Q3 F+ J
谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. , V1 @) X5 y% h* W: y  ^& Y
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. / G% d/ r; n  F! X) a& x) ~8 S
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33 2 I" H; N6 T  c% _' ~- Z
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

" r7 J6 N  N5 ]& UThere is no point to adjust CPI:8 v# i% Q1 J3 B* l. N: U% t
6 K; C7 _0 r3 Y: S$ j
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component * o- r7 {( A7 m& n7 S0 s

1 q2 @$ {1 t( {- H9 W: ?8 D2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 8 Q  V2 Z  y2 h) \6 O
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
) |7 f0 T' J- S2 E( C8 m- G9 ^
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
0 s' S' m; Q- u. K# w; W偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
+ V0 @. K6 r$ p8 n
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
  a% F7 J8 i- @偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
; y( X" _+ c6 }0 N; v# l+ e
倘若如此,卖房的会激增
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 2 ]- z: S  i' C* ^
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

/ ^7 Z- R3 N1 n( {您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. * l0 J; G: Y+ m$ X! u
, A! ~7 p' ]$ y" i! i, v! E
其实我这个图还反应了一个信息.
" e* e4 a" \- N5 Q! Q在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. 0 P# K9 j% ~% {' A, n
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. ' _9 \3 w, y( g4 |

- c. t% q# t( s. Chttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend# {2 r8 E' L" L3 ~, u6 ^) ]0 z

9 @) w7 C6 T8 k
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 : o' s* u; S! c/ [( _  r  |
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. ' M9 S8 f9 B7 x$ Z* `9 p
! z6 H9 m: f, D# h
其实我这个图还反应了一个信息.

0 o: U' r/ U) D9 o" l我认为你分析的不完全。3 p8 M8 @. U) A$ b

+ d3 K' F% X! T一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
% p. k* G2 H% q) a" h, p8 y6 z1 A2 a, {, l9 Z
所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15   h9 ^# C8 S7 \. r
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

  J( X$ \. |' ^It is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
7 H% W; H/ G. ^7 X  W) }5 D1 G我认为你分析的不完全。
& \: F, v7 z' @& M& J; [  n/ N9 t  V( x# h4 l" u/ j; |7 N' _
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...
- W% B. x! z7 u+ Y
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 / I/ m6 |7 ^( @% M; Q( ]* ^0 h& _
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...

: u2 X4 w6 F. p4 ^3 e美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
: g$ v4 O7 n! {- f* [  _5 @* k. D因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. ( R5 u0 p' |- ~: [& o  B
$ b2 F: I0 _# H1 H% v
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. 3 q1 `+ Y; _- q, M

- U1 _7 J4 }. d  R8 H+ K. h/ [因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
4 ]" w$ l+ g( q# Z" P这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, 1 \" s2 [: V1 s' L
见下面视频.
. g5 z  T! q( }2 {: p+ I2 o2 v
0 _& ^. s1 {2 Q1 I' Qhttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
2 h$ A3 E; _# _7 N& ~. y( R也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. 8 J4 E1 ]( o9 L. ]6 S) p
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 1 ]0 I5 K6 U4 i1 P) A+ A
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
# J$ s! Z: j# _6 x6 [; J  I因为美国国家的债务很重 ...

: ?3 p6 r. K7 e4 D9 T+ w
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 # n" Q: T+ R8 j( I. m
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,

% m3 X3 ?1 @- s6 _Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:6 R% s6 H- L; b
Average = $451,596
. V0 I3 |# P3 WPrice/sf = $327& G5 w- q1 O; J
For April of 2013, they are:
, n3 P$ b* S$ p! [  r0 _/ uAverage = $406,811 (10% down from the peak)
, U& Y; f, n4 |& _6 v" r7 X2 PPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
. Z5 N+ N# x) P, u8 X+ B7 MMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.# d- I: r; \5 C0 L8 P7 ~
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:  k; g" ?8 x; t* L9 x
Average List Price: $487,388/ T0 A' [& s1 D( D3 x+ n% C
Median List Price: $478,450/ y4 W- l3 b: @& _5 C/ l
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
, L7 A6 U( d8 G1 p" H4 Usummerside mls right now:& c5 c& ^- a0 N5 }! A7 x, W; x; C
Average List Price: $487,388
  J& D! j7 g) r2 t' {. yMedian List Price: $478,450

' C) j4 W% e% b# R. t有07的数据吗?
# y7 p7 V! ?1 R$ A( I有单位面积数据吗?
- p. D" o- z4 [+ l; o4 [参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,6 D0 j3 `0 n! `: f9 e: h
$ j, I6 K. e8 N+ V+ ~* F
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;
# `1 L. n2 a# M
8 ?( u6 W7 t, W4 b, [) q: mNorth Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
! y) N7 u5 ~$ A8 ^! W" a% P
7 G( i3 c8 q' X) i* ^- ONortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;
- x7 I8 C9 |4 S, G: x/ E: ]8 d' J& ?( ^2 K7 x
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
3 @  U6 B) v5 M: T) q& ^2 {/ u: m$ c( x4 ]3 R; o3 W
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;
/ H* L$ m2 e4 J9 h0 {/ U* P5 w4 K( U% m1 v
Southwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
7 Y+ P" Q/ X2 ~
% o0 S8 G2 m5 G; q& }, OSoutheast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
7 v& v1 v# i/ T* O: N7 \8 [: k6 c% T) H! }  b* d/ S8 Y0 ^) t- z) q
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
. A; U: U, L, C, @7 ^/ `) e如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。, v7 y" N: j9 X' T1 m; E
0 d% W1 A. ~2 o0 e
Central房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。
2 w% r1 I; h  P
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
; y' f; F) M  b拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
1 x4 G2 C- r. z$ @5 C
( ]0 ]' R# s- ?8 FNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...

! t, P* G0 }3 ^. l8 c) k# k5 {. q
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-7-23 16:56 , Processed in 0.228645 second(s), 33 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表