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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。0 I1 i* x- Q4 Q+ _$ n8 d
数据来之城市房产局。
9 G) h$ h8 V1 ~) R* j7 M5 `; A( f0 d( ^0 I# Q9 F8 m" b$ W
我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。
; l8 G* b6 ?& i( t! m
2 Y- c' y8 E8 r$ e5 q& J1 |由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  
+ p5 s- }: P- }6 F7 f6 x* n很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。  }# J3 h8 j, Q) j% o9 D5 [

# G5 i- t: _5 z0 K7 k. G( o4 k3 `当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
, @- w$ [8 i- C
" b+ }5 ^$ ^! O9 \+ `9 Q3 k8 ?希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
+ P6 O9 F' o! {9 b+ A3 a) H) ~0 S/ a* a  T$ S9 s
买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.
. r1 o. D% |8 R( A
+ s$ k$ W5 i6 Z1 w! u: P点击下面的图片,可放大观看全图。
: k3 C/ X8 Y1 w; S0 z- r/ p/ e; D' Q. l- w  E1 x! r

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
" Z* s2 B$ n5 t6 K1 o8 Nhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。% N: \! b/ M% u$ \, O
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend9 m2 d5 @! l8 H  M+ M

6 g% X" X: t: h0 p% C3 t$ CThank you
! {8 y9 T: G( V2 W1 a+ p6 ]+ i) L. U% M$ i2 I# S5 L
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 7 t0 \! n) U& Y% v! o
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
! u' h+ U- o. _" \. ~: J# ihttp:// ...
3 K* i, @! \: y+ m
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
% G; a* z1 U$ ?5 B1 e. B. ]+ ~. O3 c- d
8 F& n+ s' O3 L; W( ?在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%) v* N' H) M' S* a4 w6 J" E5 J
. g6 B+ Z! D* q5 C
下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
9 C: K+ W) K, T所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
- B8 Y! y# C% T" ^8 m$ N
& c8 k  ^& H- L( X# @在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

. ]  B7 {7 ~2 e$ R  N  o您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
arbo 发表于 2013-4-22 12:17
1 a( z3 H7 k3 ]1 i! ^8 d& iHave you adjusted the price using CPI?

) J2 j( r8 g$ Q4 A: l没有. 数据就是房产局公布的数据.
/ N- R) {. f' q" E按实际成交价格, 没有CPI调整。 . p' k. m# ~1 C7 `  t6 T6 D
谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
: W: S8 \6 s, X/ g  W( O& ]谢谢解惑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 7 X3 a' x+ d: t* G. }. ]" ~8 g
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?1 ^+ ]; W3 T% O$ m! e( C
谢谢解惑。
3 R# x5 T$ p5 r4 K$ _' W
我也感觉房价和利率都要涨.
' P7 o6 N! U! B* V/ o2 I目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
: s1 |6 ~3 U* ?+ j! N# J9 F关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
6 \% l# \5 I$ r6 S# ]不知各位专家们意见如何. . E( Y. f+ @' q2 r
谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. 1 Y2 J# ^8 O& O9 u. r/ A
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. ( v* d% i* L  h5 k- d, ]
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
0 Q- ~7 R9 ]' bIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
5 t) G, o; @- C3 W9 }. ~1 n8 `# j
There is no point to adjust CPI:
+ C5 `3 {: U. c2 a" ]2 e% @! i% n; Y8 W7 g8 p" |1 X$ @( K
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
, `$ |2 l4 g& U% j8 F* z0 A+ S2 ]; H- G, ^4 r4 ]/ n$ o, Q$ J
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 " i" Z( Z6 A0 @' R0 t4 l0 a
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
! d8 l! r6 H7 X# O
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 7 d$ ?; H* i( S
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

1 S9 p2 N- z: R( L4 K: D
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 + t' J$ T/ O1 F; I
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

, N3 S" S1 w8 T2 R1 L, D倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
* P9 C, a" ~( y! j0 G6 ~偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
9 ?" M4 a. k7 ^" x- ~) r: h$ H
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. . s- w. h" Y) K3 _. Q0 k
0 e2 z5 i- z# B* F! ]8 Z4 v
其实我这个图还反应了一个信息. ( ?" _1 a; O8 Z( S6 w: [/ G
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
5 d, N  c0 U' H) y在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. ( H: t2 t" {# `

4 b# k# P1 c0 w3 V2 ^1 |5 l  W+ Ohttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend: `! U& G; d. s# P

7 c" B6 d) M! d. R9 E
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
" h6 i5 c1 s2 k! d; w* k您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. & g7 i, v1 W" Q1 G8 e

; i" O( J! @2 d, V" O7 a" y0 y其实我这个图还反应了一个信息.
# v' A2 F/ E7 T" {) Y
我认为你分析的不完全。
6 I! N4 B* l" q0 E9 `: s2 g
1 h# O( w+ L; m7 G! g一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。
2 U: ?7 B$ W6 G4 r4 S
0 b) s  J$ [  K6 ?) O所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
) f5 f3 g& a4 A2 h2 p偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

/ Y( d* q$ w( c% @- cIt is impossible !
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
* r$ Q  u6 y5 x- Z# X我认为你分析的不完全。1 @. v: f$ S' h; K
3 G% a- T7 @; T3 X; N
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...

1 [5 P6 U& ?8 D% |6 x: o谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
3 z! Z2 u  t! u6 Q, @, K我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
' t1 h- B, _$ G( s4 n, I6 [/ p
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. $ _" U. ~/ x% ^' u; ?2 [
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
% B& Y* y8 J4 D1 D% s: r  a( }5 \3 L* h
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. 5 E' E( G+ }) x2 [5 X+ `

- {% c2 u/ W! H+ w- r4 m* n因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. 7 \5 x4 q1 v- p; Z$ D
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
7 c" h& o5 P1 Z! `% D4 \" b7 `见下面视频.   @% G8 O  Z; o% W1 w& U
+ J2 A0 v4 a  W% q/ T
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
( t2 v/ [* e3 l. a也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. 3 K- L) a" b: F( F* @
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
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艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
) j3 i* k5 t) {# J2 M美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. , B2 f, e- F' p0 H; M. z) l
因为美国国家的债务很重 ...

6 u4 a# w* f$ l1 p9 l
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43
7 u2 C1 @2 b. A: j! k+ B+ c感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,

' p7 v. S3 p7 `4 L4 U4 Z; y+ pBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:& t% d2 T5 Z! X3 y% [2 l
Average = $451,5964 c; i1 \$ U9 Q
Price/sf = $327
4 @, f+ y& n! I2 QFor April of 2013, they are:; s5 v' Q" ~/ s) [
Average = $406,811 (10% down from the peak)
/ t; p7 u( u# z" _) t0 {( j/ SPrice/sf = $277 (15% down from the peak)  B# f& }2 W) s0 |/ T
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
! x* ~) b( U/ d9 A
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:: Z1 G1 Z/ V2 R& l0 ?
Average List Price: $487,388
+ }2 n9 b% C& cMedian List Price: $478,450
6 i' H) a7 }- h, O7 X8 j
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30 2 Y1 @8 Q0 e1 z' G2 E
summerside mls right now:* Y5 s) T/ k- @& P: K
Average List Price: $487,3880 }2 m+ p* y2 x: R" |$ R
Median List Price: $478,450

6 _5 i& ?, d% k! j9 T- A& B有07的数据吗?) ^- d& ]! W9 B, A
有单位面积数据吗?
, |" [3 t/ ^2 W' o6 o* n4 I0 u参考一下
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
4 a( Q' @! m" R! T, ?/ r( B+ L% @3 Q8 p
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;" \- R/ M) o. k. r$ N1 s. l

2 D9 O$ o- x3 D3 s$ ENorth Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
7 _3 O* W3 g3 J6 M, j
( A+ q8 E( ^# x7 [& I/ {  Q& `Northeast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;. I1 Q! J, a, C8 U. W# z
0 Q; u, k# P2 M4 d- z( X( T
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
& t: K8 V+ |% d- u- `9 G
! z' f6 t( D/ ~! H; y2 b2 B. ?& TWest, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;9 v' \- G  }0 X
" \  w2 u7 o& A
Southwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
( f% e! e  G6 G) J4 R. z9 e+ \, z1 }  h9 Q5 T0 S
Southeast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;; O4 ?; Q7 H1 ]- {, x) y
! e- \! Z; [+ M7 T, [
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。: _" H% Y- q9 w
如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。- Y7 Q7 y' n8 S4 I# k$ c0 B* u

# H! e2 A6 I8 G" w6 |Central房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。7 ~* T" p% l9 U% U1 g4 D7 Y
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 " d. J1 F$ I! z+ m" j/ ?
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,  n2 b% S9 b5 o0 Q

8 C5 _: ~/ `; c) x" R# h, \, QNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...

5 S# {' W' G- C1 O8 J' v/ P# V  V
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