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关于房屋出租投资回报率的计算方法

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鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

+ j) v! s* }- @) M/ b2 c3 `; P请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的?& N5 S' y3 F! d/ q

) e; |4 j( @- P我的计算是:# J) Z, Q$ J$ Y2 j7 h0 t' ^
9 Z$ n+ K* L* L$ |6 g/ G. Y9 T
      租金收入
/ X; Y7 S4 s2 P! }5 N    -  地税
5 ~; N! {$ l2 U2 d% @+ H    -  保险, l0 a3 A9 X0 [: t; L) B8 n) L5 `
    -  贷款的利息部分
1 v$ R) l! O, U  t8 ~3 C----------------------------------------
5 ?# C% o/ m' k  l' `0 z     初始投资额度(down payment)9 G. u9 h  Y% m: `( K- V, Z/ g0 j0 G

$ h9 E( g% K; x1 ?; p' v: _另外大家回报率到多少就可以投资了呢?
大型搬家
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:32 | 显示全部楼层
关注!!!
鲜花(122) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:04 | 显示全部楼层
还应该算上折旧,平时的维护维修,然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-8 10:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 小黄 于 2013-1-8 10:10 编辑 5 y1 J; v2 O0 g& |

) ]) _* `& v5 d, ?很重要一点你没加:预期升值。- ]3 {) F- T/ B7 O$ b2 @
& L5 m$ `: h7 ?; ]& _) F1 x0 I
没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
+ A  T! n: |: _0 |9 K- {* F9 X5 X0 u" p3 S: h
最好的例子是国内,你要光看你那个公式,得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。
理袁律师事务所
鲜花(32) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:44 | 显示全部楼层
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 12:22 | 显示全部楼层
no rental income tax?
大型搬家
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2013-1-8 10:08
8 N, q$ q# R( P8 l( L& s. d6 K很重要一点你没加:预期升值。
! b+ P% Y4 s& l2 J% i- N7 M% q- A+ S' c9 r3 R' b9 \
没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...
2 R5 @8 Q1 ^  ~7 i" S
这是最不靠谱的。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除,但折旧不影响现金流,不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关,而且需要实际发生才考虑的。至于收入税,大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税,受不同的家庭收入影响,边际税率差别比较大,因此税前的租金收益率更有比较的意义。

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-9 07:45  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
4 k  U& ^4 J: d! O( D2 K$ Y做多了,只是一种感觉,就几个点差而已,等你把数据输入模型的时间,机会就走掉了。
8 p) q- ~, \0 V! t* w+ B* B房市虽没那么快,但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-9 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看到一个房子,个人最直觉的感觉,14年以内回收是我的底线,再长了就不适合了。当然,行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。,还是那句话,合不合适,熟悉之后就是一个感觉,行家们别拍砖啊,呵呵
鲜花(1583) 鸡蛋(5)
发表于 2013-1-10 18:44 | 显示全部楼层
in most cases,2 {; M; ~* F2 D; n' k
Land value will increase, but the building value will decreasing.
. k2 C& t: `. H3 oRental tax will be declined by CCA.
; ^6 V. }/ Q# X# t2 v; |If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-10 22:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 要不古人 总是买房买地,置业
鲜花(7) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-14 11:18 | 显示全部楼层
把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-14 13:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
redrunner 发表于 2013-1-10 18:44 - C" C! u6 a+ R/ u& d) J
in most cases,2 E4 i2 m# h; m, T; }
Land value will increase, but the building value will decreasing. - w8 v+ \0 j6 B6 u5 n: ~
Rental tax will  ...
+ M, ~# F6 H+ h3 e0 U
Hey can you explain how does the CCA work? Thanks
鲜花(6) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-15 19:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
For example,
: N- n+ C8 T6 \# l) QAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
( O- L% l( e# F. Q: l. P1 C. _# JYou won't worry about your rental income untill you want to sell the house.- H4 k# |& `2 o+ D; I
You will have a capital gain instead of rental income.
鲜花(292) 鸡蛋(116)
发表于 2013-1-15 22:26 | 显示全部楼层
你这个可是大工程那,山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
0 c+ E, p% _7 `不过我有一个概念觉得可以分享一下,其实山人认为,譬如一个房子10年前买的,10年后卖掉,增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱,而是钱最大的程度的得到了保值,最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说,房产是最好的保值手段了,除非你是商人,你具体有一个business可以钱生钱,那就是另一个story了。但是寻常百姓,此法为上策。% m3 C$ x8 J+ ], f! Z% t
至于当中具体细化到那么多的参数指数,山人不敢随便发表意见。
3 g! I5 ~2 s6 h; Y8 TIn a word, in the long run, 你肯定是赢家。
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