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关于房屋出租投资回报率的计算方法

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鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
+ E4 A) e+ Y& {. V: g7 q" p
请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的?
5 G5 G' k7 n! U: U# l# J# ~) q. \. b: B; C
我的计算是:
4 x) C6 m) X# Y. C& }0 Q2 G0 _0 z1 \3 x5 w  d9 |
      租金收入
0 x+ F5 I7 ~1 J    -  地税5 m: j+ f! }; y4 O: u
    -  保险
6 L6 w4 Z0 l- g8 e    -  贷款的利息部分
/ P/ Y* d: G5 @( ~----------------------------------------# w% E8 A4 L/ K2 m: g0 J
     初始投资额度(down payment)% `  c2 n) o8 s7 K# i

. O2 k: g8 V3 a7 w6 `: g; i另外大家回报率到多少就可以投资了呢?
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:32 | 显示全部楼层
关注!!!
鲜花(122) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:04 | 显示全部楼层
还应该算上折旧,平时的维护维修,然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-8 10:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 小黄 于 2013-1-8 10:10 编辑
: ~( G# p( i3 I# \! M& S7 @9 g4 O2 j/ _. W0 ]) r
很重要一点你没加:预期升值。4 f# ?# z6 w( R: n
: h: e# w0 `& L- }" a2 m1 l
没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。( [9 ~5 u( {/ Q4 y0 y6 O( V
0 A* Q% d- b# A0 W, t
最好的例子是国内,你要光看你那个公式,得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。
鲜花(32) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:44 | 显示全部楼层
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 12:22 | 显示全部楼层
no rental income tax?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2013-1-8 10:08 1 D2 P" }! O# A# N. `. ?* A
很重要一点你没加:预期升值。- h6 ^( O2 R$ X

9 _& u* Y: T- j! }5 j' w没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

8 p4 G5 U3 e8 y+ t这是最不靠谱的。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除,但折旧不影响现金流,不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关,而且需要实际发生才考虑的。至于收入税,大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税,受不同的家庭收入影响,边际税率差别比较大,因此税前的租金收益率更有比较的意义。

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-9 07:45  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
+ m7 U) X% b7 `; m5 H: t做多了,只是一种感觉,就几个点差而已,等你把数据输入模型的时间,机会就走掉了。- `, c5 m  M/ j- L4 [8 c6 b) O( a
房市虽没那么快,但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-9 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看到一个房子,个人最直觉的感觉,14年以内回收是我的底线,再长了就不适合了。当然,行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。,还是那句话,合不合适,熟悉之后就是一个感觉,行家们别拍砖啊,呵呵
鲜花(1583) 鸡蛋(5)
发表于 2013-1-10 18:44 | 显示全部楼层
in most cases,
4 T! m" U. f# D( ELand value will increase, but the building value will decreasing. 3 I/ ?1 n; Q" S- F
Rental tax will be declined by CCA., l- ~4 i7 S: b5 d5 M+ z
If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-10 22:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 要不古人 总是买房买地,置业
理袁律师事务所
鲜花(7) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-14 11:18 | 显示全部楼层
把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-14 13:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
' D  C! B, n# g0 R8 rin most cases,9 ~- m: [3 w( H# F* E
Land value will increase, but the building value will decreasing. ' j, g* I# I0 j
Rental tax will  ...
8 `6 h" G( `0 a  z6 j3 ?$ c0 ?
Hey can you explain how does the CCA work? Thanks
鲜花(6) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-15 19:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
For example,
8 B; Q. r1 P& Z7 o# RAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).6 r) }: \( w9 M! T! p( W4 G
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
# }" G1 G: t% a! M2 C3 p2 ^' HYou will have a capital gain instead of rental income.
大型搬家
鲜花(292) 鸡蛋(116)
发表于 2013-1-15 22:26 | 显示全部楼层
你这个可是大工程那,山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。% c8 O1 M3 m+ k2 H. L6 D
不过我有一个概念觉得可以分享一下,其实山人认为,譬如一个房子10年前买的,10年后卖掉,增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱,而是钱最大的程度的得到了保值,最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说,房产是最好的保值手段了,除非你是商人,你具体有一个business可以钱生钱,那就是另一个story了。但是寻常百姓,此法为上策。1 K; Z6 n% g+ e
至于当中具体细化到那么多的参数指数,山人不敢随便发表意见。, x# O% F; e: n& V/ ~8 [. T
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。
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