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关于房屋出租投资回报率的计算方法

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鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

& ^8 `( O0 a4 V) n" P请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的?
$ b. M' f9 }- G# Z* ?  B# b# B
+ J# A- }8 H8 G8 W1 I. d. q我的计算是:
6 P) l8 J' r: ?7 c& J. ]
- T" Q: `" P) p+ `      租金收入
* K9 B3 h1 D9 ~8 C* j" e5 L% ^    -  地税
* X/ M# D" A. r% C2 s3 ^+ Y% N6 V    -  保险. }; I( a6 q1 `) G5 q3 s0 s
    -  贷款的利息部分1 c1 H& E- S! ]* w
----------------------------------------
1 o; `" x9 E! }' w     初始投资额度(down payment), T% u8 h7 Y5 F( p* K( l1 D

2 G3 n8 n/ H2 ?/ p+ @另外大家回报率到多少就可以投资了呢?
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 09:32 | 显示全部楼层
关注!!!
鲜花(122) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:04 | 显示全部楼层
还应该算上折旧,平时的维护维修,然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-8 10:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 小黄 于 2013-1-8 10:10 编辑 7 v5 ?* \. j5 z4 i

* ?! K/ R+ y- s8 x5 O5 U, L很重要一点你没加:预期升值。
) G* O! q+ m/ d7 A9 ^$ s
2 @2 G+ `3 u5 Z/ o' \. ^1 z: e没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
$ q' V6 B6 W- Q: X, {! I; @4 o1 q; O; \9 n6 z6 ?) k
最好的例子是国内,你要光看你那个公式,得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。
鲜花(32) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 10:44 | 显示全部楼层
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 12:22 | 显示全部楼层
no rental income tax?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2013-1-8 10:08
1 B/ ^7 D/ }2 M. G, p- a+ L* U很重要一点你没加:预期升值。: H# I5 K* [) L; Q+ K
  @0 H6 _8 r! P- n
没有这个预期,很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

: D5 s% A) a" r这是最不靠谱的。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:06 | 显示全部楼层
租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除,但折旧不影响现金流,不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关,而且需要实际发生才考虑的。至于收入税,大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税,受不同的家庭收入影响,边际税率差别比较大,因此税前的租金收益率更有比较的意义。

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-9 07:45  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-8 23:26 | 显示全部楼层
你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
; W. t- w) {0 A' D) b) @2 u& U做多了,只是一种感觉,就几个点差而已,等你把数据输入模型的时间,机会就走掉了。0 r' Z! q4 a, \
房市虽没那么快,但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-9 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看到一个房子,个人最直觉的感觉,14年以内回收是我的底线,再长了就不适合了。当然,行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。,还是那句话,合不合适,熟悉之后就是一个感觉,行家们别拍砖啊,呵呵
鲜花(1583) 鸡蛋(5)
发表于 2013-1-10 18:44 | 显示全部楼层
in most cases,8 l8 t+ I; Q. J" B- i2 e
Land value will increase, but the building value will decreasing.
: N4 X3 @/ Y' q5 z2 y9 A% FRental tax will be declined by CCA.
+ k) J, v( u. }, c6 V! E% SIf you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-10 22:06  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下 要不古人 总是买房买地,置业
鲜花(7) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-14 11:18 | 显示全部楼层
把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

鲜花鸡蛋

tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
tanrx  在2013-1-14 23:06  送朵鲜花  并说:专业。就是说 35万的房子,首付20% 约 7万,月供1200,地税200,保险100 收入租金: 2200 计算 每投入一年,月得100 这样的就基本靠谱
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-14 13:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
" V2 _# y6 e8 O8 Y2 \3 M/ h6 Kin most cases,( k1 @& y' @( r: H9 Z) G
Land value will increase, but the building value will decreasing. 6 A0 b( p; W' ^0 ?
Rental tax will  ...

' s+ M% i) |' r: {( NHey can you explain how does the CCA work? Thanks
鲜花(6) 鸡蛋(1)
发表于 2013-1-15 19:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
For example,, W! g) A9 ?0 O' s7 c
After deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).! o0 F3 @7 V7 ], {0 i- l5 h4 o3 F0 V, n
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house./ q3 H" |9 Y! K$ o
You will have a capital gain instead of rental income.
鲜花(292) 鸡蛋(116)
发表于 2013-1-15 22:26 | 显示全部楼层
你这个可是大工程那,山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
  R5 ^0 |0 Y$ t不过我有一个概念觉得可以分享一下,其实山人认为,譬如一个房子10年前买的,10年后卖掉,增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱,而是钱最大的程度的得到了保值,最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说,房产是最好的保值手段了,除非你是商人,你具体有一个business可以钱生钱,那就是另一个story了。但是寻常百姓,此法为上策。+ d& S5 Z# }3 {3 o( D% O3 U$ z' E
至于当中具体细化到那么多的参数指数,山人不敢随便发表意见。
6 A8 i  @' ~0 `$ j& U% {# w* {In a word, in the long run, 你肯定是赢家。
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