 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052* @8 |& U( _. f! t2 {$ u$ q
美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
9 }: `. S" t# @$ L1 |% V3 A! Y4 }: M2 S% y& J7 |
加拿大版次贷危机即将爆发
- U, e; k, ]! J9 z3 q f- J, F' |. y8 |5 d
加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
2 q/ s# g8 F8 c* g6 \9 q! _+ t5 }
; G+ l6 Z! |: ]CMHC的历史/ z* S* s9 c c- N5 l' t) S
, H; i& b' d( _! H W
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。5 @7 c1 S- O0 J J4 I
& v# r/ P3 I+ P3 V6 P8 }3 D近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。- h( s% S+ h' s4 b8 H* q: d. Y
4 f7 w9 [, h8 T+ z贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
; M' F2 \ \9 |! V- D' ~1 }3 T; e: C4 @3 W I$ ~; C& E
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。" n3 B1 O) D' t" @' d! ~# {
2 }# o- w) H6 ~- m市场风险开始显现
& u, s" E$ C1 S# O
; a( d, }5 Q) C- ~* N" p) `CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
( Q9 x; d: ]2 a# I7 J8 G$ Y' `; ^6 `7 t9 c3 x* U4 x
2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。) m6 l0 l+ s0 Y) L. ?7 O
! L1 w4 a8 U4 ?# @9 {全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。4 w3 Q& o. x! U3 f/ p
! ]2 Z/ b; Z$ j2 R, W& o9 u2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。
/ W, X9 {( C1 U7 }/ P+ F q
, ?+ ]7 V3 i/ [; |对房市泡沫的恐惧
& d3 K6 S# c6 n" c) v! C/ f: ~1 B! q$ L0 s, C+ b" }
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。
. i: f1 |' Q( k: c; w% @8 ~. L
, r L0 B- G# s从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
7 t$ @. S" V: Q, R9 [" } F
3 M2 `3 o5 n# r/ j; Y尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”! `' C* I' \* _5 s- f
8 N K' \0 l: ]/ S+ G( j
房贷保险的“沙盒”试验7 p" [, Y% n6 m; O# f; e6 v; n: a
: {* y( _8 ]5 {2 \0 w% j: ? c1 m
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
: w7 @+ f2 _( ^' T6 K. ^6 {6 \/ _% {6 `$ Y |
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
% Q9 [7 \6 R; Q) Z4 a2 Q. ^* x3 \- ]& Y% Z7 ^% X2 o' c% W
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
# ^+ F* a) ?3 i6 _1 u6 }. N H9 S8 K' v: n+ o; j, U4 M3 O
CMHC的未来3 f; g2 T. J1 Y+ R
! L0 w" n* J- K% j
范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
6 [! b: G/ X' H7 n6 ~- ^: g- N/ f' L; e/ S" |0 ~+ u# L; l
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。1 B3 y1 X& k) h- F) A9 b
|
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
