 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052, _3 ? C" B% `- \' ]) J$ H6 T& m
美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
, j; n& H1 i/ C, I5 ?" {9 h1 l; k, ~7 Y" M
加拿大版次贷危机即将爆发
2 d, ]6 X5 u) I4 o8 X2 Y, } Q+ F8 f t6 u1 d$ s
加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。& c8 V+ R# o/ U, h# S v1 D% X1 p
6 [; w0 `6 l* I: lCMHC的历史7 {7 O+ k* ~/ X {8 d9 l8 W( g$ m
6 e. v4 y% E2 F) I5 ^+ {加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。# K J7 w% {! G+ N8 ^' L7 F2 m' T9 ?
. X9 i k4 h. J' ~
近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。
5 o: Z! e2 C7 }, F* Z' ~( ^% ^0 o7 l& x. H3 k& g6 H
贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。+ W8 S+ h' M/ K
+ A- X9 [0 x: C0 Q2 R8 Q
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
9 ]6 |/ |7 ^) D/ B- G* b* n6 q( u4 i
市场风险开始显现! y! b5 N, d& k5 ^9 w
/ \/ d/ V3 i. c! C1 f ]5 V, Y7 i
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
: e$ P; }3 U8 K; ^+ O
3 t6 f9 X. I, z2 a1 J. c7 x2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。9 W1 n$ g# K/ ^" |
6 s+ `& Q: R; x# x d7 i! \
全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
5 Q3 j. W" y: @; [5 R# {. a) D( ?' \4 N1 U) q* u% q
2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。+ g/ |0 n! B2 z1 K
! B0 q5 m* r- A5 M3 A对房市泡沫的恐惧
3 g! y) V4 U! m9 m) [
7 f. [$ i8 C' F _渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。. D% Y1 W. ]: X4 D2 R6 q. }
! v i) G, L4 `$ O3 ]- ?' l: a
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。# P) r4 W" F, ?0 A
e" \5 A$ f7 T, G8 ?! q8 b尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
6 N7 X( z/ Q" _& k+ S3 m4 [- l0 Q" a
房贷保险的“沙盒”试验$ ~# L7 c! j% S, `2 H, Y
: O6 g {" e, y范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
4 w! k }6 [+ C% O3 R+ Y0 A0 h2 f. n4 L
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
5 ^, k, k( ~! @( c
9 X, u2 M, a- o范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。% k O' M3 Q6 R+ A" _5 \
8 V4 }' o* V, u8 H1 t0 ~" {, cCMHC的未来0 ~" X, o$ u% m6 A/ p3 a. r! q
: J( ~7 Z: B2 Q5 m范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。/ t% `+ `- K2 h+ U" f
' l6 z, H& T% f7 k f' jCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。( `6 c ?' A, B& e& X+ @. i
|
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
