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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
5 ^, p2 P6 Y& K! y4 C期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。! |* K! r* m$ ]! F% S/ M" f
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球0 U6 d4 P" x8 W- O! [8 g$ \
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就/ E2 _; u- N7 I2 y( Y8 q
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
( y- C; C2 R; M5 y$ I而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
( _( F% t2 L9 o# j% ?( G; W出手获利。
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。9 P8 F7 C4 }5 ^& |0 Q
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
8 y* z) t6 R& y) v7 d15%。
3 y# g, ?5 f! |( k) c9 i, _- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负* b# M7 P: b$ T# {- _
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得& w# I1 V. d8 z7 O
房产的投资获利变得困难。5 ]$ c- h! g, A6 X1 d/ e
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来, @. G7 y6 A" @2 ~$ N
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
' y t! Q" K/ s# d% O市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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! V3 h& C s9 n: `& ~让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
- a O$ x9 e0 l" T* q将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
( i; D# l/ B+ V( A8 q除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。6 `# w9 N8 r" V8 W8 P
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批5 J) l4 a8 f% u# c8 K) ~: p
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率4 G; X9 ]1 d. x9 _ {
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。! \, X# I- @" A' D
{ {% r9 C8 Y0 l+ X W0 l7 C这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。( Q7 X8 R6 ^& ~$ R
& [- U& X% L" z+ u! ]9 E我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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